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　　北京绿地已有超四年时间未有新住宅项目面世，此番新项目获批预售，又是曾经的单价地王，再加上可以睥睨整个大兴的预售价格，格外引人关注。

　　观点地产网 赶在农历新年的最后几个工作日，绿地最终拿下了其在北京近四年多以来获取的首个纯住宅项目预售证。

　　据2月7日北京市住建委住宅项目公示信息显示，绿地于1月28日获得了大兴区建设委员会颁发的编号为京房售证字(2017)14号预售许可证，其旗下兴景苑项目正式批准预售。

　　观点地产新媒体查询了解到，此次获批的兴景苑项目为大兴区黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块，项目推广案名为绿地海珀云翡，打造绿地旗下高端产品系——海珀系，系绿地于2016年2月斩获曾轰动一时的大兴单价地王。

　　2016年2月23日，绿地以总价39亿元，配建15000平米自住房代价从众多竞争对手中成功斩获大兴区黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块，实际楼面价高达47000元/平米，这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格新高，甚至远超越区域华润公元九里售价。

　　近一年过去了，而今，地王一出自然非同凡响，观点地产新媒体了解到，绿地海珀云翡预售价在7.33万/平米-7.81万/平米，最高一套价格甚至达到8.03万/平米，这几乎可以算得上是大兴近年来获批的最高一个预售价格。

　　大兴最贵豪宅获批

　　观点地产新媒体查阅北京住建委信息显示，尽管有多个项目在售，但绿地近几年来获批预售证的大多为商办项目，少部分的住宅项目也是与商住项目捆绑的住宅，类似此次获批的大体量纯住宅，则要追溯到2012年获批的绿地花都嘉园。

　　这样算来，北京绿地已有超四年时间未有新住宅项目面世，此番新项目获批预售，又是曾经的单价地王，再加上可以睥睨整个大兴的预售价格，格外引人关注。

　　预售信息显示，绿地海珀云翡此次获批的准许销售面积为3.49万平米，包括3栋商品房和南区的地下车库总共194套房源和308个车位。

　　其中，2#商品房拟售价格为73356.38元/平米，3#商品房拟售价格为78075.36元/平米，5#商品房拟售价格则为75397.21元/平米。

　　价格最高的一套出现在3#1601号，单价高达80280元/平米，而同栋1501号单价同样超过8万一平，达80060 元/平米。

　　观点地产新媒体了解发现，该预售价是大兴历史上获批的最高价，此前大兴区暂未有楼盘预售价格超过8万/平米。

　　值得注意的是，与海珀云翡的豪宅价格属性相悖，绿地此次在户型设计上，打造的却不是传统只讲求大的改善户型。

　　预售信息显示，绿地此次获批共包括三种户型，其中大部分为套内103平建面138平的三室两厅，此外还有一部分套内120平建面157平的三室两厅和套内76平建面102平的两室两厅。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，绿地此举或是基于在单价水平较高情况下做低总价的考虑，这也目前北京大部分开放商都倾向于采纳的一种手段。通过做小面积，海珀云翡得以将总价控制在800-1000万每套，也锁定其原本定位的高端、改善客群。

　　然而，想要在豪宅林立的北京市场突围而出，并不是件容易的事。

　　海珀云翡8万预售价如何突围

　　观点地产新媒体查阅发现，尽管将单套总价牢牢控制在了1000万每套上下，但海珀云翡8万/平米的单价仍然较周边在售项目高出一截。

　　链家网数据显示，1月份大兴黄村北商圈参考均价为40323元/平米。而北京住建委的数据则显示，过去半年海珀云翡周边5公里范围左右的项目，华润公元九里均价为44172元/平米，中国铁建花语金郡均价为54108元/平米，旭辉一合相均价则在59276元/平米。

　　与此同时，与海珀云翡所在黄村板块同属大兴区位的亦庄板块，包括首开棠颂、亦庄金茂悦、融创紫禁壹号院等别墅项目价格也仅在5万-7万/平米之间。

　　对此，郭毅表示，绿地海珀云翡项目本身拿地成本就比较高，达到4.7万/平米，定价到7万也仅是达到保本的状态，定到8万才可能有一个微薄的利润，现在政府取证部门对于预售价格的管理还是相对比较严格，不会给予开发商一个更大的利润空间，所以从成本倒退的角度来说海珀云翡的价格并不算太高。

　　另一方面，郭毅认为，大兴已有很长时间没有新增供地，早期的项目也基本销售得差不多了，特别是海珀云翡所在的黄村板块周边以及往南的天宫院板块，目前都处在一个无房可售的状态，所以从需求的角度和项目的稀缺性来讲，海珀云翡的价格亦不能算高。

　　但郭毅同时指出，对于改善型需求来说，购房者一方面追求的是品质改善，一方面追求的是面积改善，而绿地海珀云翡作为新项目在品质上的提升肯定是可以让消费者感受到的，但在面积改善上仍然缺乏一些支撑。

　　观点地产新媒体致电绿地相关人士获悉，海珀云翡预计在3月份开盘推售，最终的推盘价格目前仍未确定，项目定位并非豪宅而是高端住宅，至于价格对方则只是表示“价值与价格成正比”。

　　2015年初绿地京津事业部掌门人欧阳兵上任时，曾高调对外发声，2015年绿地集团对北京区域下达的指标是，销售额从2014年的180亿做到251亿，涨幅为全集团第一，并且要在三到五年内达到与大本营上海相当的销售规模。据观点地产新媒体统计，上海绿地2015年销售额达230亿元。

　　彼时，欧阳兵还透露，绿地集团对商办产品和住宅产品的比例有一个合理的要求，大致1:1，北京、上海这些区域，商办的比例可能适当高一些。而绿地北京超过80%以上是商办物业，因此不断丰富京津地区的产品线，也是其要努力的方向。

　　而今，两年时间过去了，欧阳兵的使命显然并未达成，而随着海珀云翡的入市，绿地商办、住宅失衡的局面能否得到改善，仍然有待观察。

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