作为一家中型房地产公司的商业地产总经理，董总最近的心情跌到了谷底。旗下的一组商业地产运营半年，却门前冷落车马稀。没有人，何来租金？

　　拿地成本高企，库存消化慢，又遇限购限贷。商业地产就是救命稻草，虽然培育期长，但做好就有了“压箱底钱”，可以拿到持续的现金流，旱涝保收。

　　中午，董总约了国际知名咨询公司CEO王总，聊聊商业地产这些头疼的事儿。王总熟稔于国内外商业地产的开发运营，董总希望一解心中疑惑。

　　董总：项目位于城市核心区，设计足够高大上，品牌足够多，为什么人们不想来消费呢？

　　王总：没有固定模式。要结合选址、能够抓取的人群、交通、差异化竞争等要素进行业态组合。

　　Capitaland集团在新加坡乌节路开发的Ion orchard（与新鸿基地产联合开发并持有）、狮城大厦，分别位于新加坡繁华商圈乌节路的两端，一个定位于乌节路的品牌高度，一个定位于当地人的一站式购物中心。

　　定位截然相反，运营的都非常成功。原因在哪儿？

　　乌节路是新加坡的购物胜地，是当地白领、家庭消费、旅游客的必去之地，有30座购物商场，竞争非常激烈，可以说新加坡时尚潮流的集结地。

　　Ion orchard位于乌节路比较繁华的一端，属地王位置。定位高端自不在话下，1-4楼集结了众多高端和奢侈品牌。但这几年奢侈品消费有一定下滑，单一定位于奢侈品消费容易受到市场冲击。

　　Ion orchard还有地下4层，连接地铁乌节路站，云集街头时尚、轻奢、大众品牌，还有精品超市，目的是抓住年轻时尚群体。

　　地上地下定位完全相反，“高端+高街”品牌，人群覆盖面很广，当经济下滑时这种业态比较稳定。

　　△ Ion orchard

　　狮城大厦位于乌节路的一另端，位置算不上好。但作为乌节路唯一的一站式家庭购物中心，它可以说是“刚需”，主要服务于本地人的家庭消费。业态涵盖百货、影院、音乐教学、健身馆、生鲜超市、电器、家具超市、餐饮、儿童娱乐等。位置所在的三站换乘地铁站每年可以为狮城大厦带来3000多万人流。

　　△ 狮城大厦

　　董总：国内有没有好的案例？

　　王总：据说远洋乐堤港马上要在杭州开业了。这是远洋集团独立操盘运营的第一个大型综合体。综合体涵盖商业、五星级酒店、写字楼、酒店式公寓。

　　多元化的业态意味着必须能成功聚合人流，而且能持续性地让人流在商业地产各业态间循环流动，让“人流”变“人留”，形成消费流，这才是真本事。

　　虽说很难预测新商业地产的未来运营，不过分析其定位设计，基本上能看个七七八八。

　　远洋乐堤港选址杭州拱墅区大运河畔，定位杭州精品文化商业综合体，主要消费目标是品质时尚家庭和精英商务人士。

　　所在拱墅区位于杭州城北地区，毗邻五座博物馆、3条历史街区、6处遗址遗迹，富有历史文化底蕴、旅游商业资源。

　　选址与地铁3号线上塘路站无缝连接，水上巴士直通，又位于高架交通节点。

　　周边汇集万通中心、绿地中央广场、高端教育机构等配套项目，辐射60万商务人士及家庭客群。

　　△ 远洋乐堤港鸟瞰图

　　这意味着，远洋乐堤港位于文化底蕴丰厚的繁华运河商圈，精英商务人群、品质时尚家庭、喜爱古典文化的度假人群，特别是前两者是其可以重点抓取的人群。

　　从周边竞争格局来看：绿地·韩国城主打韩流文化；中粮大悦城定位杭州首个滨水主题公园式购物中心，消费主力是18-35岁的年轻化民众……

　　群雄争霸，远洋乐堤港如何与周围林立的各家购物中心形成差异化竞争？

　　两个抓手：从设计上尽可能的“聚气”，极尽时尚与艺术。“聚气”就是把人圈进来，提升时尚艺术感可以增加高端人群的粘性。

　　远洋乐堤港属于开放式购物中心，通过建筑内外、上下的人群动线设计，让人群更便捷、愉悦地抵达各处业态，扩大延展消费场景：

　　1.环形的户外中心广场连接购物长廊、住宅、城市公园等，目的是聚集、输送人流到达各个业态。

　　2.退台式屋顶花园、中心广场、下沉广场无缝对接。一层通常是租金最贵的楼层，这种设计对用户来说是强化体验，对商家来说是扩大了一层面积，将其从室内延展到室外空间，地下一层和屋顶变成类一层。

　　特色餐饮、休闲酒吧、亲子娱乐等室内商业可以延伸到室外，室外的文艺演出等活动可以将人气导流到室内。

　　△ 远洋乐堤港中心广场

　　3.延时经营：国际YEAH街区。就是夜生活业态，包括本地特色餐饮、餐吧与西餐厅等，主要满足商务人群的分时段消费需求，与购物中心错开时段经营。

　　△ 国际YEAH街区

　　其实，虽然周围商务人群非常多，但夜生活业态未必能粘住太多客群。喜欢享受夜生活的人群毕竟是少数。但并非所有的业态都要齐头并进，他们能贡献的租金高低不同。

　　YEAH街区树立的是时尚地标，这种时尚艺术概念涵盖乐堤港各业态。

　　4.时尚艺术是触点。远洋叫“时尚、艺术、乐活”。艺术感可以拉升时尚系数。购物中心内外精心设计众多雕塑设计。

　　远洋乐堤港强调时尚和艺术，以此缔造独特性。从设计上来说，融入了很多时尚要素，比如整体流线型的造型象征大运河，糅合杭州雷峰塔与北京天坛气质的中庭造型，室内拱形商业街、发光座椅、星星灯带、花车等设计。

　　从品牌元素来说，重点引入能强化体验、场景的品牌，如世纪星滑冰场，每年将举办24场高规格冰球赛；游乐场般的儿童理发沙龙Qkuts，手创店三浅陶社，一些设计师品牌等。

　　为强化“文创感”，远洋乐堤港规划了文创体验区，可以整合艺术、设计、影音等文创方式，不定期举办各种设计师沙龙、展览，以期打造“时尚是一种生活方式”。

　　董总：听说远洋把WELL健康建筑标准加载到了远洋乐堤港上，这对于提升消费者体验有多大帮助？又真的能增加人群粘性吗？

　　王总：你的担心我完全理解。建筑要不要花大价钱提升健康标准，是另一个大话题。马上赶飞机，回聊。

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