(本文来自每日经济新闻)

　　12月21日，在由每日经济新闻和成都商报社主办的第六届中国价值地产年会上，来自世联行、金科集团、中天城投、新希望地产、东原地产等企业的高管，围绕“城市运营”这一热门话题，共同探讨开发商的未来。

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　　地产行业未来十年会好吗

　　世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌：2016年中国房地产销售额创了一个新高，接近11万亿元，销售面积超过14亿平方米。2013年第一次超过8万亿元，2015年8.7万亿元，后续是否能延续？第二，在座的各位开发商，你们怎么看待这个行业的未来？是不是这个行业规模就越来越大？

　　金科集团董事长蒋思海：第一对中国房地产行业是看好的，但是区域差异很大。总的来说，至少在以后房地产企业的生存空间会更大，但要有自己的特色。第二要有合适的规模，这是我大致的想法。

　　中天城投执行总裁张智：从区域市场的情况来看，我比蒋总预计的更乐观，所以我们坚信这个行业有一个很好的前景。

　　新希望地产集团总裁张明贵：我个人对地产行业未来十年是非常看好的，原因很简单，从需求端来讲，其实长期的需求，城镇化的过程，还远远没有结束，至少还有空间。从供给侧来讲，从产品迭代的角度来看，也会产生大量新增供给。

　　东原地产集团营销管理中心总经理陈文：我们今天提到了一个题叫城市运营，这也是这两天比较热门的话题，我们叫城市运营商，叫生活服务商，大家都在有意规避“开发”这两个字。在开发逻辑下，短期的做法总有走到头的时代。我们讲运营是长期的事，是可以让这个行业延续它的辉煌，对成功的企业家来讲，这个企业才有百年的基业。

　　开发商如何运营城市

　　袁鸿昌：如果一讲开发商，我们通常的指标是销售额，土地储备。我们这里讲运营，我不知道在座的各位，讲到城市运营的时候，您这儿还有什么新的纬度或者要掌控什么新的资源？在座各位，你们企业做了哪些准备呢？

　　（世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌）

　　蒋思海：城市运营商的概念谈了很多年了，每一个运营商对这个概念理解是不一样的。我认为，城市运营商是通过对资源要素充分的认识以后，通过市场、法律，或者其他一些创新行为，把城市的增值和优势资源发挥出来，这是城市的运营。作为企业来讲，也是围绕城市发展的规划和目标，通过企业自身的市场化机制和手段，把开发的产品，如何有效的融合为城市的一部分。

　　开发和城市运营，如果要完全分开，也有一些问题，因为它是一个有序的延续和补充。我们做城市运营这一块，第一是开发房子可能5年时间就没有了，卖完就走了，但我们如何把客户变成用户，可能就是要把这个短短的5年时间的前端，变为70年的有效生命周期，现在我们第一加大社区的综合服务，金科下一步是地产+服务，如果我们把地产的这些客户变成用户，在70年的过程中，它能在这个社区或者城市里面生活，我们就是城市运营商，包括我们现在也提出社区综合服务，我们现在是打造重度的垂直平台。

　　（金科集团董事长蒋思海）

　　张智：我理解城市运营商像蒋总所说的，根据具体的城市区域的内省需求和资源禀赋，发展商利用自己的资源整合能力和自己的优势，通过市场化的机制，来对一个区域进行更大维度的建设，比惯常所说的房地产开发，更大程度的，更深入一些的运营开发建设管理，这样一个过程我认为就是城市运营。在做这件事的机构，并且为股东带来回报，这就是城市运营商。

　　中天城投在区域市场跟金科有类似的地方，比如说我们经过三十多年的实践，我们形成了良好的教育体系，物业服务体系和健康体系，他们除了服务我们自身的项目自外，我们也为城市提供了这么一些服务。这些服务，一方面给企业带来了好的口碑，但同时也使我们成为这些区域城市服务的提供商，同时从企业的角度来讲，也获取了利润，这是一个多赢的局面。

　　（中天城投执行总裁张智）

　　张明贵：我个人对开发商要转型成为房地产运营商，这个概念我就是不认同的。如果说是城市运营商，那么你公司的财报里面的核心收入和核心利润来源应该是以城市运营、资产经营、服务增值为主要组成部分，今天我们看到这么多开发企业，有哪一个企业敢说他的收入是以城市运营为主体的，清一色都是以房地产的销售为主。

　　第二个观点，我们今天所讲到的不外乎社区做得比较好，这些本质上都是开发商在满足日益增长的需求，为了更好的卖房子，或者把房子卖出更高的价格，这是开发商的本份，过去没有那么做的原因是因为需求和经济水平有一定的关系，我认为这是开发商的本份，我认为本质上都没有变。

