楼市资本论：春节长假刚刚结束，环京楼市就迎来了新年后第一个高潮，位于大厂的潮白河孔雀城盛景澜湾高层均价已经28000元/平方米起，5个月时间跳涨近万元。

　　位于大厂的潮白河孔雀城·盛景澜湾后期剩余房源以28000元/平方米的区域历史最高价正式启动排号。根据2016年9月的公开信息，该项目的预计开盘价格才18500元/平方米。不到5个月的时间， 均价上涨近1万元，大厂楼市到底经历了什么鬼？

　　从朋友圈的这则信息可以看到，潮白河孔雀城·盛景澜湾的28000元/平方米均价只是一个起步。公开信息显示，项目高层住宅的户型面积为81-139平方米，以高层最小面积81平方米计算，从18500元/平方米涨到28000元/平方米，等于总价多了近77万元。

　　嗯，如果您正巧准备买这个项目的话，这意味着首付将比之前计划的增加近25万元。为了这莫名其妙多出来的25万元，崭新的鸡年以及未来的狗年、猪年你注定都要给开发商白干了……

　　如果说，冬去春来是天地间的物象；那么，大厂房价的涨而再涨就可以看作是楼市的套路。正所谓，自古深情留不住，唯有套路得人心。作为北三县里行政面积最小、人口最少的大厂，到底用了什么套路让那么多的购房者甘愿奉献一生，也要在这里买一套房？

　　先让我们看看大厂在北三县、乃至环北京是怎样的存在？

　　在这张区域地形图中，可以清楚地看到北三县是如此的“微小”，巴掌大的地方被京津冀重重包围着。为了深入了解大厂以及北三县的前世今生，小参挖到了这样一段历史：1958年和1967年，京津冀经过了两次剧烈的行政版图变化。原来属于河北的通州、大兴、房山、顺义、怀柔、延庆、平谷、密云划给北京；蓟县划归天津，而北京和天津中间的三河、香河、大厂则留在了河北，形成了现在京津之间的“北三县”。在行政归属上，北三县归廊坊市管理，但在实际中，廊坊常有鞭长莫及之感，北三县成了事实上的“三不管”边缘地带。

　　显然，北三县是过了50多年“姥姥不疼，舅舅不爱”的日了，这种角色通常要么自暴自弃要么自强不息。从这两年北三县楼市的起伏变化来看，包括大厂在内的北三县也算是卧薪尝胆成功，终于可以对大北京的购房者说一句：昨日你瞧我不起，今日你高攀不上。

　　尤其是大厂，环北京楼市的崛起也有数年时间，但奈何前有燕郊后有香河，被这两个环北京楼市大哥夹在中间，大厂此前并没有什么“出头”时机。直到2015年7月份北京市行政班子整体搬迁至通州的决定正式宣布，大厂才开始迎来了第一波投资者。没错，不是购房者，而是投资者。

　　至此，第一个套路诞生：北京城市规划重大改革的利好。

　　紧跟着，第二个套路也诞生了：北三县限购措施出台。作为北三县的重要组成部分，大厂也不能法外开恩；但是，潜规则都听说过吧？只要有钱，遍布大厂的中介销售可以通过各种渠道为你弄到购房资格，几十块钱买一张假离婚证那都不算事。而在越限购越要买的“饥渴”套路下，大厂又迎来了第二波“觉醒”的投资者。

　　如果说，在2016年8、9月份之前，大厂房价的上涨之路还有点跌跌撞撞。那么，北京930新政出台后的大厂楼市就真得是90度垂直上涨了。区域多个在售项目的价格几乎都是翻倍增长，并且首次出现了均价超2万元/平方米的项目。

　　而这次的跳涨还是离不开套路：就在大厂房价“腾飞”的前夕，通州副中心和北三县地区将“大统一”的消息不径而走。虽然今年年初北京市规土委通过官方微博已经辟谣表示，北京没有收编北三县的打算，但如同当年无数人相信燕郊总有一天会被划入北京一样，无论是投资者还是被北京高房价“逼”出的刚需购房者，都愿意相信，在一张蓝图干到底的信念之下，“大统一”是早晚的事。

　　更何况还有一个最大的套路等着大家入围：大七环的全线贯通以及城际轨道平谷线的开建。鲁迅说，世上本没有路，走的人多了，也就成了路。对于大厂及北三河楼市来说，路修多了，也就不得不涨了。而因为与通州仅一河之隔，“被开工”N多次的厂通桥更是大厂楼市最诱人的“诱饵”：潮白河孔雀城的项目销售就特别喜欢时不时放出“厂通桥马上要开工”消息，刺激一下购房者。

　　就这样，多重套路之下，大厂房价如脱缰野马。大厂楼市是否存在泡沫？Of course！目前，大厂普通住宅的月租金在1500元左右，如果按潮白河孔雀城·盛景澜湾28000元/平方米的均价计算，一套80平方米的两居其房价租多比已经高达1500。

　　房价被高估如此，依然有那么多的购房者携款而来。为什么？这个问题，或许暂且可以用小参的新偶像——外交部发言人、新闻司司长陆慷，在春节前接受NBC记者采访时的表态为答：市场的需求和力量才是最真实的。

　　楼市资本论认为步入2017年，中国房地产市场的暴涨模式终结，布入区域分化时代。京津冀一体化国家级战略支持下的环京区域，交通建设、民生便利等各种政策支持，优势明显，依然值得看好。更不用说是紧邻通州副中心的大厂、北三县，在通州副中心楼市目前普遍超5万每平米的情况下，值得购房者关注入手，并考虑长线持有。

　　（来源：地产高参会）

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