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　　摘要：2016年深圳区域房地产销售前十名均被本土开发商牢牢占据，以全年新建商品住宅成交金额2210.1亿元计算，前十开发商占据的市场份额达66.18%。

　　观点指数 经历2015年的繁荣发展，深圳房地产市场迎来调控由宽松到持续收紧的一年。无论是“325新政”还是“104新政”，都明确表露顶层设计抑制房价过快上涨的意图。

　　深圳规土委披露，2016年12月，深圳新建商品住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，环比分别下降26%、24.5%；成交均价5.49万元/平方米，环比上涨29%。

　　受年内两次调控影响，据深圳中原统计，2016年全市新建商品住宅成交套数4万套，成交面积417万平方米，同比分别下降39%、37%；由于开发商信心不足，期内新增供应仅434万平方米，同比下降37%，创下历史新低。

　　从成交均价看，由于新房豪宅化趋势明显，全年房价同比上涨58.68%至5.3万元/平方米，这也是自2008年以来最大涨幅。过去两年，深圳房价自“2”字头升至“5”字头，高成本引发的“挤出效应”也带动了东莞、惠州、中山等周边城市的楼市发展。

　　持续低迷的楼市使得不少开发商主动放缓推货节奏，整体销售额较2016年仅出现小幅提升。在这样的全年表现中，万科、鸿荣源、华润置地依然保持了前三的地位。

　　尽管如此，随着国内实体经济投资回报率走低，外界普遍预计楼市投资热度不会出现大幅度下降，开发商同样意识到了这一点。

　　观点指数了解，包括万科、招商、金地、佳兆业、星河、龙光以及恒大、碧桂园、融创、富力、南国置业等本地及外地开发商均先后在深圳寻求布局机会，其中近年来兴起的“工改工”项目正成为投资的热门领域。

　　万科重回主城夺销冠 前十门槛进一步提高

　　对于深圳开发商而言，过去多年积累的土地资源优势是保持长青的最核心因素。

　　据观点指数了解，2016年深圳区域房地产销售前十名均被本土开发商牢牢占据，以全年新建商品住宅成交金额2210.1亿元计算，前十开发商占据的市场份额达66.18%。

　　万科再次蝉联深圳开发商成交面积、成交金额桂冠，充裕的可售资源及多元化的拿地方式共同推进，是其2016年实现215.3亿元业绩的关键。

　　资料显示，2016年万科在万科云城、万科麓城、万科广场V寓、万科公园里等项目的基础上，新增深南道68号、HBC汇隆中心（与深圳地铁合作项目）入市，在售项目数量接近10个。值得一提的是，期内万科在住宅方面的销售不足百亿，主要通过商业类获得业绩提升。

　　与此同时，万科时隔多年重新回归深圳市中心，先后获得车公庙地块、三星视界厂房地块、杜邦地块等，计划将深圳公司总部搬至福田。新项目方面，除了汇隆中心，该公司还计划首度推出臻山府、瑧山道、瑧湾汇高端项目，货值预计在400亿元左右。

　　尽管万科保住榜首地位，但成交金额同比涨幅仅6.31%，低于其它开发商。受调控影响，“臻系列”产品未能如期入市，万科也未能达到年初内部制定的400亿元业绩。

　　相比之下，紧随其后的鸿荣源、华润置地分别实现成交金额202.8亿元、171.2亿元，同比增长16.81%、17.81%。其中，鸿荣源旗下壹城中心、壹方中心均进入单项目销售前十行列，总计成交多达196亿元；位于后海的豪宅深圳湾悦府，同样为华润置地贡献了64.86亿元的成交。

　　以商办物业“租售并举”为布局方向的卓越集团，2016年通过前海卓越时代广场、卓越前海壹号两大项目的持续销售，实现了逾165亿元的成交金额。

　　曾经在销售榜前十的星河、京基、中海等企业则稍显黯淡，其中后两家开发商短期内面临着无项目可售的局面。相比之下，招商、宝能、恒裕等企业则抓住机会推出若干项目，从而实现“弯道超车”。

　　需要指出的是，由于深圳整体房价持续上涨，进入区域销售前十的门槛也大幅提高，前十开发商的业绩从2015年60亿元上升至超过90亿元。

　　楼市告别高增长 供需双向严控房价

　　从整体成交情况看，深圳新建商品住房成交呈现出先扬后抑的特征，而调控在其中起了重要的作用。

　　据深圳规土委统计，2016年一季度，全市新建商品房成交环比下降14.5%至158.44万平方米；此后“325”调控政策出台，二季度成交量较一季度几近腰斩。在“104”调控政策出台后，作为“银十”及开发商业绩冲刺期，四季度全市成交量93万平方米，环比仅增加13.42%。

