每经地产评论员 杨羚强

　　2014年以来，银行理财产品收益率已连续跌破5%、4%，2016年已跌至3%至4%区间。

　　一方面收益率在下降，另一方面未达到预期收益率的理财产品数量却在增加。

　　融360监测的数据显示，在2016年银行发行的理财产品中，收益达标率为98.47%，较2015年的98.8%下降0.33个百分点。今天出版的《经济观察报》预计，2017年银行理财产品收益率仍将维持在低位。

　　然而，楼市的调控，却可能在今年，让银行以及其他金融机构发行的理财或类理财产品收益率由低走高。最近地产界发生的一系列事件，正在强化各类金融产品收益率走高的概率。

　　市场的资金面：开始由松转紧

　　俗话说，“站着借钱，跪着要债。”但是，过往两年，曾经朝南坐的“债主”们，却是跪着借钱，想尽各种办法，不让欠债的一方提前还贷。

　　这些“债主”就是银行、信托、基金子公司、私募……统称为“地产金融”的机构们。从2014年到2015年底，两年内央行的贷款基准利率从“6”字头，降至“4”字头。也是从那时开始，曾经高高在上的债主们发现，放债变得非常难。

　　企业同意借钱的成本只有6%，甚至是5%，但债主们拿到钱的成本就是5%-6%，放债因此成为特别难的事情。有位多年和地产商合作的地产金融机构负责人说，那两年银行、信托都被迫转型，改变了经营的模式。

　　原来银行担心房地产开发风险，对房地产开发抵押贷款，设计了各种红线，动辄不许放贷。但那两年，为了能高息放贷，被迫参与高风险的土地拍卖活动，在开发商拿地阶段，就把钱借出去。

　　但是，这样做的风险太大！不仅仅超出各类金融机构的风控范围，也违反了人民银行、证监会、银监会、保监会的相关禁令。

　　因此，从去年9月份以后开始，“一行三会”就出台了各项政策，严禁理财产品、开发贷、信托、保险、资管计划等资金流入土地市场。各地国土资源部门也是严查开发商拿地时的自有资金，当举牌金额超过自有资金时，就不再允许房企拿地。

　　而真正具有转折意义的是，2017年1月央行正式上调MLF半年和一年期利率，因为这标志着加息从隐性转向显性；2月3日，央行再次对逆回购和SLF利率上调，标志着短端和长端利率已经全面上调，10年期国债收益率从2016年8月中旬的2.64%低点上升到目前的3.42%。

　　方正证券首席经济学家、研究所董事总经理任泽平认为，加息信号进一步明确，至此央行已经事实上加息。他指出，从加息持续的时间来看，过去的流动性松紧周期表明，一般至少持续一年到一年半，如果从2016年8月算起，将至少持续到2017年中。

　　这家开发商的做法：将给投资者稳健的收益

　　有人说，流动性收紧，开发商最好的办法是降价卖房，拿到足够的现金。这个建议，其实是过去十年对待调控的惯性思维。但这个思维，现在却害人不浅。早在两年前，上海、北京的土地成交价格，就已经达到了售价的50%以上，去年更是全面超过了新房的销售价格……

　　在这一背景下，降价销售，可能令房企“失血”，流失重要资源，即使最后勉强活过来，但也元气大伤。正确的模式，应该是和这个行业最重要的“财神爷”——地产金融机构一起，抱团取暖，共同抵御调控和资金市场的双成重寒流。

　　这方面，旭辉提供了一个非常好的样板。

　　2017年1月26日，旭辉控股有限公司（00884.HK，以下称“旭辉”）发布公告，以100万元的价格，将子公司上海旭备实业公司全部出售给宁波昌瑞投资有限公司。旭备须于买卖协议日期起计10个工作天内向旭辉偿还股东贷款。昌瑞已同意为旭备支付股东贷款的承诺提供担保。

　　届时，旭辉将从瑞昌处收回现金3.74亿元。宁波昌瑞投资有限公司由林伟及林峰二人共同注资1000万，于2017年1月11日成立。加上注资金额，林氏兄弟为此交易花费3.85亿元。

　　而上述上海旭备实业公司正是12月份那个天价退地事件中的“主角”。2016年9月，上海旭备参加了青浦西虹桥徐民东路一地块的出让活动。该地块由宝龙某马甲公司获得。但3个月后，上海市土地交易事务中心却公告：旭辉因违反出让文件的规定——未于出让须知规定的时间内投标，已提交的3.74亿保证金不予退回。

　　旭辉方面在公告中表示，收回保证金需要与相关政府机关进一步沟通，但是需要时间且具不确定性，本次交易让集团能够消除收回保证金的不确定因素。若3.74亿保证金真要打水漂了，而旭辉将上海旭备出售给“瑞昌”，公司的账面利润将不受影响。

　　正是因为旭辉控股股东以一己之力，全力承担“保证金违约”事件的所有风险和责任，金融机构对旭辉因此青睐有加。尽管，恒生指数在鸡年开市后一路阴跌，但旭辉股价却一路狂飚，从1月25日的港币2.14元，涨至2月3日的港币2.23元。

　　和A股市场散户为主不同，港股的投资者更多是机构投资人。旭辉控股股东以一己之力，避免机构投资人的损失，这一做法，让它在资本市场拥有了规模庞大的机构铁杆粉。

　　去年9月27日，旭辉发布公告称境内子公司第二期人民币私募债完成簿记发行，本次发行总额为40亿元。其中，3+2年期发行金额为35亿元，利率为4.30%，是截至目前民营房企发行私募债最低的一单。5年期发行金额为5亿元，利率为5.50%。机构投资者的力捧，最终获1.8倍的超额认购倍数。据消息人士透露，各大银行对旭辉本次债券认购踊跃，银行认购量可能会占到最后中标的50%以上。

　　2016年12月19日，旭辉还发行了将于2022年到期的2.85亿美元的5.5%优先票据，上述票据也获得了机构投资者的超额认购。

　　尽管这一发行利率，以及机构投资者的认购倍数，相比碧桂园等龙头房企来说，仍然略为偏高。但在销售额10—30名的企业中，这一利率已经属相对比较低的。

　　此后的12月30日，旭辉又与一组财务机构订立贷款协议，根据贷款协议所授出的定期贷款初始总额约为5.3亿美元（附带额外6亿美元的增额权）。

　　有这些机构“铁粉”的力挺，旭辉不仅可以安然度过史上最严厉的楼市调控，也应该有能力顺利度过宏观市场资金收紧的那些日子。

　　而旭辉处理违约金的做法，有可能成为诸多民营企业吸引金融机构“抱团过冬”的共同思路：为机构投资者提供相对收益率高、风险低的投资环境。

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