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　　未来恒隆在内地的投资会不会分散于更多不同类型的物业？答案是有可能。

　　观点地产网 每逢业绩发布季，恒隆总是最早亮出成绩单的企业之一。除夕前夜，陈启宗携其子陈文博及管理层一同发布了恒隆地产2016年度全年业绩。

　　2016年，恒隆地产营业收入同比大涨46%至130.59亿港元，营业溢利89.19亿港元，同比涨幅36%，股东应占纯利61.95亿港元，同比涨幅22%。

　　不过，靓丽的营收和利润表现背后，物业租金收入却并不是恒隆最大的增长引擎。

　　2016年恒隆物业租金收入为77.37亿港元，同比2016年仅属持平，而物业销售收入则同比上涨345%，达到了53.22亿港元。抓住去年香港楼市行情进行推售的浪澄湾、蓝塘道等香港住宅楼盘，成为恒隆全年业绩的最大增长点。

　　在恒隆2016年全年物业租金收入中，内地物业租金收入为人民币34.16亿元，占比接近52%，录得1%左右的增长，换算成港元后则下跌5%，而香港物业租金收入按港元计值增长5%，因此整体表现增长较微。

　　对此，陈启宗也并不讳言，内地整体商业环境依然是比较困难的，能够取得一些些业绩的增长也属于“不错的了”。

　　但就内地物业具体而言，恒隆旗下不同城市的项目正在呈现差异。内地八个已开业项目的商场部分为恒隆带来了人民币26.33亿租金，办公楼部分则带来了人民币7.83亿租金。

　　上海恒隆广场购物商场受商场资产优化工程影响，租金收入减少5%至人民币6.78亿元。上海港汇恒隆广场购物商场租金收入录得增长1%至人民币9.74亿元。

　　而上海以外的六座购物商场的合计租金收入上升1%至人民币9.81亿元。

　　面对内地零售行业的寒风，恒隆也采取了措施，包括改造翻新商场以及优化租户。

　　陈启宗表示，上海恒隆广场优化工程步入尾声，相信2017年表现会更好，而上海港汇恒隆广场也在2016年下半年逐渐启动优化工程以提升物业质素。

　　对于内地部分项目租金收入出现下跌的情况，恒隆地产总经理陈南禄坦诚，各个城市情况都不同，但相信恒隆的项目在当地的表现一定会优于城市整体水平。

　　那么未来恒隆在内地的投资会不会分散于更多不同类型的物业？答案是有可能。

　　一方面，恒隆正在进行少量物业改建。2016年7月，沈阳市府恒隆广场甲级办公楼顶层19个楼层改建成酒店的计划已经获批，预计该酒店将于2019年开幕。

　　而另一方面，恒隆内地项目储备的可销售物业也在浮出水面。陈启宗表示，“我们已经有一些土地在做发展了，这些土地全部跟商场挂钩，都是在商场或者是写字楼的旁边，也就是说这些都是豪宅，比较高档的。”

　　事实上，陈启宗早在2013年接受观点地产新媒体专访时就已透露，恒隆于武汉、沈阳和昆明等几个项目中的公寓货值已达百亿计。换言之，恒隆地产旗下的内地项目，未来可能将不再是全部持有的模式，也将有销售型物业。

　　不过，这并不会影响恒隆商业模式的核心。在陈启宗眼中，商业地产市场和住宅市场始终是两个不同的市场，“我们是做商业房地产，如果有住宅，也是依附于商场或者是写字楼的部分，和以住宅为主的商业模式是不一样的”。

　　对内地商业市场的现状和前景，陈启宗的看法仍和去年基本一致。“内地商业环境是比较困难，不过我们也看到了一些好转的迹象。长远前景还是好的，因为中国内地经济越来越依靠居民的消费，这部分去年大概增长了10%，全世界难得有一个国家居民消费增长会这么快，而且未来还会继续增长。”

　　以下是恒隆地产2016年度全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：现在环球经济都不确定，您怎么看接下来的楼价？政府出辣招都压抑不了楼价，你们又怎么看楼价走势？

　　陈启宗：其实香港的住宅市场是很简单的，全部是供求问题，主要不是楼房的供给，而是土地的供应。

　　土地的供应已经在慢慢增加，不过社会上需要有更多的共识，没地就不可以建楼。

　　所以我个人认为，全世界没有一个地方是40%几的地交给公园不能动的，这是很不合理的现象。社会上还是要有平衡各方面的需要及利益，没有楼住，是不是还要维持40%几不能盖楼呢？拿当中的1%或2%出来是不是一条合理的路线呢？

