深深房还是嘉凯城？恒大320亿输血背后的回A选择题

来源：新浪发布时间：2017-01-20 08:01:11

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　　出于平衡时间成本及投资风险考虑，做好深深房以外的第二手准备或是恒大一大挑战。投资者指，由于目前恒大地产与深深房重组事宜迟迟未有实质进展，资本市场对嘉凯城并未放弃“希望”。

　　观点地产网恒大和深深房的重组上市至今仍未有新的进展，迹象表明，这家华南房企并没有放缓在A股另一个上市平台的前进步伐。

　　嘉凯城1月18日晚间披露，恒大集团及其关联方为公司融资提供担保总额不超过200亿元。与此同时，公司通过银行委托贷款或资金拆借方式，向恒大集团及其关联方借款不超过120亿元。

　　过去两年嘉凯城的经营持续出现亏损，基本面的乏力也影响到拿地融资，此前通过基金、信托等方式的平均资金成本几乎在10%以上。而此番恒大驰援的条件堪称实惠，不仅免费担保200亿元，还以不高于4.35%的利息提供借款——这甚至低于同期一年贷款基准利率。

　　市场人士对观点地产新媒体指，嘉凯城在陆续剥离青岛项目、获得资金支持重新实现房地产业务的正常运营，符合股东的利益。不过，恒大对嘉凯城大手笔投入的节点仍显得微妙。

　　实际上，这是恒大自成为嘉凯城实际控制人以来最重要一次输血，总额度320亿元超过此前为重组深深房所引入的300亿元资金。有投资者称，深深房重组上市迟迟未明朗化，反过来放大了嘉凯城取而代之的可能性。

　　相比之下，恒大原定于1月15日完成深深房公告重组方案程序，至今仍鲜有确切消息。

　　恒大320亿输血背后

　　自2016年成为嘉凯城实际控制人以来，恒大已先后在嘉凯城内部管理、架构调整、减亏增效等方面付诸实践。据观点地产新媒体不完全统计，嘉凯城2013年、2014年、2015年净利润5716万元、3809万元、-23.43亿元，2016年前三季度则为-12.49亿元。

　　从这点而言，恒大最新提供的320亿元巨额输血，只是尝试盘活嘉凯城资产的一个缩影。

　　去年下半年起，恒大正式启动对嘉凯城的整改，首先便是加强内部管理。具体而言，嘉凯城新一届非独立董事中恒大占4席，由恒大常务副总裁甄立涛出任董事长。10月27日，历任恒大秦皇岛、北京及广东公司总经理的郭家彤接任嘉凯城常务副总经理一职。

　　其中最为经典的一例便是，在恒大主导下，青岛嘉凯城项目迅速于去年11月底以总价36.62亿元、溢价率128.88%转售予融创。观点地产新媒体获悉，通过出售项目，嘉凯城一举减少项目负债多达65.46亿元，并从中实现部分溢利。

　　除了内部层面的调整以外，恒大同样为嘉凯城提供巨额的资金支持。按照半年前的承诺，恒大计划为该公司提供担保及借款，担保费率及贷款利率不超过原大股东浙商集团的相关费率，亦即担保费按1‰/月计，贷款利息按不高于10.5%计。

　　而根据嘉凯城1月18日最新公告，恒大及其关联方为公司提供的担保总额不超过200亿元，无担保费；通过银行委托贷款或资金拆借方式向恒大借款不超过120亿元，按不高于4.35%/年支付贷款利息，预计2017年需支付利息总额不超过4.41亿元。

　　某种程度上，恒大的驰援，对于长期陷入发展泥潭的嘉凯城而言无疑是一大转机。该公司在公告中也如是称，恒大为公司融资提供担保能有效提升融资能力，提供的借款则能够解决发展部分资金需求。

　　值得一提的是，在宣布恒大320亿元输血同日，嘉凯城发布旗下公司的融资计划。其中为旗下包括上海、杭州、武汉等公司后续提供总计不超过47.35亿元担保，累计担保总额（含已发生的担保）不超过107.66亿元。

