每经地产评论员 吴若凡

　　只能用来办公的商办楼，也可以落户？而且只要30平米就行，甚至连租赁的房子都可以落户？

　　对，南京边上的这个城市——句容，最近就出台了包括“购办公楼落户”在内的一些“逆天”的新政。明摆着，这个一直靠南京人买房的城市，想通过此招消化库存激活楼市。

　　这并非个例，在热点城市因为调控一片惨淡时，环热点楼市的三四线城市很多开始接连出台刺激政策，希望把开发商和购房者引来。

　　那么热点城市周边的三四线城市，到底能不能成为2017年楼市的主战场？购房人买当地中小企业的库存，是否真的有价值呢？

　　为去库存，句容这几招逆天了？

　　句容市住建局在镇江句容市政府网站上发布了《句容市房地产去库存工作实施方案（修订）的通知》，政策将从2017年1月1日起执行至2018年12月31日。

　　通知要求，句容市要降低普通住房贷款比例，放宽住房公积金贷款条件（公积金贷款只需2成首付）。并且首套和二套房享受1%的政府购房补贴。

　　值得注意的是，《通知》显示，购买商品住房、安置房，本人、配偶及其未婚子女可落户；购买商业、办公用房超过30平米的可落户；租房者，也能享受落户政策。

　　而且政策给40年产权的商办房变更为70年产权的住宅开了“红灯”，“在建商品房项目在容积率不变的条件下，经市规委会批准，适当降低商业办公用房比例”。要知道，将商办变住宅在一二线城市是几乎不可能的。

　　通知还要求加大棚户区、城中村和危房改造，并进行货币化安置。在土地市场方面，严控商业用地供应，商品房去化周期大于15个月时，停止供地。

　　政策一刺激，南京外溢人口会在句容扎堆？

　　具体看了条款就很明确了，句容市作为一个三线城市，提出的楼市调控其实是对普通住房进行鼓励，对土地端的市场供应进行限制。

　　这无疑是符合这类三线城市发展需求的。

　　首先，句容只是镇江下属的县级市，位于镇江西部周边，以农村为主。而且镇江市的产业结构转型并不好，吸引外来人口能力不足，在政策出台前台，镇江楼市的成交量都并未出现大的变化，而且去化库存难度也比较大。

　　但值得一提的是，句容距离南京只有30几公里路程。南京是人口吸附力颇强的二线核心城市，并且南京限购限贷严厉。句容在这一轮调控中，具有很强的“接盘”潜力。

　　数据就显示，2012年句容市一手房成交10307套，2013年成交16653套，2014年成交16168套，2015年15179套。至2016年句容市的一手房成交已达49460套，相当于过去三年的总和，足以见得南京的外溢效应。

　　其实在2013年的时候，南京限购也挤出了大量投资客去往句容，尤其是仙东置业买房，让彼时的句容楼市火了一把。

　　在此时提出鼓励置业、抑制供应的政策，在业内人士看来，句容可借此刺激经济活力、人口活力、消费活力。

　　“而且如果未来热点城市的调控将持续从紧，并逐步向货币市场蔓延，购房需求被延后被挤出的情况可能更明显。”

　　三四线城市到底该不该买房？

　　但优淘城总裁薛建雄也直言，三四线城市由于产业经济发展不够，外来人口吸引能力严重不够，楼市去库存依然较难。

　　实际上，镇江市在2016年的《政府工作报告》中就曾明确指示，要在2016年把镇江楼市库存去化周期控制在15个月以内。

　　而早在去年4月，镇江曾发布去库存相关政策，将首次置业的最低首付款比例降为25%，即使改善型置业最低首付也能低到30%。

　　但如今不仅镇江楼市库存依然不少，句容全市也还有2.3万套商品房的库存量，并面临后期需求动力不足的情况，楼市2016年11月-12月的销量持续下滑，虽然目前句容市的一手房均价仅为5691元/平方米（中指院数据）。

　　镇江句容其实是中国很多三四线城市的一个缩影——由于各种利好政策曾在去年底今年初也有过向上的预期，随着10月份各大城市陆续出台调控政策，这些三四线城市也想过承接大城市外溢的人口，但实际来看，由于巨大的库存基底，这些城市的楼市依然波动小、起色淡。

　　这也将是未来很长一段时间我国楼市的情况，“一城一策”之下，热点城市会一次次加码力度，受到供应不足和政策调控的“双面夹击”，2017年商品房销售面积的下滑毋庸置疑。但另一方面，“去库存”仍是三四线城市在2017年的重要任务，它们的政策环境会相对宽松，且可能越来越宽松。

　　这个情况给广大置业、投资客和开发商一个信号，如果有意句容这样三四线城市的童鞋，现在就是失不再来的机遇，但如果对三四线城市长期不看好，那么只能在越来越窄的一二线夹缝中“求生”。

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　　附《句容市房地产去库存工作实施方案（修订）的通知》条款：

　　1、 降低普通住房贷款比例。降首付，降利率，农民买房，还可以享受“农民安家贷”业务，在首付3成的基础上享受优惠利率。还可选择按季、半年及按年等还贷方式。

　　2、放宽住房公积金贷款条件。公积金贷款只需2成首付。除了可以按月还贷以外，毕业五年之内的新就业人员购买自住住房，可以提取父母住房公积金账户余额。

　　3、购房补贴。本市户籍居民在本市城市建成区内，买首套或二套住房，直接给予1%政府补贴。

　　4、实施租房落户政策，即买房租房都可落户，买30㎡以上商业办公用房即可落户。

　　5、支持在建商品房项目在容积率不变的条件下，经市规委会批准，适当降低商业办公用房。

　　6、加大棚户区、城中村和危房改造，并进行货币化安置。这就说明，通过拆迁买新房的方式去库存。

　　7、合理调控住宅用地，严控商业用地。政府合理控制土地供应节奏。句容市区商品房去化周期大于15个月时，停止供地。

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