“捂盘惜售”为何难根治

　　来源：法治周末 见习记者 文丽娟

　　2016年12月30日，住建部公布21家违规销售房企名单，主要涉及发布虚假房源信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费等违法违规行为。

　　“加强住房市场监管，规范开发、销售、中介等行为，将‘害群之马’依法清出市场。”住建部的态度依然强硬。

　　据住建部通报，存在捂盘惜售等违规销售行为的21家企业包括，华远地产全资子公司北京上和致远房地产开发有限公司，万科杭州项目所在的杭州万科大家房地产开发有限公司，深圳华佳业房地产开发有限公司等。

　　法治周末记者通过全国企业信用信息公示系统查询得知，杭州万科大家房地产开发有限公司（以下简称“杭州万科大家”）是一家台港澳与境内合作公司。

　　自2016年10月份以来，全国各地陆续开展针对房地产市场违规行为的整治活动，多地住建部门以突击检查等方式，查处存在捂盘惜售的房地产开发商。

　　法治周末记者查询公开资料发现，此前关于捂盘惜售的新闻并非少见。

　　何为捂盘惜售？住建部对21家企业通报批评是基于以往违规案例还是新出的违规情况？如何将“害群之马”清出市场？未来是否定期检查和加强捂盘惜售违规处罚力度？

　　就上述问题，法治周末记者联系住建部宣传处相关负责人，截至目前，对方尚未具体回复。

　　不过，查询公开资料，记者发现，捂盘惜售的现象早在2006年就已出现。从2006年到2016年近十年来，国家或地区相继出台多项法规或通知，以约束各地房企捂盘惜售的行为。

　　以杭州万科大家为例，10月8日，杭州市住房保障与房产管理局（以下简称“杭州市住建局”）依据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知》（建房〔2010〕53号）（以下简称“《通知》”），认为杭州万科大家未将已许可预售房源中的住宅对外公开销售，要求其进行整改。

　　何为捂盘惜售

　　法律法规层面无定义

　　在北京市东元律师事务所李松律师看来，捂盘惜售，即“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。

　　“但这只是字面意思。”中国房地产协会常务理事、北京李晓斌律师事务所主任李晓斌告诉法治周末记者。

　　执业多年，他发现各地在查处捂盘惜售行为时，都存在一个难点，即捂盘惜售并非一个法律意义上的词汇。“在法律法规层面没有这个词，更没有相关法律法规对‘捂盘惜售’进行明确定义和解释。”

　　李晓斌向记者列举了两种情况：一是大幅提高售价，导致无人购买，最后拉长销售周期；一是明明还没有售出却告诉购房者已卖完，或直接签订假合同，从而减少可售房源。

　　关于第二种情况，李晓斌解释道：“如果开发商觉得价格定低了，就在私下与自己的员工签订假购房合同，再告诉购房者房子已卖完，等觉得价格合适了，再让员工退房，然后高价出售。”

　　“其实上述两种情况，都造成了有房不卖的既定事实，若因此发生官司，能否将这些行为定义为捂盘惜售，目前并无法律依据。”李晓斌说，“所以目前查处通报的，基本上属于拿到预售许可证却不卖房的。”

　　杭州万科大家之所以被通报，原因便是如此。

　　2016年10月8日，杭州市住建局在其官网表示：“杭州万科大家房地产开发有限公司被责令限期整改。”原因是，杭州万科大家开发建设的钱江之光名城（推广名：世纪之光）项目3幢、10幢、11幢早已于2016年7月取得萧售许字（2016）第059号《商品房预售证》，但截至信息发布当日，该公司仍未将上述已许可预售房源中的住宅对外公开销售。

　　杭州市住建局表示，依据住房和城乡建设部《通知》第一条和第二条规定，对杭州万科大家要求整改。

　　上述第一条规定为，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

　　法治周末记者查询公开资料发现，被查出存在捂盘惜售的楼盘，多半是拿到预售许可证之后，没有在规定日期内将全部房源对外公开销售。如前不久被北京市住建委查处存在“捂盘惜售”行为的石景山紫御长安、顺义新干线、大兴华远西红世、海淀云谷科技中心等销售项目。

　　但实际上，房地产市场目前还存在很多变相捂盘行为。

　　例如，位于上海的保利翡丽华庭项目，在2016年中期，开发商与购房者签订合同时，要求购房者在房款基础上多缴纳40万元的装修金。

　　“开发商突然加价，其实是想逼退购房者，日后提价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

　　1月7日，法治周末记者前往海淀云谷科技中心售楼处附近，已看完几个楼盘的市民王女士对记者吐槽：“感觉可卖的房源好少，以前开发商一次能推出好多房，但现在一开盘就只有几十套了。”

　　“这些其实都属于变相捂盘惜售，应不应该处罚？法律没有明确规定。”李晓斌说道。

　　购房者如何维权

　　规范房屋买卖范本合同

　　近几年，相关部门屡出台限制“捂盘惜售”的有关规定。

　　如2006年，国务院办公厅下发“国六条”，其中第四条明确规定对捂盘惜售、囤积房源的房企，加大整治查处力度；2010年，国务院办公厅又发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，指出要加大对捂盘惜售等违规行为的处罚力度；当年4月，住建部又下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知》，表示要严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。

　　此后，发改委曾下发《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》，表示建议对未一次性公开全部销售房源的企业，按每套5000元罚款处罚。

　　就在刚结束的2016年12月30日，北京市住建委发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》，要求企业“一次性公开销售全部房源”，禁止捂盘惜售。

　　然而，虽然约束不断，房企捂盘惜售现象依然层出不穷。

　　“捂盘惜售的违规成本不高，很多房企售楼部门会采取割裂违规的做法。”严跃进对法治周末记者表示。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受媒体采访时曾建议，减少捂盘惜售行为，除了“罚”，还需增加“查”的力度。

　　但在李晓斌看来，“查”于政府部门而言，执法成本较高，很难落到实处。

　　“与捂盘相似的是捂地，但后者更严重，有些开发商拿到地后，就坐等升值，迟迟不开发。”李晓斌建议，主管部门在出让土地时，应明确约定出让合同，要求开发商在一定期限内必须开发完。

　　捂地加捂盘成风，加之法律层面无明确定义，要想根治房企捂盘惜售行为，李晓斌直言很难。

　　而对于购房者来说，面对难以根治的捂盘惜售，如何维权？

　　严跃进建议，一方面应注重保留证据，包括语音和各类收据，第二方面应积极进行举报投诉，相关监管部门需核实此类房源的实际推盘情况。

　　李晓斌则认为，举报投诉渠道应更加完善，“由于无法可依，消费者普遍存在‘投诉无门’的情况”。

　　“房地产协会、各地住建部门等应合力规范房屋买卖范本合同条款，增加房企有效承诺，即承诺在房屋销售过程中不存在捂盘惜售、囤积房源等行为，否则约定赔偿金额。”李晓斌说道，“这样住建委、房屋管理部门在做房屋预售登记时，就能发现是否存在捂盘惜售，消费者也能根据房屋买卖范本合同条款，提出维权请求。”

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