2017年房企最难接受的风险：菁英即将大规模流失！

来源：新浪发布时间：2017-01-24 16:30:23

　　每经地产评论员杨羚强

　　大概是十年前的百强房企发布会上，有一家开发商的负责人当时对邦爷说：“年轻人，你错过了创业的最好年代。以现在的市场环境，要想像我们当年那样，创业搞房地产开发已经不可能了。等待你们的，只能是安心打工。”

　　的确，彼时开发商的门槛并不高，能够有亿元以上的资金，甚至只要几千万，就能开发一两个项目。

　　但银行对房地产的开发贷款审批很严，普通房企很难从银行拿到钱。很多公司都是借助内部和社会集资，甚至用借高利贷等方式，才拿到了钱买地。

　　实际上，以当时房地产的创业氛围，一个身家清白，又没有太多资源及经验的年轻人，要想在地产行业创业，基本上难以做到。这也造成了当时，确实很少有地产界的创业故事流传。那些功成名就的地产高管们，更多想的是怎么在另一家公司拿到更高的职位和年薪，掌握更多的权力和资源。

　　离职创业者越来越多：地产业究竟患了什么病？

　　然而，在过去的三年里，局面有了根本性的逆转。一大批地产界知名的大腕，如陈凯、蔡雪梅、肖莉、曲咏海、赵男男、冯劲义、毛大庆等选择了自主创业。

　　不只这些成名的大腕，邦爷在易居沃顿班上的同学也在入学后，纷纷辞职，开始了个人事业的新征程。

　　邦爷曾根据公开的新闻报道和企业上市公司公告，对最近三年房地产企业高管的离职数量进行过统计，发现总量居然有70人之多。以一家公司7位高管配置（四个大区总裁、加集团总裁、财务总裁和董事长）计算，这些离职的高管可以再组十家房企。根据报道，这些离职高管不少人最终就是选择了自己创业。

　　为什么房企会有那么多的高管离职选择创业。已经离开的高管们有各自的说法，比如赵男男是在一次争吵后发现，他的脾气居然比自己的老板还要大，认真思索后发现自己更适合创业；又比如蔡雪梅认为，房地产原来的模式已经无法适应消费者升级换代的新需求，必须进行革命性的变革。

　　但从外部观察者的角度，邦爷想分享另一个观点。那就是区别于十年前，整个社会有能力给更多地产创业者提供了大量的创业工具；商业模式的转换，大大降低了创业门槛；与此同时，房地产企业的扩张速度和扩张能力正在放慢。这些因素共同造成了最近三年大批地产高管的离职创业。

　　大概是在2015年下半年，一家房地产基金公司的贷款负责人找到邦爷，想请邦爷找点门路，帮他把钱借出去。当时，房企的借债融资成本只有5%-6%，但这位老兄开出的条件是必须借到8%。

　　这让邦爷觉得非常为难，因为大部分开发商彼时都是希望尽可能降低融资成本，绝不愿意提升自己的资金成本。但这家基金公司的贷款负责人提出了一个非常有诱惑力的条件：开发商可以不用自己出钱，由基金公司出钱买地，等地块到手后，再申请银行的开发贷，还掉这部分基金贷款。

　　事实上，这一模式在2016年迅速成为主流，成功地刷新了一个又一个土地价格纪录。

　　也就是在这一过程中，创业者们遇到了前所未有的机遇——只要拥有足够的开发经验和资源，就可以在只支付少量自有资金的情况下，通过外部融资拿到优质的地块。

　　地产基金只是创业者可以使用的工具之一。由于行业大规模并购的需要，衍生出了专业的地产掮客、专业做地产并购尽职调查的咨询机构、专业律师和并购贷款，还有类似数据调研等上下游供应商。

　　这些创业的工具和外部的合作伙伴，让房地产行业的创业从繁到简，由难变易，是让地产人纷纷辞职创业的一个重要原因。

　　商业模式的转变，也给创业者大量机会。原来的房地产行业，主要的市场是开发和销售。但在今天，二手房买卖和租赁业务开始成为主角。有一些地产人选择租赁、转租，赚取当中的差价创业。比如长租公寓和联合办公业务；也有创业者选择整栋买下一栋楼，包装后再重新分割出售。相比拿地开发，这种模式需要的自有资金非常少，通常只是需要打入保证金，和第一笔首付款。然后，就可以开始销售一部分房源，回笼销售款后再支付剩余款项。

　　根本的原因：房地产整体扩张速度在放慢

　　然而，无论是创业环境的改变，还是商业模式的变革，都只能是外部的“导火索”。真正造成最近两三年，地产业创业大爆发的原因，和企业的扩张速度放慢的大趋势有关。

　　看到这句话，很多人觉得不可思议。全行业的销售额和销售面积在过去一年创造了历史新纪录，行业的平均销售增幅超过了50%，怎么可能会出现扩张速度放慢呢。

　　在驳斥邦爷的观点前，邦爷想展示这样一组数据。