自2016年10月刮起的房地产调控风至今仍不止，其范畴已超出住宅领域。最新消息显示，在“促进房地产市场平稳运行”的基调下，调控已经蔓延至商办类产品。

　　观点指数了解，深圳规土委1月上旬陆续发布文件，对商务公寓预现售价格明确管理操作细则，同时明确整顿房地产市场上存在的商业、办公、产业用房等改造现象明确表态将整顿。

　　热点城市的房地产调控再一次引发市场关注。据观点指数了解，深圳也是继北京、上海对商住公寓出台限购、暂停网签等控制措施后，第三座做出针对性处理的一线城市。过去数年，房地产政策环境持续趋紧，不限购不限贷且房价相对合理的公寓获得了巨大的发展机会。

　　相比其它城市，深圳最新的商住公寓调控措施有所不同。其中除了现阶段主流的办公、商业用房改造，调控还指向备受开发商追捧的“工改工”项目。相关文件明确，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，改造部分甚至面临查封的风险。

　　外界对此看法各异，既有赞赏，亦不乏顾虑。一方面，在住宅限购政策下，公寓价格处于上涨通道，出台限制性措施体现了顶层设计稳定房价的意图；另一方面，公寓一定程度上弥补了市场上刚需及投资产品的空缺，调控将引发热点城市进一步供需失衡。

　　目前包括万科等主流开发商均涉足过商办的公寓改造。在新政的持续加码下如何应对房地产市场的形势，仍是横亘在这些企业面前的一大难题。

　　调控再袭深圳

　　纵观2016年的深圳楼市，“325新政”到“104新政”，抑制房价过快上涨一直是贯穿于其中的重要主线。其中“104新政”被视为最严厉的调控政策，包括社保3年改5年，提高二套房首付比例等，导致全市成交情况开始出现大范围降温。

　　相比之下，住宅限购、限贷力度升级，反过来导致了深圳的公寓迎来爆发式增长。据深圳中原统计，2016年全市商务公寓的供应量稳步上升，全年共计36个项目获得预售，新增供应增加28.3%至110.97万平方米，创历史高位。

　　受调控政策影响，去年深圳商务公寓成交8750套，成交面积61.5万平方米，同比减少19%；而均价5.27万元/平方米，同比增长则为10.9%，同样创下历史新高。

　　进入2017年，房地产调控的风向迅速变化。观点指数不完全统计，截至1月上旬，深圳相关部门已先后出台三份文件，对市场上存在的公寓改造行为采取明确措施，涉及包括售价、改造标准等多个方面。

　　其中，一份网传为深圳规土委1月4日下发的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》显示，预售及现售审批预查的范围开始覆盖商务公寓，明确对项目的申报价格进行“合理指导”，具体以同项目前一期实际售价或周边同类型竞品的均价为参照标准。

　　数据来源：观点指数整理

　　而1月13日深圳规土委发布的意见征求稿，有若干条款备受外界关注。其中，开发商在建筑平面布局上，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计。市场解读称，这意味着改造方向为类住宅的商务公寓，将面临叫停。

　　基于这种调控思路，目前宝安区已传出对厂房改公寓等违法行为分类处置的消息，包括叫停已建成的厂房改公寓、酒店，以及查封、恢复投入使用或完工的部分。

　　值得一提的是，观点指数了解，1月13日当日，深圳市在政府工作报告时明确为2017年的楼市定调。据悉深圳年内要落实国家房地产市场调控政策，坚持“房子是用来住的”、不是用来炒的的定位。

　　同时深圳方面表示，将合理增加住宅用地供应，有效引导市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　沪深公寓现实

　　除了深圳，1月份公寓受到调控的城市还包括上海。观点指数了解，1月7日，上海住建委称，将会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

　　公寓过去发展几年所积压的问题重新被外界所关注。而这种商业性“住宅”的两面性，正是矛盾的根源。

　　第三方机构曾肯定过公寓在楼市发展过程中所起到的正面作用。其中中原地产以深圳为例指，公寓产品是深圳房价高企、限购升级新形势下的市场应变，“不仅分流了住宅市场的客流，也补充了深圳市场的小户型刚需产品和投资产品的空缺”。