　　所以，只要土地增加，楼价的回落是绝对可以预期的。主要看你有没有土地供应，然后就知道有没有楼宇供应。

　　现场提问：你说上海的租金会提升，根据今年的市场走势，租金会不会升幅很多？大陆方面都是用人民币计价，人民币今年可能会继续贬值，对收入有没有影响？

　　陈南禄：关于租金方面，大家都知道现在的市场环境问题，升租是有一定压力的，所以是很难马上说几时就会反映，这个时间是很难说的。

　　刚才主席也说过了，可能是保持审慎的态度。香港的情况大家是知道的，内地也一样，每个城市情况不相同。有很重要的一点，就是内地的需求是往上的，现在的消费也是往上的，如果在内地覆盖的城市人口可能是香港的十多倍以上，所以我觉得对于内地的情况，长远看是比较乐观的。但是在2017年即刻有一个很大的提升，我想是比较难的，压力仍然还在。

　　何孝昌：关于人民币汇率的问题，可能大家对人民币贬值这件事情过度重视了。因为看其他货币的变化，比如说日元、欧元、英镑，在过去的十几个月中，变动都是十几二十几个百分点。

　　但是就我们自己的情况来看，我们的收入差不多有一半在香港，一半在内地，就算是用人民币入账也好，美金转入也会有类似的影响。但是我们自己的生意是很长期的，如果是长期来看，我自己个人不会觉得人民币会有很急、很大幅度的下跌，可能会有两三个百分点的下跌，往后几年也会继续是这样的趋势，只不过我们自己的生意主要是物业发展、物业租务。至于外币方面的变动，因为我们不是炒外汇的，所以我们不太担心这个情况。

　　现场提问：近年来公司没有在香港投到土地，怎么看现在很多内地的公司来香港用一些很惊人的价钱拿靓地，作为香港发展商您怎么看？

　　陈启宗：首先我们一直都在看地，包括香港，不只是在内地。买不买得到是另一回事，但我们一直有跟踪香港住房的土地市场。

　　你说得对，近来确实有很多外来资金。不过香港这个地方几十年就是这样一个地方，80年代之前主要是英资，80年之后是有华资和英资共存的局面，而这十年八载来开始有内陆的，即所谓中资。这是很自然的发展，我们想不想大陆经济好先？答案当然是yes啦。大陆经济好对香港的帮助很大。内地经济好的时候，很多大企业会诞生，这些大企业也会出来全世界的走。

　　我最近碰到科技大学的一个职员，他说15年前在科大一个演讲，当时他列举了中国未来十几年的发展，大概有10多点，似乎现在都已经应验了。

　　其中一点就是中国有很多大企业的产生，20年前大家想象不到中国会有很多大企业，但是今天中国的大企业是大到巨无霸的。

　　你讲得很对，我们认为重要的，他们不一定认为重要；我们认为很不重要的东西，他们可能是很重要，因为背景和环境的不同。

　　所以在香港这个地方能不能够成功买地是有很多因素的，你说的是其中一个很大的因素，就是很多内地的资金来香港，而且价值很高。

　　两天前，有个行家开他们的业绩发布会的时候，他就说我们暂时不会买地，因为现在超出理性范围。by the way，我们一直都是最早发布业绩的，我想今年可能是20几年来的第一次有人比我们早开，其实这是好事情。因为香港的整体水平在提升，这是好事，从前大家都等到2个月零3个星期才发布。

　　所以大家越来越早宣布业绩是好事，我很高兴我们今年不是最早一间。前面公司他们的看法跟我们很相近，暂时不容易买到土地，但是市场长远是理性的，但是短期往往会有不理性的环境出现，如果有这种环境出现的时候，正是我们应该有动作的时候。

　　如果有什么大家意想不到的事情发生，我不认为会有好大机率会发生。但是例如1997年金融危机这样的突发事件，即是黑天鹅事件，要发生总是会发生的，在那样的环境下，可能就是我们真正拿地的机会。不过，我们也每个礼拜都开会讨论香港的买地。

