青睐商业地产 险资“地主”躁动布局

　　□本报记者 李超

　　与房地产公司相比，中国平安、前 海人寿等保险公司在拿地上不遑多让。分析人士表示，商业地产是中国保险未来资产配置的大方向之一。随着资产配置难度加大，优质房地产项目吸引各类金融机构 竞逐，险资面临更大的压力。一线城市作为热点区块的重要组成部分，项目资源的稀缺性更为明显。

　　险资青睐房地产投资

　　进入2017年，保险业对房地产的热情一如既往，安邦保险开了地产投资第一枪。1月5日，深圳土地市场迎来2017年的第一拍，南山区后海中心区一宗商业用地被安邦财产保险股份有限公司以底价30.19亿元买下。

　　险资在不动产方面的投资积累十分可观。除了通过多种金融工具投资于房地产股票、基金、信托项目等，险企还实际积极参与到拿地和购买房地产的活动中。与房地产公司相比，部分保险公司在拿地上不遑多让。

　　根据规定，险企不能开发房地产，但是可以通过股权收购或合作的方式参与有关项目。通过梳理公开信息可以发现，约10家保险公司在2016年投资实体房地产方面的资金接近500亿元。中国平安、中国太保、前海人寿等保险公司的动作尤为惹眼。其中，前海人寿等公司出手大方。

　　2016年，前海人寿投资杭州新天地集团股份有限公司不动产项目，动用了30.48亿元资金；投资深圳金利通金融中心项目，动用了65.77亿元资金，这 两笔投资均由万能账户出资。当年10月，前海人寿以12.47亿元的价格拍下了上海青浦区一幅商办地块，继续“攻城略地”。

　　近年来，投资 性房地产已经成为险企重要的增长点之一。以A股四家上市保险公司为例，2016年三季报显示，中国平安投资性房地产达360.09亿元，比2015年底增 加30.9%；新华保险投资性房地产达31.97亿元，比2015年底增加46.9%；中国太保投资性房地产达74.08亿元，较2015年末增长 16.8%；中国人寿集团投资性房地产达12.02亿元，较2015年末降低2.83%。

　　分析人士指出，投资性房地产可以影响到上市公司 估值，如果房价上涨，资产公允价值就会变高，从而影响上市公司利润，而保险公司拿地、买房多看好具有增值潜力的城市的标的，借此提升利润的空间较为可观。 东吴证券研究报告认为，长期来看，保险资产配置压力持续，商业地产是中国保险未来资产配置的大方向之一。

　　协同效应料释放红利

　　看好地产投资价值的同时，协同效应也是保险公司所重视的一个方面，具有资源整合能力的保险公司正在谋求更多的发展空间。

　　公开资料显示，中国平安的联营与合营房地产企业约有10家，包括佛山市华泰房地产开发有限公司、广州璟仑房地产开发有限公司、南京奥建置业有限公司、青岛万毅置业有限公司等。近年来，中国平安在国内外投资房地产项目，也被认为是通过多种渠道提升价值的举动。

　　券商分析师认为，保险资金投资相对稳定、高收益的写字楼、酒店等房地产项目，是低利率环境下争取优化业绩的必然选择。近年来，写字楼物业的投资年回报率在 4%-10%，写字楼物业带来的租金收入也一直保持着20%-25%的年增长率，这类项目可以帮助保险资金穿越周期，获得相对稳定的投资回报。

　　标普信用分析师黄馨慧预计，中国保险公司与房地产开发商将建立更多的投资关系。保险公司对投资标的多元化和收益率的要求，以及房地产开发商需要获得融资来 保持增长的需求，使二者成为自然的合作伙伴。而保险公司需要开发商管理层有能力且能够支持保护其对开发商的投资，由于与管理层争夺控制权会产生无法预期的 结果，因此恶意收购的风险较大。

　　多位分析人士表示，对保险资金而言，房地产项目的投资周期和预期收益率水平使其成为理想的配置资产，随着资产配置难度加大，优质房地产项目吸引了各类金融机构竞逐，险资面临更大的压力。一线城市作为热点区块的重要组成部分，项目资源的稀缺性更为明显。

　　世邦魏理仕发布的报告认为，中国机构投资者目前以主权基金（包括中投、外管局）为先导，预计未来将有更多大型机构参与到市场中，包括社保、养老基金等。中 国保险市场集中度高，可用于配置投资房地产的资金体量不容小觑，保险机构兼顾市场机会及风险，投资有望呈现多元化局面。

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