　　观点地产新媒体了解，嘉凯城过去以旧城改造、城中村改造、棚户区改造等政策性房地产项目为主业，但面临拆迁成本高、开发时间长等风险。近年来该公司转型“城市客厅”商业运营项目，但仍需建立品牌号召力。

　　尽管经营受困，恒大总裁夏海钧曾于2016年半年业绩会上透露，收购嘉凯城主要基于其拥有的土地储备。因此，对嘉凯城的人事调整及资金输血，符合股东的利益。

　　数据显示，嘉凯城在上海、杭州、苏州等长三角区域及武汉、重庆等城市有数百万平方米土储，截至去年三季度末，存货总计269.12亿元。

　　深深房还是嘉凯城？

　　嘉凯城曾被外界视作恒大回A最重要的壳公司。不过，随着去年恒大在深圳设立新总部，并着手准备与深圳国资委旗下上市平台深深房重组上市，关于嘉凯城的猜测逐渐归于平静。

　　实际上，恒大彼时所作的一切努力，也都在向资本市场释放信号：深深房才是其回A的理想重组标的公司。

　　早在2015年5月，时任深圳市委书记的马兴瑞曾在作报告中表示，到2020年，深圳进入世界500强的本土企业要达到8-10家。恒大正是在深圳着力打造竞争力影响力的大背景下，在后海某写字楼项目设立新的总部。

　　而去年10月深深房董事会表决通过的重组上市合作协议，以及恒大地产流出的路演材料，逐渐将恒大回A的细节呈现在外界面前。观点地产新媒体了解，恒大拟通过内部重组将体系内房地产业务整合进入恒大地产，并以此为主体引进战略投资者，未来通过借壳深深房登陆A股资本市场。

　　恒大披露的重组时间表显示，其将于2017年1月15日完成A股上市公司（深深房）公告重组方案程序，4月28日恒大地产重组上市完成。同时，恒大引入300亿元战略投资时订立对赌协议，其最晚将于2020年6月30日实现A股上市，为此还做出未来三年净利润不低于243亿元、308亿元及337亿元等系列业绩承诺。

　　不过，截至1月19日观点地产新媒体发稿止，仍未收到深深房公告重组程序的消息。

　　当天，深深房仅发布停牌例行公告，继续重申与深投控等对手方积极推进重大资产重组的各项工作，继续就重组方案进行沟通与论证。在这样微妙的节点，嘉凯城却因恒大史无前例的一次输血，重新引起市场的猜测。

　　有投资者向观点地产新媒体表达了自己的看法。其表示，在深圳国资时隔十余年重新入股万科后，恒大如何妥善地处理与万科新股东的关系，仍是一大看点。“另外，出于国有资产保值增值的目的，万科有可能会得到深圳方面的资源倾斜，反过来这或许将影响恒大借壳深深房的进度。”

　　资料显示，随着华润将所持万科15.31%股份转让予深圳地铁，过去在高位密集增持万科的恒大处境尴尬。万科方面指，加上“疑为盟友者所持H股”，恒大所持股份或逾16%，深圳地铁只能是第三大股东。

　　失之东隅，收之桑榆。出于平衡时间成本及投资风险的考虑，做好深深房以外的第二手准备或许是恒大目前的一大考量。投资者指，由于目前恒大地产与深深房的重组事宜迟迟未有实质进展，资本市场对嘉凯城并未放弃“希望”。

　　上述人士指，借壳的恒大地产主要涵盖地产业务及恒大淘宝足球俱乐部，而其它文化、金融、互联网、旅游文化开发业务，以及嘉凯城仍在H股中国恒大的上市架构内。也就是说，嘉凯城并不在恒大地产的重组资产包内，未来仍有可能成为恒大的壳资源。

　　从企业属性看，嘉凯城与深深房均具有国资背景，这种身份为恒大拿地融资提供了强有力的背书。更为重要的是，目前恒大已实际控股嘉凯城逾50%股权，折射出浙江国资层面对此事的认同，后续借壳的批复压力相对较小。

　　在当前的资本市场规则下，开发商回A并非易事，万达商业借壳绵石投资便是教训之一。对于恒大而言，尽管与深圳国企重组的前景诱人，但时间成本及投资风险仍是许家印不得不考虑的问题。