　　深圳中原指，从政策的影响力度来看，3月份调控提高社保1年改3年，打击首付贷的形式一直深圳过多的投资性需求，防止投资客挤高房价。

　　更严厉的“104新政”同时从需求和供给两方面对房价进行把控，其中将社保3年改5年，提高首付等举措再次为投资客设阻。供应方方面，深圳严查拿地资金，意图降低资金杠杆和土地市场的金融风险、拿地模式改为“双限双竞”，对开发商拿地的价格严格划线。

　　接连的调控组合拳下，深圳2016年新建商品住宅成交套数4万套，成交面积417万平方米，同比分别下降39%、37%；期内新增供应仅434万平方米，同比下降37%，创下历史新低。其中，受预售证发放收紧影响，10月份全市出现断供现象，四季度创下年内最低供应水平。

　　2016年深圳月度供应面积及价格走势

　　数据来源：深圳规土委、观点指数

　　分区域看，福田全年新房成交面积5.25万平方米，同比下降72.1%创全市之最；其次是盐田区5.48万平方米，同比下降48.8%；第三是龙岗区147.03万平方米，同比下降46.9%，宝安区也下降39.0%。而置业热门区域南山区成交91万平方米，同比有4.5%的涨幅。

　　房价方面，深圳中原指，豪宅均价延续上涨趋势，再创新高达8.8万元/平方米，“10万+”项目急速上升。受结构性拉动影响，年内全市新房均价5.3万元/平方米，同比上涨58.68%。

　　尽管房价大幅上涨，但未来深圳或面临阶段性的下调压力。随着房价越来越高，市场存在的有效需求也会逐渐减少。观点指数获悉，不同于以往开盘日光的情况，10月新政以来新项目入市去化率仅在30%-40%。

　　除此以外，深圳政府推行的二手房评估价上调同样对市场造成影响。深圳中原指，2016年全市二手住宅成交套数和面积同比下降25%；均价涨幅16%，与2015年涨幅近6成相比显著收窄。

　　住宅供应稀缺 房企转战工改蛋糕

　　近年来全国房地产市场出现分化，而一线城市因其产业潜力、人口流入及资产保值等优势，已经成为开发商重点布局的市场。仅在2015年，包括恒大、远洋地产、富力地产、阳光城等企业已经陆续进驻深圳。

　　观点指数了解，进入2016年，深圳土地招拍挂共计成交59宗地块，总成交面积229.5万平方米，同比增长30.9%；出让金额1044亿元，同比增长140%，综合楼面地价1.27万元/平方米，同比上涨49%创近年新高。

　　其中6月2日，金茂电建联合体以82.9亿元竞得龙华新区民治办事处商住地块，这也是深圳首度实行现售制度，地块折合楼面价5.6万元/平方米接近周边售价；6月8日，龙光以140.6亿元拍下光明新区地王；12月14日，首批“双限双竞”地块出让，获得40多家房企报名竞价。

　　不过，在全年出让的地块中，纯宅地、商住地块仅分别占2宗，显示宅地供应稀缺仍是开发面临的巨大挑战。

　　传统招拍挂以外，旧改逐渐成为本地及外地开发商扩大市场规模的必经途径。

　　深圳市人民政府最新印发的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，为旧改提供了清晰的规范意见。经过数十次修订的暂行措施，对旧住宅宅区改造明确提出了更为严苛的规定，对符合产业发展导向的旧工业区却表示鼓励更新的态度。

　　其中，旧住宅宅区拆除重建的楼龄需大于20年，权利主体更新意愿应达到100%。住宅类合法房屋产权置换亦即俗称的拆赔比例，“原则按套内1：1的比例”；而旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，楼龄降至15年。符合产业发展导向，在2007年6月30日前建成的旧工业区，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地。

　　观点指数获悉，旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，物业类型不会受土地性质影响，产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。这种项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等。

　　第一太平戴维斯近期披露，目前在深圳布局工改工项目的开发商，既包括万科、招商、金地、宝能、金光华、星河、鸿荣源、龙光、花样年、满京华等本地开发商，也包括恒大、碧桂园、融创、泰禾等外地开发商。

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