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　　1月17日，合肥滨湖区出让7宗地块，面积共843.27亩，总成交额达到148.7亿元；其中有4宗地溢价率超过200%，1宗超300%。

　　观点地产网 合肥新年首场土拍未能带来太多惊喜，但相隔三天后的第二场土拍，惊喜度足以成为看官茶余饭后的谈资。

　　1月17日，合肥滨湖区出让7宗地块，面积共843.27亩，总成交额达到148.7亿元；其中有4宗地溢价率超过200%，1宗超300%。

　　在此次土拍中，正荣、葛洲坝、光明置业、新城控股、碧桂园、招商均有所得。新城控股一次斩获两地，成为此次土拍的最大赢家。

　　观点地产新媒体获悉，新城控股拿下的这两宗地分别位于省府板块和国际金融后台板块。值得注意的是，虽同位于滨湖区，但两者楼面价之间有着1.51万元的差距。

　　溢价率、土拍赢家新城控股、同一区域板块之间的楼面差价……如此种种，令这场土拍颇具可看性。

　　滨湖专区拍卖会

　　7宗地，全部位于合肥滨湖区，1月17日的这一场土拍由此被外界戏称为“滨湖专区拍卖会”。

　　具体而言，出让的滨湖14、15号地块位于滨湖区的国际金融后台板块，而16、17、18、19、23号地则均位于省府板块。

　　以竞买人数量来看，省府板块可谓颇受热捧。据现场消息，16号地块有包括招商、高速、保利、葛洲坝、碧桂园、正荣等14家房企参与拍卖；而23号地块则有包括龙湖、朗诗、旭辉、葛洲坝、弘阳、河南美景等11家房企参拍；18号地块也有14位竞买人。

　　现场分三批次“并联拍卖”（即7宗地在3个拍卖场地分三批次同时举行），各拍卖场地陆续传来“喜讯”。

　　观点地产新媒体获悉，最先拍出的为国际金融后台板块14号地，由正荣地产以18.05亿元摘得，溢价率80.06%，楼面价7366.23元/平方米；随后拍出的省府板块23号地由葛洲坝以12.95亿元竞得，溢价率224.59%，楼面价20124.22元/平方米。

　　省府板块19号地块被招商地产以30.227亿元摘得，溢价率248.4%。其中A地块商业楼面价8362.55元/平方米，B地块居住楼面价13304.06元/平方米，C地块居住楼面价14634.47元/平方米。

　　值得一提的是，招商地产此次领取了4个号牌，也就是说参与了4宗地的拍卖，最终斩获一宗。另一同样领取4个号牌的保利则未能获取地块，遗憾离场。

　　碧桂园以26.818亿元摘得省府板块18号地，溢价率290.44%，楼面价15929.83元/平方米；光明置业则以28.291亿元摘得省府板块16号地，溢价率357.75%，住宅楼面价15929.54/平方米。

　　其中一个细节是，16号地现场摇号结束时，实际宣布为碧桂园获取，但在几分钟后，碧桂园发表紧急声明，称摇号机出现故障，结果或有变数，最终国土局确认由光明置业成功竞得。

　　此次土拍中，新城控股成为最大赢家，一次斩获两宗地。其中，国际金融后台板块15号地被新城控股以17.8亿元竞得，溢价率71.25%，楼面价7005.49元/平方米。而省府板块17号地块被新城以14.58亿元摘得，溢价率230.27%；其中，A地块住宅楼面价22102.27元/平方米，B地块住宅楼面价14366.47元/平方米。

　　随着17号地块的“落锤”，最终7宗地全部成功出让，而此次拍卖中，有4宗地溢价率超过200%，1宗则超300%。值得注意的是，这5宗溢价超过200%的地块均出自省府板块。

　　为何省府地块如此受热捧？合富辉煌(中国)安徽区市场研究部主任徐阳在接受观点地产新媒体采访时解释，目前从整个合肥区域来说，滨湖是政府打造的新中心，而滨湖分为四个板块——启动区板块、国际金融后台板块、环湖板块以及省府板块，省府板块为省政府所在地，2016年省政府已经基本搬迁进去，“因此目前来说省府板块是2017年滨湖区重点打造的板块”。

　　徐阳还提到，其实除了省政府搬迁、新的地铁开通以外，未来该区域往东还可能打造一个新城板块，这些利好的出现都是省府板块受到追捧的原因。

　　葛洲坝与新城控股

　　如果说溢价率高企是此次“滨湖专区拍卖会”的亮点，那么楼面价2万+地块的所得者——葛洲坝与新城控股则成为业内所关注的焦点。

　　观点地产新媒体获悉，目前合肥楼面价最高纪录为22103元/平方米，新城控股所拿17号地块的最高楼面价为22102.27元/平方米，也就是说，两者之间只有不到1元/平方米的差距。

　　而值得注意的是，22103元/平方米最高纪录的创造者正为此次也拿下2万+楼面价地块的葛洲坝。

　　据观点地产新媒体此前报道，2016年6月29日，葛洲坝以24.36亿成功斩获滨湖区两宗地，溢价率均超300%。其中，其以8.47亿成功拿下滨湖BH2016-09号，溢价率331.0%；以15.89亿成功拿下滨湖BH2016-08号地块，溢价率347.32%，楼面价22103元/平方米，创造合肥楼面价最高纪录。

　　徐阳告诉观点地产新媒体，葛洲坝此前所拿下的滨湖BH2016-09号、BH2016-08号地块目前还未进入销售阶段，新拿的23号地极有可能与09、08号地块联动开发。

　　他还提到，葛洲坝于合肥现在仅有葛洲坝·玖珑府一个在售项目，“葛洲坝·玖珑府是刚需模式，去化还不错”。

　　新城控股方面，在合肥尚未有成行的产品。其于2016年10以总价约6.98亿元拿下长丰CF201608号地块，住宅楼面价5454.51元/平方米，由此首入合肥；2016年12月，新城控股还以总价4.8亿元的价格竞得合肥瑶海区宅地。未来这两宗地均将打造为刚需产品。

　　而据观点地产新媒体查询，葛洲坝未售的三宗地块容积率都较低，其中23号地块容积率≤1.5；08号地块容积率＞1且≤1.7；09号地块容积率＞1且≤1.5。新城控股17号地的容积率也较低，为≤1.3。以容积率与价格来看，显然，这四宗地未来都将打造为高端产品。

　　徐阳认为，未来这些项目在高端客户的挖掘上可能会出现一些难度：“以目前合肥的政策来说，合肥限购限贷相对比较严格，也有限价，未来备案件可能比较难过关。而且目前来看限购限贷的政策对市场影响是比较明显的，短期政策宽松的可能性也较低。再加上合肥的高端项目竞争比较激烈，那么新城控股和葛洲坝未来在这些项目上可能会面临一些挑战”。

　　徐阳还提到，新城控股拿下的15号地，虽然楼面价仅有7000元/平，但未来售价与周围竞品应该也不会有特别大的差距。

　　如此一来，新城控股似乎在滨湖区“捡了个便宜”，特别是与同样被其拿下的17号地块对比，这两宗地的楼面价之间有着1.51万元的差距。

　　而徐阳分析说，实际上15号地所在的国际金融后台板块因土地量较大，未来潜力也比较大。因此，对于新城控股这两宗地之间楼面价差距悬殊的原因，目前的两个猜测是：“一可能政府有额外的限定条件，比如建设人才公寓之类的；第二，围标的可能性也是有的，可能是参与报价的开发商之间有沟通与协商——低价拿地后互相参股。”

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