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　　这个庞大的项目，从基建绿化到几百米高的大楼，再到大型的地下空间，无不在考验着企业的开发运营与融资能力。

　　观点地产网 从2002年成立武汉项目公司，至2007年正式接过地块，再到今日，泛海控股在曾经的武汉王家墩机场上花去了约15年的光阴，近期，这一项目又泛起了波澜。

　　在2017年1月17日，泛海控股于公告中透露，其拟将2016年非公开发行A股股票募资额度从原本的150亿元下调至119亿元，而中间被剔除的一项投资便是泛海武汉CBD项目中至今开发规模最大的住宅项目武汉芸海园。

　　泛海控股并未直接透露修改发行预案的原因，但对比前后预案中对于使用金额介绍的差异，或者可以从中窥得一番究竟。

　　而把目光放至芸海园所在的武汉CBD项目，此次波折只是这个庞大项目艰难前行的一个缩影。

　　据悉，武汉CBD项目总面积达267万平方米，建筑面积超1400万平方米，是泛海控股销售当中的主力军。但这个庞大的项目，从基建绿化到几百米高的大楼，再到大型的地下空间，无不在考验着企业的开发运营与融资能力。

　　150亿融资缩水背后

　　按照泛海控股原定的发行计划，其2016年度非公开发行A股股票计划募集资金为150亿元，主要用于增资亚太财险以及加快武汉项目的建设，其中投向武汉芸海园、武汉泛海时代中心、武汉世贸中心B地块、武汉泛海国际中心及武汉中心项目的资金分别为31亿、26亿、21亿、17亿元、15亿元。

　　而根据泛海控股调整后的发行计划方案可以看到，去掉了武汉芸海园项目后，其余四个项目可通过定增获得的融资总金额约79亿元，占据项目预计总投资额152.63亿元约一半。

　　在泛海控股的公告中，并未具体提及调整融资规模的原因。

　　但值得注意的是，泛海控股此次定增，从2016年3月份的申请到2017年1月份调整额度，历时长达9个月还未正式发行。事实上，在2016年7月13日，中国证监会发行审核委员会已就此次定增进行了审核，确定此次非公开发行股票申请获得审核通过。

　　不过，泛海控股称，彼时公司尚未收到中国证监会的书面核准文件，其将在收到中国证监会予以核准的正式文件后另行公告。

　　这与接近泛海控股的人士所言相符，“公司定增的申请在7月份已经通过，只是迟迟未拿到批文。”而今，批文未到，泛海控股却将发行预案缩减了31亿元的融资额度，原因为何？

　　有相关分析人士称，上市公司降低融资额度或许与2016年下半年以来的再融资收紧有关。7月份，有报道指出，监管层正在进一步加强对于定增融资的监管，不少定增融资项目被迫缩减融资额度。

　　而后11月相关媒体报道，针对当时非公开发行股票出现下降倾向的情况分析指出，不少定增项目均被卡在发审会至核准发行的环节，即项目过了发审会但没有收到核准发行的批文。

　　在修改后的发行预案中，泛海控股并没有提到缩减发行规模的原因，就此事，观点地产新媒体向泛海控股询问，不过截至发稿，泛海控股尚未有更详细的回复。

　　不过，对比泛海控股修改前后的两份非公开发行预案或者可以找到一些眉目。在新的发行预案中，泛海控股特别提及，定增资金投向的四个武汉项目为该公司旗下的非住宅类商业地产项目。同时，募集资金不用于商品住宅业态的开发建设，不用于参与土地公开市场招拍挂获取国有土地使用权或收购土地项目股权支出。

　　再翻看7月份的消息，证监会官员在一场保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，且募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

　　CBD项目15年之累

　　据悉，芸海园是泛海控股在武汉打造的第九个高端项目，同时也是目前泛海国际居住区内体量最大的住宅项目。该项目总用地面积10.78万平方米，总建筑面积40.70万平方米，预计总投资43.10亿元。

　　除了原定的31亿元融资，在7月份，泛海控股武汉公司还向渤海国际信托股份有限公司申请了25亿元的融资，其中的18.5亿元便是用于芸海园项目的开发。

　　虽然泛海控股预计该项目可为其带来总销售收入达75.18亿元，销售净利润率21.41%。但如今这个项目已经无法通过此次定增再次获得融资输血。按照宣传资料，芸海园原本预计在2016年下半年首次开盘，但目前尚未有项目开盘的消息。

　　而把目光放至芸海园所在的武汉CBD项目中，芸海园项目的遭遇只是这个庞大项目艰难前行的一个缩影。

　　据观点地产新媒体了解，武汉CBD项目总面积达4000亩，总规划建筑面积约1485万平方米，其中仅纯住宅占比就达到44.3%。

　　泛海虽然自2002年已就该项目成立了武汉项目公司，但直至2007年7月广州军区空军和武汉市政府达成协议，空军王家墩机场4000 亩土地才确定分两次由军方移交地方。8月7日，第一批移交的3291亩土地正式交由武汉公司管理和使用。

　　9月，泛海控股才完成原汉口王家墩机场4000亩土地出让合同签约工作，土地出让金约18亿元，楼面地价仅在2000元/平方米左右。

　　而彼时刚拿到手的王家墩地块，基本上没有基础设施，区域内的道路、地下管道、电网、排水等基建均需从零开始建设。

　　及至2008年下半年，这个巨无霸项目方举行了开工前的试桩仪式。同年10月，CBD项目中首个住宅项目泛海国际居住区樱海园开工。

　　而在此次定增中提及的武汉中心，其实早在2009年9月便已开工，历经六年后于2015年封顶，建筑高度达438米。除此以外，定增另外输血的三个项目武汉世贸中心B地块、泛海国际金融中心及泛海时代中心则于2016年4月开工建设。

　　从项目规划上来看，武汉世贸中心将与武汉中心组成的438米双子塔；国际金融中心则由1栋200米国际5A甲级办公楼、1栋办公楼和1座店构成；泛海时代中心则包括两幢100米及两幢200米的写字楼。

　　除此之外，CBD项目还规划了开发总量达262.1万平方米的地下空间。

　　虽然项目拿地金额按今时的地价来看确实便宜，但耗资巨大的基建工程与大型的商业综合体、高楼、大型地下工程，使得项目的整体进展显得过慢。

　　同时，大型项目的开展也伴随着不断的融资输血。据武汉公司8月份接受观点地产新媒体采访时透露，仅在2016年上半年，为开发武汉CBD项目写字楼、住宅、商业等多个子项目，泛海就为此融资近200亿元。

　　到了下半年，泛海控股还通过信托贷款、非公开发行（武汉公司）等方式为该项目计划融资至少140亿元。

　　不过，武汉业内人士分析，在项目地下基础工程逐渐辅设后，实际上项目开发进程并不慢。而随着项目近年的销售逐渐回款，或许能在一定程度上能够缓解资金上的压力。

　　据观点地产新媒体了解，2015年泛海控股累计签约销售额150.84亿元，其中武汉中央商务区项目（武汉CBD项目）的销售额就有约66亿元。

　　泛海武汉公司2016年的销售目标为57.65亿元，计划推货量约为26万平方米。2016年上半年，该公司的销售额达约48.9亿元。不过，据观点指数发布的2016年销售排行榜，泛海控股武汉公司已跌落前十榜单，这个门槛约为71亿元。

　　截至2016年上半年，这个巨无霸项目尚有待开发土地面积63万平方米，总建筑面积（包括地上、地下）360.65平方米。而2016年上半年，在建（部分竣工）项目占地191.31，建筑面积达812.34平方米。

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