1.“不许拍照”。

　　2.未来3—5年，龙湖要成为地产销售规模3000亿元的公司。

　　3.到2025年，龙湖的持有物业年租金收入要达到150亿元。到2030年，龙湖持有物业年租金收入要到50亿美金。

　　4. 我们要创造规模，但也不能像同行那样一下子扑上去大量人，要控制人数。

　　5. 要把龙湖制度流程做得更极致，集团管控平台搭建得更厚实，未来要用互联网、大数据管理方式。用的新词是，龙湖要拥抱人工智能。

　　6. 我们过去一两年管理费增长非常大，这意味着我们原有的管理模式和人员成本太高。

　　7. 从2017年开始，要有50%以上新获取的项目是独立操盘，独立并表，不与同行合作。总体是要减少与人合作项目。

　　8. “上海奖金太高，一次性发这么多，会让大家心理膨胀，留着以后慢慢发吧。”

　　楼先生高烧不退，感冒不轻，偶刷朋友圈，看到这则新闻，心痛不已，啰嗦几句。

　　楼先生曾经有很多朋友，即便离职，也将赞美留给老吴和龙湖。

　　今天，这样发自内心的赞美之辞，越来越少了。

　　楼先生一直把龙湖作为伟大的公司对待，多年来重点关注。现在，身边的朋友，谈龙湖也越来越少；吐槽却越来越多。这让楼先生痛心不已。所以下记猛药，有则改之，无则加勉，仅供老吴借鉴之。

　　1.虽然不想让员工拍照，但也不要说出来。还没有听说过哪家年会有这样规定。或句话说：拍照的时候，要用美颜。这样说，是不是效果更好。这句话反倒让人瞧见老吴的紧张和不安。

　　2.说大数，最快2019年，最迟2021年，龙湖销售规模3000亿。这个数字在行业中，是什么地位?

　　2016年，行业十强平均销售规模约2200亿。到2020年，4000亿将是行业前10的门槛。也就是说，龙湖仍然标榜自己是家“小而美”的公司，仍将位列行业第二阵营。

　　综合目前龙湖的各方面信息看销售目标，两个字结论：没戏；四个字结论：根本没戏。

　　原因很简单，一是销售规模都是七大姑八大姨家的余粮凑起来，你关起门来干，只能让别人看笑话。

　　而且，今年过3000亿的房企中，万科和碧桂园，都是用了合伙人制度。恒大是老板玩命，重奖重罚之下才有的结果。

　　反观龙湖，在激励和体制上，基本上只抽鞭子，不给粮草的做法，好象是上个世纪的做法，与这个时代渐行渐远。

　　3.2025年，龙湖持有物业年租金要达到150亿元；2030年，要达到50亿美金。

　　请注意，150亿是人民币，50亿是美金。这里是不是有故事?一句话里又是美金，又是人民币，特别是在这样重要的场合，完全不是老吴的谨慎风格。

　　以前，楼先生没看明白商业地产是怎么回事，现在稍为有点明白。凡是主业是开发，还在玩命干商业地产，要么是脑子不清楚，要么是有不可告人的秘密。或者是告老还乡、解甲归田的节奏。

　　商业地产的本质是，1块钱玩转5块钱。当下的行情是，1块钱玩转1毛钱。老吴这么多年，在商业地产上较劲，还单干，完全是看不懂的节奏，不知将其归到哪一类。

　　4.第四点和第五点合起来说，老吴是说，上规模费钱，所以上机器人。问题是，上机器人，你知道要费多少钱吗?更费钱！

　　以链家为例，链家网上线带有变革二手房行业的使命，所以左晖不惜重金。但根本上，还是提高经纪人的效率。

　　所以说，工具就是工具，人就是人；工具比人更费钱；工具比人更不省心。换句话说，这样做，更费钱费人费心。

　　而且，龙湖现在的效率为什么低下?中央集权在全行业登峰造极，过于依赖信息化系统，基本上是把员工玩残的节奏。你要上机器人，那些累残的名校学生会干部们，该有多伤心呀。难怪颜建国回到中海后，到处嚷襄，“要让听到炮火的人决策。”

　　业内一直说，龙湖有两多，一是会多，二是表格多。把那些排行一行行的会议室省出来，能节约多少房租，多少高管的无聊的会议时间。还有填表。有必要这么多部门会签吗?怕个毛线?谁它妈的玩躲猫猫，抓起来，完事。

　　龙湖两多的背后，让人看到老吴的不安全感和迷茫。

　　这里不得不提到一个人：老房。其实，让老房走是对的，但老房留下来的这套制度，是真真害了龙湖。

　　什么意思呢?一个小小400亿的公司，配上8000亿公司的管控，对于龙湖发展来说，完全是灾难。老房的制度设计核心就是控制，比宗教还宗教。老吴喜欢。但对龙湖的发展，却是一个天大的灾难。不过，这也是一个难破的局，根子还在老吴，还在老吴深处深深的不安全感。这就没办法了。

　　5.第七点就不说了，完全是打北京公司的脸。对数字，老吴到了迷信的地步。

　　郁亮曾经说过，万科的ROE管理，是他最早引入并亲自讲解，也是他一手破除的。后来，郁亮的管理经变成了中西医结合，以中医为主。

　　试问问老吴，龙湖来北京要独立开发操盘，你能提供这么多弹药吗?即便是可以提供，又能拿到几块地?这种做法，简直是闭门造车。当然，也可以在媒体董事长午餐会上，享受御用媒体吹捧的眼神。

　　6.第八点是打上海公司的脸，准确地讲，是打张泽林的脸。当然，张泽林是中海过来的。听说调到深圳开疆拓土。具体不知道什么原因。

　　但扣发上海公司员工奖金这事，堪称千古奇闻，行业内仅此一家，绝无分店。重赏之下，才有勇夫。这么玩，谁会给你卖命，你的3000亿大业，谁来完成?

　　以前，有媒体评价龙湖是美图秀秀公司；看到这八句话，忽然感觉，龙湖更像个机器人公司，和人工智能无关。

　　衷心祝贺龙湖越来越好！

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