　　据上述机构统计，2016年深圳公寓成交量，是公寓、住宅成交总量的17.8%，较2015年上升6个百分点，达到历年成交占比的最高水平。

　　深圳公寓历年成交量价走势图来源：深圳中原

　　深圳市不动产估价协会副会长宋星慧对观点指数表示，公寓现阶段仍有积极意义。其中深圳致力于打造新兴产业以吸引人才，而这部分群体初来乍到多选择单身公寓，理由则是这部分物业面积小、总价低，且具备交通集中、交通网络架构较完善等特点。

　　“很多白领阶层需要的往往不是成套住宅，而是一套单身公寓。这说明深圳人对居住的需求并不一致，市场缺少满足不同群体需求的产品梯队，由此衍生出的长租公寓业务正逐渐成为近年热点。”

　　不过，由于商住价格存在差距，商业项目改造为类住宅被质疑有调规之嫌；擅自改变房屋单元空间分割、私接燃气管道等情况，也引发对房屋结构、消防等安全隐患的担忧。此外，公寓在满足小户型刚需的同时也吸引了大批投资客涌入，从而成为房价上涨的推手之一。

　　市场人士对观点指数指，目前沪深两地的公寓有相当一部分属于投资型，其中深圳公寓市场投资客比例或达50%。

　　统计数据显示，2016年12月上海商办类产品(以类住宅为主)均价3.17万元/平方米，较年初涨幅达44%；深圳公寓均价则为5.27万元/平方米，同比增长则为10.9%，接近一手住宅水平(5.3万元/平方米).

　　第一太平戴维斯投资部董事吴睿对观点指数称，上海、深圳两地的情况并不一样。由于上海写字楼散售难度相对高，同地段的居住产品销售情况更好，所以开发商多改造为商务公寓。据悉，上海商办楼单价仅为同地段类住宅约60%，而类住宅则能达到商品住宅的60%-80%。

　　“相比之下，在深圳地段较好的写字楼大部分仍能卖出高价，开发商并没有太大冲动改造成公寓。”吴睿认为，公寓受到调控后，深圳楼市会受到怎样的影响仍不得而知。

　　商办地产出路？

　　实际上，在宏观政策层面，相关部门对公寓的态度也出现由松趋严的变化。

　　观点指数了解，去年上半年，“营改增”政策规定低于500万元的公寓税收征收率下调至3%；国务院6月还表示，允许将商业用房按规定改建为租赁住房水、电、气价格按照居民的标准执行，商业用房的生活成本降至原先的1/3.

　　随着新的严厉调控政策出台，曾经迅速发展的公寓改造市场，或许将遭遇2017年的第一场寒潮。其中上海网上房地产信息显示，截至1月9日，全市已有143个类住宅项目被暂停销售。

　　深圳方面，从2016年底的情况看，全市公寓存量达到85.57万平方米；商务公寓占57.66万平方米，办公、商业改公寓占19.98万平方米，产业用房配套公寓则占9.23万平方米。其中，面积在45平方米以下，总价在100-300万元之间的公寓成交比例增加。

　　而深圳明令禁止商办按住宅套型式设计、研发用房单套建筑面积不得小于250平方米等规定，已基本否定过去的公寓改造行为。对于开发商而言，如何适应新形势并将风险最小化，是目前面临的一大挑战。

　　观点指数了解，目前包括万科、金地、星河、深业、远洋等开发商均涉足公寓市场。项目层面，包括万科深南道68号、远洋新天地等商业项目均改造为公寓；其中南山万科云城去年成交63亿元高居商业销售榜首位，在售产品主要为公寓。

　　此外，多名市场人士在接受观点指数采访时均表示，尽管研发用房此番也被限制改造为公寓，但这对于当下开发商扎堆“工改工”市场的影响有限。

　　第一太平戴维斯投资部董事吴睿指，目前新型产业用地(M0)受开发商追捧，这种“工改工”项目除了70%研发用房，开发商可获准建设30%配套设施(含公寓)。“深圳的新规只对70%的研发用房部分改造进行限制，配套公寓仍受到政策鼓励建设。”

　　他进而透露，研发用房面积不小于250平方米的规定早在去年11月就出现，但这并没有影响包括万科、恒大、金地、宝能等开发商进驻。“因为开发商拿地，本来就没有太多改造研发用房部分的打算。”

　　据第一太平戴维斯预测，未来5年工改工项目供应面积571万平方米，其中20%为配套公寓(折合约115万平方米)。考虑到目前深圳政府对新兴产业的扶持，开发商激烈争夺工改工项目的情况或仍将持续。

　　(原标题：上海深圳严控类住宅项目 商办地产出路何在？)