　　现场提问：政府换特首会不会担心土地方面会有政策变化？另外除了在香港可能有一些拿地机会，在内地有没有准备做一些物业发展？或者是做一些酒店组合，以分散一些投资风险？

　　陈启宗：我们一直在内地都是在看地的，香港会不会改变土地政策我不知道。现在都不知道谁是特首，无谓去推测，只能拭目以待。

　　我们在内地一直是有买地的，不过不容易买得到，因为我们的要求比较高。但是不声不息的以往这么多年已经买了十块八块，所以是有机会的。希望在未来的一两年能够买到土地也说不定，特别是趁现在的土地价格不是最巅峰的时候，所以能买到地是好事。

　　陈南禄：我补充一句，如果大家留心看，我们香港与内地写字楼的租金收入其实已经有比较大的回升。2016年7月，沈阳市府恒隆广场甲级办公楼顶层19个楼层改建成酒店的计划已经获批，将于2019年开幕。

　　现场提问：还会不会有更多这种改造？

　　陈南禄：看市场。

　　现场提问：在内地会不会供应住宅？是不是也是一方面的策略？

　　陈启宗：我们已经有一些土地在做发展了，不过这些土地全部跟商场挂钩的，都是在商场或者是写字楼的旁边，也就是说这些都是豪宅，是比较高档的。

　　现场提问：集团除了浪澄湾之外还有没有其他香港的项目，今年可以拿出来卖的？

　　陈启宗：蓝塘道虽然剩下16间，但是这16间是很值钱的，16间的市场价值比另一个项目的87间的价值还要高。

　　楼价怎样，你问我，我也不知道问谁，我从来不推测楼价的，香港有很多高人，他们很喜欢推测楼价，你可以问他们。

　　现场提问：可不可以补充下，有几个住宅单位是卖了没入账的？

　　何孝昌：其实到去年年底，我们有95间浪澄湾签了临时买卖合约，要到今年的1月1号后才能签正式买卖合同。我们要签了正式买卖合同之后才会正式入帐的，所以这95家在10月底前买的要到2017年才入帐的，这是针对2017年的销售。

　　今年1月1日之后到现在，也已经卖了55间，手头上只剩下浪澄湾80几间没卖。

　　去年卖的95间没有入帐的，是接近10亿港元。2017年1月到现在卖的，差不多6亿，总共加起来有16亿港元。

　　现场提问：您刚才说现在内地的环境不是很好，但1月武汉还是拍了一批地，最大的一块地是一百多亿，也是和商业项目连在一起，您怎么看武汉这么大一批商业进来？

　　陈启宗：首先要搞清楚，住房的土地和商业的土地是两回事。住宅地产是房地产，商业地产也是房地产，但商业和住房市场是两码事，非常不一样，所以不能相提并论，要分开，差不多可以算是两个市场，而不是一个市场。正如这个桌子是木造的，那个东西也是木造的，但是这个跟那个是两码事。

　　我们只是做商业房地产，要是有住宅的话，也是依附于商场或者是写字楼。跟很多人的方案不一样，好多人的商业模式是以盖住房为主，或者是买地的时候就写清楚必须有一个商场，所以就做吧，但是是以住宅为主。

　　这是很可以理解的合理的商业模式，但是我们是另外一种商业模式，也是很合理的，就是我们是以做商业房地产为主，而且一定是地点非常好的，水平在市里一定是最高的高档商场，旁边如果自己也盖一些住宅，相信价格在那个城市应该是相对比较高的。所以我们的商业模式跟别人可能有点不一样。

　　所以我们是看商业房地产，别人是看住宅房地产。即使住宅很多，对我们是没有什么太大影响的。

　　现场提问：年报提到，2017年会集中注意力推动香港租金收入的增长，香港的租金收入真的是有空间提高吗？还是在这一年，未必有这么多住宅物业拿出来销售，所以就把物业租赁方面的收入增加多一点？

　　陈启宗：大家都知道，我们也是很透明的，恒隆卖楼全部是看市场环境的。我们看准市场，认为市场够高了我们才会卖。比如说过去这几个月，看了中原地产指数是创新高的，去年的9月、10月到现在，跌了一点但又回到高位，可以说一直都是高的，我们基本上会利用这个机会卖楼。

　　所以说不会傻到因为卖楼少了，所以租金就加多一点，这要加多少才够呢？因为卖楼的数字是大过租金很多的。所以你这种说法是不成立的，卖楼是卖楼，租楼是租楼。

　　租楼方面我们做了很多功夫，也是有收成的。提高租金是因为之前做了很多事情来提升的，所以说有的地方租金是可以升的。不过这也不可能长久这样下去的，你升了之后，基数就大了，如果再有同样百分比的升幅是比较困难的。所以我们希望是尽量提高自身物业的素质，以期达到租金的提升。

