(本文来自每日经济新闻)

　　12月21日，在由每日经济新闻和成都商报社主办的第六届中国价值地产年会上，来自新城控股、泰禾集团、蓝城集团等开发企业和链家集团的嘉宾，围绕“特色小镇”这一话题，探讨其盈利能力和前景，以及对于城镇化发展的意义。

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　　理想的特色小镇长什么样？

　　新城控股高级副总裁欧阳捷：美国有一个很高档的特色小镇，叫做格林威治对冲基金小镇，这里面住的全是基金公司的经理们。在座的有泰禾的沈力男，您未来会不会做一个豪宅式的特色小镇？张涛他们最近做文化，你们今后会不会搞文化小镇？我们这里面有蓝城的王总，蓝城在国内，我们所知道做特色小镇的，可能就是独此一家，别无分店，虽然有一些可能尝试在做，但真正能拿出手的还是蓝城的，特色小镇是非常有意思的事。

　　今天的第一个问题是，您心目中，或者您理想中的特色小镇是什么样的？

　　（新城控股高级副总裁欧阳捷）

　　三湘印象副总经理张涛：我们公司以前是做房地产开发，现在的战略定位是地产+文化，为什么多了一个文化？

　　说到特色小镇，我们以前有实践，就是乌镇，当时作为一个基金投进去的。乌镇在长三角的江南小镇中是比较成功的，它确实在文化旅游方面做得比较成功，现在世界的互联网大会定址在那，产生了非常大的影响力，这个小镇后期在北方复制了一个，北京的古北水镇，这个在北京现在很有影响力。

　　欧阳捷：说它不像北方的东西。

　　张涛：当时投资的时候，我们觉得回报期很长，因为这个资金量蛮大的，将近50亿元。从实际运营情况来讲，收益非常好。

　　泰禾集团副总裁沈力男：特色小镇，顾名思义，“特”指的是你要有特色，要有“一招鲜”。特色小镇的特字就要规避城市建设风貌趋同的特点。

　　第二个“色”的确是比较缤纷，某种程度上现在看颜值，有情怀，另外我觉得“小”是值得说的，我觉得是小而美，小而专，小而精的东西。

　　落到“镇”上，特色小镇不是造墙的小镇，我们要做一流的小镇，不做九流的城市。

　　万华投资集团总裁罗立平：我心目中理想的特色小镇，第一个，它需要有自己的特色，同时需要有产业的基础，不管是旅游还是相关产业特色。最后一个要有基础人口的支持，如果没有人口，它的生存，它本身的人气是很难支撑的，最后它还能吸引周边区域，甚至在全国形成一个可以到达的，外部的流动人口可以到达的点，这样它的特色和繁荣才能得到体现。

　　蓝城集团西南公司总经理王曦）

　　蓝城集团西南公司总经理王曦：绿城过去22年的发展，有一个遗憾，没有踏进成都，蓝城今年刚刚起步，第一脚就迈入了成都，蓝城目前的重中之重就是小镇，现在也在成都做一个农业特色小镇。理想中的小镇，它应该是什么面貌？用一句话概括，我认为小镇就是比乡村更文明，更城市更自然。其实小镇不仅有颜值，更要有内涵，小镇一定是一个人格化的东西，不仅仅是一个产业，或者说仅仅是一个居住的场所，居住的容器，一定是生活化的。

　　链家研究院院长杨现领：其实我们并不研究城镇这个话题，我个人研究了很多年的城镇化。2009年的时候世界银行发布了一篇城镇化的报告，这个报告里面对城市和城镇这个概念提了三点东西，我认为理论层面一个城镇只有具备这三点东西才能成为一个可持续发展的东西。

　　第一个是它要有密度，一个城市如果没有人口的聚集能力，它很难有生机和活力。第二个条件是距离，它离谁近很重要，10月31日国家发改委发布了一个关于加快发展特色城镇的指导意见，核心点是城镇是城市的延伸，可能比农村高一个台阶，可以辐射农村，但是不能与城市离的特别远。

　　第三要有一定的包容度，这个包容度是说对人才的，对新鲜事物的包容度，对互联网的包容度，今天我们看得做得好的产业基金的小镇，还有做互联网的小镇，这些都是有特色的，我觉得这一点是非常清晰的三个点：密度、距离、包容。这三点基本上能概括出来一个小镇它所具备的基本的特质和元素。

　　（链家研究院院长杨现领）

　　特色小镇市场前景如何？

　　欧阳捷：第二个问题，特色小镇的市场前景到底怎么样？市场到底有多大？

　　张涛：我们一直在考虑特色小镇，中央有了文件以后也做了一些深入的探讨和研究，以住宅为主的开发商在这里面到底有什么机会？这个公司内部还是有分歧，跟社会上一样的，也有比较大的分歧，我们多数意见认为既然中央有这样一个政策，而且社会有需要，因为城市在发展，城市规划也有一些问题，因为很多城市建立一些新区，很多做得不太好。

