作者：日出湖东

　　放眼全中国，楼市值得一写的城市有不少，为什么偏偏选择从无锡开始？

　　要回答这个问题，我们先来看看无锡的基本面。在形形色色的榜单里，无锡的排名总是在第十几位。

　　2016年前三季度城市GDP，无锡排名第14，仅次于长沙而高于佛山；第一财经2013年的“新一线城市”和2016年的“中国城市商业魅力排行榜”，无锡位列其中；2016年第四季度，无锡又被监管层列入房价监控的16个重点城市。对于一个人口650万、辖区面积仅4600平方公里的普通地级市，这份成绩单并不算差，甚至好于不少省会城市和计划单列市。

　　然而，在楼市方面，几乎很少有人提无锡，那我就来写一写无锡吧，毕竟从上海到无锡最快的高铁只需28分钟。

　　本篇所有的讨论、数据仅涉及住宅，不包含商业、办公等房产；仅包含无锡市区，不包括下辖的宜兴、江阴两县级市。本文罗列的数据以国家统计局、无锡市房屋交易管理中心公布的为主，辅以其他专业机构的数据（事实上，同一个部门不同周期的数据之间经常会碰不拢，更不用说不同机构之间的数据了，但八九不离十，不影响分析）。

　　一、从全国看无锡楼市

　　2016年中国楼市的火热其实只和20多个城市相关。从截止到2016年10月份（限购政策还未产生明显效果）的“中国城市住房价格288指数报告”来看，四小龙（南京、合肥、苏州、厦门）位居第一梯队，商品住宅同比涨幅在40-50%左右。

　　位列第二梯队的有天津、上海、武汉、佛山、杭州、东莞、福州、无锡，商品住宅同比涨幅在30-40%左右。也就是说，2016年这波行情，全中国地级市以上的300来座城市，只有12个同比涨幅超过30%，无锡位列其中。在2016年11月国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计中，无锡同比增幅35%，排在合肥、厦门和南京之后位列第四（70城统计里没有苏州）。

　　二、2016年无锡楼市总结

　　截止2016年底，无锡新建住宅价格同比涨幅35%左右，部分热点区域如太湖新城和锡东板块，涨幅更高。全年商品住宅新增供应量425.37万平方米，同比增长3.40%；成交面积为899.23万平方米，同比增长49.09%；二手住宅成交面积为44.22万平方米，同比增长56.36%。一、二手住宅的成交面积均创出历史新高。

　　三、无锡楼市十年回顾和2017年展望

　　2016年10月限购之后，无锡未来几年楼市会如何走？

　　得益于优厚的拆迁政策和长期的低房价，相比其他比较热门的城市，无锡本地人士并不缺房，2015年城镇常住居民人均自有住宅面积为45平方米，同期上海为35.5平方米。因此，可以说无锡楼市是一个依托上海和苏州楼市的派生市场，这在2016年以及未来会越来越明显。

　　无锡楼市的涨跌，在内看无锡经济社会基本面、房屋库存、土地供应量和本地政策，在外看国家政策、沪苏楼市的走向。这里仅就库存、土地供应和销售量分析一下。

　　1. 库存：从2007年到2014年，除了火热的2009年，无锡楼市每年的商品住宅库存都在增加，2008和2011年的库存增加超过300万方。2014年也增加了160多万方，达到了1100多万方的历史高位。

　　2015年四小龙发力的时候，无锡也没闲着，当年实现去库存近200万方，2016年又消化了470多万方的库存。目前无锡商品住宅库存约450万方左右，去化周期6个月。近10年无锡新建商品住宅列年库存和净去化量见下图。

　　2. 土地供应量：2003年以来无锡商品住宅土地出让面积如下图：

　　2011年是无锡宅地供应的分水岭。在这之前是海量供应，2004年和2010年均超过600公顷，2006年甚至超过700公顷；2014年以来则开创了历史新低。按照目前无锡市政府公布的计划，从2017开始的未来三年，无锡每年的宅地供应量将维持在2016年的水平，即每年180公顷左右。

　　3. 销售量：2007年以来，无锡新建商品住宅的销售量如下图：

　　表中0轴以下的红柱表示当年库存增加，0轴以上的红柱表示当年库存减少。虽然2016年无锡商品住宅的销售量创了历史新高，但2009年以来，除了受政策调控影响的2011年，其他年份的新建商品住宅销售量均在500万方以上。

　　四. 总结和未来展望

　　（1）2016年是无锡历史上商品住宅销售量最高的年份，与第二高的2009年不同的是，2009年之前经历了土地海量供应而2016年之前几年是土地缩量供应。

　　（2）目前无锡商品住宅库存450万方左右（创2011年以来的新低），2012-2014年楼市不景气的时期，无锡每年商品住宅销售量都稳定在500万方以上。再考虑到无锡2011年开始到未来3年（按照计划）宅地供应量不大，无锡未来三年的住宅库存都将控制在合理甚至偏低的水平。

　　（3）无锡二手住宅市场的迅速增长将带领无锡楼市走向成熟。2016年全年二手住宅成交量达到579万方，创历史新高，是2015年的2倍，2012年的4.3倍。

　　今年10月份无锡加入限购城市行列之后，一手房市场成交量受到极大的抑制，而二手房市场成交量仍继续快速增长，从2016年10-12月，连续3个月二手房成交量超过新房（10-12月二手房成交量同比增幅分别达到160%、73%和56%，而2015年10-12月的二手房成交量同比增速已经达到了近50%，近两年无锡二手房市场的快速崛起可见一斑），其中11月二手房成交量是新房的2倍。

　　一个城市是否有成熟的房地产市场，主要看二手房交易是否活跃，俗话说“只有大城市，才有房地产”。

　　（4）相比上海、南京、杭州、苏州，无锡楼市更脆弱，更容易受政策导向的影响，但目前无锡楼市的限购力度比较恰到好处。本人预计2017年无锡楼市的整体走向为成交量先抑后扬，价格先微跌后平稳，年底可能有微热。

　　当然，这个走向是在当前房地产相关配套政策不变的条件下的分析。考虑到2017年中国经济形势比2016年更严峻，内外部难题不断，很可能年底或2018年年初国家会给房地产市场松绑。

　　综合上述分析，未来三年，无锡的楼市就价格而言，平稳向上是大概率事件。无锡房价不会再像过去几年那样受土地超量供应的困扰，并且二手房市场也日趋成熟。

　　五. 最后，给买房者的建议

　　2017年是个很好的无锡买房窗口期（除非有政策变动）。就价格而言，2017年上半年无锡房价回调主要是前期涨幅过高的楼盘，这些楼盘最极端的调整幅度可达20%（从最高点算起），但无锡楼市整体只会出现微调，以平稳为主，二手房里机会多。

　　中国的楼市从根本上说是政策市，无锡楼市又受沪苏市场的深度影响，所以近两年计划买房的人要密切关注国家相关的政策变化以及上海和苏州楼市的变动。

　　再补充几句。无锡的经济社会、地理环境等基本面在全国300来个地级以上城市里，综合位列前15位没有问题，何况无锡到上海火车只需30-50分钟，周边还有苏宁杭等强二线城市。目前同等地段无锡住宅的价格只有苏州的一半，上海的六分之一到七分之一，在经历了春节前的调整之后，基本没有下行空间。

　　以无锡房价的较低基数，未来5年享受长三角一、二线城市房价的平均涨幅应当没有问题。