　　袁鸿昌：张总，是否您的城市运营还没有到来？大家还在做开发的事？

　　张明贵：我认为是这样的，因为造概念和造噱头是开发商最擅长的事，新希望是做产业的集团，我对运营还有一点的理解，包括新希望集团曾经在做产城一体，综合配套，拉高城市密度，其实经营的效果也不错，但是我的感觉不外乎还是在卖房子，只不过配套好了一些而已。

　　袁鸿昌：陈总也这样认为吗？

　　陈文：可能有不一样的声音，我有一些不同的感触。大部分的开发公司里面都有运营部，我认为运营部在一个企业里面承担三个职能：第一是管计划落地的，对开发公司来讲，原来我们只需要解决，这个项目按照规划指标合格的建出来就可以了，运营很重要的一点是你不仅要建出来，运营的逻辑背后是要高效高标准的建出来，这也意味着对一个城市的责任，只有有了城市责任才有长远发展的能力和愿景。

　　第二个是解决端口问题，部门和部门之间有很多的借力，是需要运营执行的，比如规划落地、交通问题、绿化问题等等。在这个端口实现很好的运营，往往这个项目就能获得很好的超额回报，我认为这个超额回报是这个行业走下去的利润来源。

　　第三个在一个企业当中，运营是解决1+1大于2的选择，运营最后出现的成果，要比单部门来做更好。从开发企业来讲，前十年我们更多的是给业主建一所好房子，未来更多的是给业主搭一个好的生活平台。

　　运营和开发，资源如何分配

　　袁鸿昌：我想问各位企业的掌舵人，你们在资源的投入上，运营和开发占企业的百分比是什么样？为什么？运营说起来很开心，但是利润很薄，花很多的资源，赚钱又很少，各位老总你们是怎么分配你们公司的资源，搭配运营开发的？

　　蒋思海：这个比例，我想我们的投入应该说80%以上是在开发，20%在运营。我认为一个好的开发商就是城市的运营商。

　　张智：我理解每个人对城市运营商这个概念的理解有所不同，刚刚张总说的观点我也认为他的逻辑，站在他的角度是有理由的。从我们来讲，当你的业务已经延伸到了城市运营的那些纬度去的时候，而且你通过在这方面做出努力，而获取收益的时候，你就应该是承载城市运营的使命的开发商了，就应该是城市运营商。

　　同时，城市运营不是那么简单，它确实需要根据城市运营的方方面面，要去考虑的纬度比我们一般的开发考虑很多的东西，除了硬件建设，包括人口、文化的导入，方方面面，使得我们的业主能够喜欢上这个地方，让它持续的产生活力。这确实是一个很难的事，但确实也是一个城市运营商的内功所在。

　　（新希望地产集团总裁张明贵）

　　张明贵：未来十年，我认为开发商绝对的利润主体和收入来源还是建筑开发，说一个最简单的数据，我们一年的产值，未来十年保持在10万亿元左右，围绕社区资产这个角度来讲，今天中国的存量房，最多200亿平方米。我们简单说每平方米一年的物业费可能20块钱，4000亿元，它的收入水平可能还不如10万亿元的利润水平高。我相信这种权重和主体，在未来不能说永远不可改变，但是在我们有生之年不可改变。

　　（东原地产集团营销管理中心总经理陈文）

　　陈文：第一个运营的逻辑是两件事，搭平台、做内容。尤其从2012~2015年，搭平台搭得比较好的开发企业，大家会发现应该多多少都实现比较好的溢价销售。

　　第二个做内容这个端口，我们目前这个企业心思还是放在大平台这个端口，做内容有很多的尝试，百花齐放，但是没有一个非常成功的样板，但是最起码在这个行业当中，对于百年基业有想法的企业家来讲，在做内容这件事上，这两年在不停的加大投入，在不同的方向做尝试，因为相当一部分人认为做内容是未来房地产行业获得核心竞争力，或者是差别化竞争优势的来源之一，未来到底会怎么样，暂时不好说，只能说这个端口对于房地产开发企业的实际贡献很低，但是就像一个企业的研发投入一样，它对未来可能也许会让大家获得一种惊喜，目前还存在一个百花齐放的创新投入和研发尝试。

　　袁鸿昌：感谢四位嘉宾，你们的发言让我深受启发，2010年世博会有一句口号，叫城市让生活更美好，事实上这些年城市让我们更富有，城市未来的美好程度也取决于大家，如果我们仅仅做开发商的话，城市会变得更加美好，不管是运营、服务，刚刚在座各位都说了很多，公司越做越成功，在座的各位投资也更加的成功。

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