　　特色小镇我的理解它跟新区概念不一样，因为中央的文件指出到2020年，要发展一千个特色小镇，就是四五年的时间，新建是不现实的，而且不符合它的要求，更多的是培育，在现有的技术上进行规划、调整、扶植，这样一个概念我的理解就类似于乌镇，它有投资商，有规划，政府政策的扶持，发展起来，我觉得它弥补了以前在城市发展新区的规划中间的一个不足。

　　但是，这也面临着很大的风险，这个风险在哪呢？我们看过国外很多的特色小镇，是根据市场发展过来的，经过很多年的培育。我们三五年就要发展一千个特色小镇，我不知道会不会有很多会死掉，或者发展不起来，最终会不会形成“烂尾”。

　　（泰禾集团副总裁沈力男）

　　沈力男：特色小镇如果是企业行为的话，企业导向是什么？肯定是盈利。从盈利的角度来判断这件事情，每个企业可能有各自不同的判断，比如说现在目前从总量来看，这4年做1000个特色小镇，这是不多的。

　　做小镇，一定要判断人口、交通组织，及各种相关方面。如果你像过去的开发模式，两三年要怎么的，我觉得可能还是要相对的积极又审慎，因为小城故事多，有好的故事，可能也有悲伤的故事，这些故事不是现在发展，我们可以想见在未来发生，而且之前也发生了不少。

　　罗立平：这是一个新的市场的机遇，对整个城市和整个国家的发展，确实也是对社会有很大的价值和意义。

　　欧阳捷：关键有多大？

　　罗立平：这个蛋糕的给予我不认为是很大的机遇，实际上是非常有限的。一方面是和整个资源条件有关，要么你给一些大的人口的都市周边区域，要么在有特色的资源的区域，还有对运营的要求是非常高的，对产业的整合能力，还有包括整个综合发展的能力，而且很多时候是从零人口的基础，就是目标人口从零人口的状况开始，确实是很大的挑战和压力，更重要的是，小镇不是一天建成的，现在这种如果做得不好的话，很容易成为一拥而上，造成一个陷阱。

　　欧阳捷：你跟张总的意见是一致的。

　　罗立平：我觉得需要有长远的战略目标，有耐心，有综合能力，也要精心的挑选项目的选址，才有可能成功的，这个机遇是留给少数人，不是更多的人。

　　王曦：我们肯定是非常坚定的看好。

　　（万华投资集团总裁罗立平）

　　欧阳捷：你觉得这个市场空间有多大？

　　王曦：我们认为是百万亿级的量，为什么这么说呢？首先现在是三者共振的黄金时代，第一个是政府的导向，第二个是企业的行为，第三个是市场的需求，这三点已经形成共振，可能是迎来小镇发展的黄金时代。

　　欧阳捷：刚刚您讲到这个是百万亿级的？蓝城说要做一百个小镇，一万亿的市场，相当于要做100个蓝城？

　　王曦：在10年里面我们发展一百个小镇，每个小镇以100亿元计算，包括销售额，包括服务产生的营业额，10年百镇万亿。从今年蓝城专注于做小镇开始，到现在已经签约10个以上的小镇，到明年用9个月左右的时间，至少有20个小镇项目同步启动，假定蓝城在社会占有1%~5%的市场份额，刚刚说政府导向的可能是1000个小镇，市场还有非常多的补充，大概是这样一个情况。

　　杨现领：我对特色小镇的市场不是太看好，为什么？它只是房地产蛋糕中的甜点，原因是不符合人类的基本发展规律，第一它没有规模经济，你干一个小镇对你干第二个小镇没有很强的支持能力。

　　特色小镇：要赚钱还是谈情怀

　　欧阳捷：最后一个问题，你们认为特色小镇能赚钱吗？还是仅仅为了做情怀？

　　沈力男：我觉得情怀第一，赚钱第二。

　　欧阳捷：不赚钱吗？

　　沈力男：不赚钱企业不会做，但更重要的是情怀。

　　张涛：不赚钱的情怀很苍白。你企业没有自身的发展和壮大，公益和事业要分得很清楚。

　　（三湘印象副总经理张涛）

　　罗立平：其实我们一直在赚钱，所以这是毫无疑问的答案。

　　王曦：绿城一直有一句话，以商业模式运营公益事业，这个地方基于一个商业可行。

　　杨现领：第一个观点，如果说我们能赚钱，通常不会讲太多的情怀，天天讲情怀的一定是赚钱不太爽；第二个观点，特色小镇可以作为艺术品，但很难成为一个商品，如果不能成为一个大规模复制的商品，很难具备盈利的商业基础。

　　欧阳捷：我最后做一个总结，其实我们看这个特色小镇，最重要的，我们要做出内涵来。特色小镇有一点非常重要，一定要有颜值，浙江省关于特色小镇的相关规定，已经非常明确的说所有的特色小镇必须是3A级以上的景区，有旅游资源的必须是5A级景区。为什么？特色小镇你自己玩自己的是不行的，一定要把外面的人口导进来才能做支撑，这是最核心的。

　　第二个，现在我们都去做特色小镇，做了之后会发现有很多特色小镇是在卖房子，或者我们披着特色小镇的皮在行修房子的实，如果是这样它可能回成为转移库存的新战场，这是我们要特别关注的。

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