　　现场提问：刚才讲了买地要看价，为什么会这么消极的态度呢？提高一些价格，拿到地之后，或许就货如轮转了？

　　陈启宗：这个“货如轮转”是一个很成立的商业模式，但并不是每一个人都用同一个模式的嘛，譬如你这么高大靓仔，我这么丑，这就不是一个模式了。所以每个人都只能做他认为可以做到的事。

　　现场提问：上一年的香港租金很理想，跑赢了大市，是不是未来的升幅会放缓，甚至是会下跌？另外山顶和铜锣湾有项目在做提升工程，投资金额有多少，会不会影响零售业务？

　　陈南禄：我想租金的问题，刚刚主席也解释过了。你说得对，铜锣湾等项目的提升工程当然会影响到一段时间零售收入，但是有些地方提升工程后的收益已经在逐步逐步浮现，也比较理想。比如说旺角项目旁边的空地，以前很多人在那里抽烟，现在则很抢手，很多人在做推广、做活动，现在最新的是“出前一丁”，非常受欢迎，有很棒的纪念品和面，有5米高的“清仔”，那些地方是会有租金收入的。铜锣湾的其他地方，也是提升了很多。当然有的租客可能比他预期的收入会高一些，有些则会低一些，这些情况我们当然会做优化，做理想化，针对租客做一些组合。

　　关于山顶项目，今年的租约到期的时候，大概是3月下旬，就会开始提升工程。

　　现场提问：香港去年租金收入有提升，但内地租金收入情况看有负增长的，您怎么看？

　　陈南禄：大家都知道，每一个城市的情况是不能一概而论的。有些城市好一些，有些城市会受市场经济的影响大一些，但是我们在这个城市的表现一般是比整体水平好很多的，这也是我们在用心的结果的原因。

　　你说会不会升幅太高呢？其实在一个城市买最好的位置，做最好的管理，迟早都是有好的表现的。另一方面，很大的影响是上海，上海的恒隆广场都是有影响的。刚才主席也介绍了提升工程，很多地方正做工程，有百分之十几的地方是没有出租而没有租金收入的。而我们先是很受租客的欢迎，所以我有信心，上海的恒隆广场表现今年会更好。

　　陈启宗：虽然说各城市的情况都不同，这是正确的。甚至是同一个城市里面，两个不同的商场都可能有两个不同的表现。比如说过去一年，上海的恒隆广场，如果不算13%的租金收入，只是用前一年的87%的租金来比，其实是按年增长了16%的，在这么艰难的环境下，竟然可以做到这么多的提升，所以租金是可以持续反映出业绩的。

　　另外，同样的城市却增长得比较慢，这可能也有不同的原因，比如说我们这个季度开始要装修港汇广场，这个项目的体量是恒隆广场的两倍多，要花的时间也多很多，受影响的百分比，所占面积也是大过恒隆广场的，所以自然其租金收入、升幅等等就会不如恒隆广场高。

　　另外，恒隆广场是五星级的最高品牌的，而港汇广场是四星级的，所以很多地方都是不同的，结果也就不同了。

　　有的人会说东北很差啊，我不否认东北差，但是你再细心的看一看，我们除了上海之外，成绩最好的广场就是在沈阳皇城恒隆广场，那里的成绩是非常非常好的，无论是人流、销售额、租金，所有的都是最好的。

　　可能有人会说，这是沈阳啊，怎么会这么好？所以说不能一言盖之说整个城市不好，因为市场是需要一段时间去培养的。

　　现场提问：香港会不会考虑和其他的财团一起发展，这样的机会有多高？

　　陈南禄：香港的地正在寻找中，形式或者说合作方法是考虑的一部分条件。如果是环境需要我们合作，那我们就会合作，也不是说一定要墨守成规，但是不是必然则要看情况。我们内地也有一些地，有几个地方贴着项目会有一些建住宅的地，譬如沈阳、武汉、昆明、无锡都会有。

　　现场提问：香港零售方面，是不是今年市道还没完全复苏？

　　陈启宗：我个人是相当有信心的，当然也会小心。这个市场，我看不到很快会复苏。好象没有什么理由在短时间内复苏，如果你们看得到，麻烦告诉我一声。

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