跨省占补平衡解禁，缺地城市调控房价添底气

　　补充一线城市土地供应，国务院“下及时雨”。

　　国土资源部日前发布的《2016年第四季度全国主要城市地价监测报告》（下称《报告》）显示，有22个城市的住宅地价同比增速超10%，北京、上海、厦门、南京、合肥更是超过了20%。

　　显然，一二线城市去年上半年的火爆楼市带动了地价的快速上涨。为了稳定预期，防止地价进一步带动楼市上行，全国至少已有16个热点城市出台三年宅地供应计划，但北京、上海、深圳缺席。

　　事实上，缺地一直困扰着不少一二线城市，这也使得这些城市在抑制楼市泡沫方面受到限制。2016年中央经济工作会议要求促进房地产市场平稳健康发展，并要求落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

　　所幸，新华社23日受权播发的《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（下称《意见》）在跨省占补平衡方面提出，探索补充耕地国家统筹。这就为缺地的热点城市解决住宅用地供应开了一扇窗。

　　五城市地价涨幅超20%

　　与房地产市场类似，住宅地价的热度也出现了分化。

　　《报告》显示，一线城市和部分热点城市的地价仍处于高速增长态势，大部分三线城市的地价处于温和上行态势。具体来说，2016年第四季度住宅地价同比上涨的城市达到92个，较上一季度增加7个；增速超过7%的城市达到34个，较上一季度增加10个。

　　值得注意的是，全国有22个城市住宅地价的同比增速超过了10%，包括北京、天津、青岛、郑州、上海、南京、杭州、福州、厦门、广州、合肥、唐山、张家口、廊坊、安阳、温州、嘉兴、珠海、汕头、佛山顺德、东莞、中山等，有过之嫌。其中，北京、上海、厦门、南京、合肥的住宅地价增速超过了20%。

　　对于地价的走势，《报告》认为，一是国际经济复苏动力与压力并存，国内宏观经济稳中向好；二是2016年市场回升动能依然存在，资金充沛，部分城市市场热度较高，房企补仓需求旺盛。

　　《报告》指出，2016年四季度，货币政策基本稳健，但社会融资规模同比快速增长，M2（广义货币）与M1（狭义货币）增速差略有收窄，仍处于较高水平，企业资金依然充沛。2016年11月末，社会融资规模同比增长13.3%，流动性充裕，为不动产市场量价上涨提供了资金支撑。

　　统计数据显示，2016年1~11月，房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款同比增加49.3%，处于历史较高水平。年内热点城市房地产市场量价齐升，银行信贷支撑资金流入房地产市场，带动了企业库存去化和资金回流，企业在热点城市补仓土地需求旺盛，进一步加大了竞地力度。

　　不过，随着金融监管部门对房地产融资严格管控，2017年房地产开发企业到位资金增速将有所降低，热点城市开发投资节奏将有所放缓。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2016年第四季度全国有11个城市土地出让金超过300亿元，其中杭州最高达到了517亿元。整体看，虽然土地市场成交额处于高位，但在系列调控政策的影响下，出现了土地溢价率逐渐平稳的迹象。

　　各类调控手段出台

　　自去年四季度以来，为了调控趋于过热的房地产市场，不少城市祭出了多种手段。除坚持分类调控、精准施策外，热点城市的调控也继续升级，限购限贷力度加大。

　　2016年10月份以来，一线和二、三线热点城市，先后密集出台政策，从提高购房门槛、调整信贷公积金政策、加大土地供应、加强市场监管、强化信息公开和舆论引导等方面收紧调控。

　　在土地供应环节，多城市灵活设置竞买规则，通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价，防止异常高价地块扰乱市场预期。

　　天津、广州、合肥、济南、南京、杭州、无锡、苏州、济南、郑州、武汉、福州、厦门、成都、青岛、佛山等多个热点城市依据市场需求情况编制、公布了2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划，调整土地出让节奏，稳定住宅用地供应预期。上海、广州、南京和杭州等严格监管土地竞买资金来源，防范资金违规流入土地市场，保障市场规范运行。

　　“调控政策密集出台，效果初步显现。统计数据显示，2016年11月份，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。”《报告》称。

　　2016年四季度，房地产用地价格受市场前期看涨预期的惯性效应影响，环比、同比增速仍有所上升。但从住宅地价来看，调控收紧一定程度上发挥了作用，一、二线城市住宅地价环比增速出现回落迹象。而市场分化显著，多数库存较大的三线城市的地价处于温和上行态势，地价基本稳定。

　　张大伟也表示，随着各地政策出台，从资金、需求、信贷等多方面约束收紧了地王出现的可能性。目前看，二线城市的政策加码举措依然在进行过程中。

　　“2016年12月以来，全国土地市场成交数据降温，合计成交超过10亿元的109宗，其中溢价率超过100%的只有23宗，相比之前高溢价率地块频繁出现的市场有明显的降温。”张大伟说。

　　增加住宅用地供应潜力

　　按照国土资源部要求，一些房地产市场热点城市近日陆续出台2017~2019年三年住宅用地供应计划，以求稳定市场预期。然而，截至第一财经记者发稿，除广州外，四大一线城市中，北京、上海和深圳均未发布三年住宅用地供应计划。

　　虽然尚未公布三年住宅用地供应计划，但北京、上海和深圳日前均对调控楼市作出表态。

　　北京市委书记郭金龙在上月召开的中共北京市委十一届十二次全会上称，要清醒看到，房价已经过高，积累了风险，而且增加了社会焦虑，也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。要担负起主体责任，严格落实中央关于调控房价的部署和要求，坚决保持房价平稳。

　　新当选的上海市市长应勇20日表示：“我们不希望看到上海的房价太高，这会影响年轻人的发展，影响城市的活力和创新能力，也不利于城市长远发展。”

　　“对经济而言，楼市泡沫是危险的。”针对深圳市场普遍关注的“楼市限价令升级”，深圳市委书记许勤20日表示，“政府的调控政策，是在市场失灵情况下，或者市场本身远远背离市民期望值的情况下进行调控。”

　　事实上，中国经济发达地区往往因为“缺耕地”，也使得住宅用地成了稀缺资源；然而，一些耕地大省往往“少资金”。这种背景下，松绑跨省耕地占补平衡政策成为双方的共同诉求。

　　根据去年底召开的中央经济工作会议，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。而23日发布的《意见》正好解决了这一矛盾。

　　在跨省占补平衡方面，《意见》提出，根据各地资源环境承载状况、耕地后备资源条件、土地整治新增耕地潜力等，分类实施补充耕地国家统筹。

　　具体而言，有两类情形能够享受跨省占补的“政策优惠”，一是耕地后备资源严重匮乏的直辖市，新增建设占用耕地后，新开垦耕地数量不足以补充所占耕地数量的，可向国务院申请国家统筹；二是资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省份，对由于实施国家重大建设项目造成的补充耕地缺口，可向国务院申请国家统筹。

　　但也有担忧认为，一旦放开跨省占补平衡，是否会出现东部省份由于减轻了补充耕地的压力，而又出现建设项目大肆占用耕地的情况？

　　对此，《意见》强调，要严格控制建设占用耕地，充分发挥土地利用总体规划的整体管控作用，从严核定新增建设用地规模，优化建设用地布局，从严控制建设占用耕地特别是优质耕地。实行新增建设用地计划安排与土地节约集约利用水平、补充耕地能力挂钩，对建设用地存量规模较大、利用粗放、补充耕地能力不足的区域，适当调减新增建设用地计划。

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