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港股内房板块集体走高，旭辉控股集团涨超21%，碧桂园涨近20%，龙湖集团涨超15%，新城发展涨近15%，雅居乐集团涨超13%。

中金最近研报表示，近期房地产开发商的融资状况，尤其是民营地产企业的融资状况引发市场担忧，今年以来政策连续发力支持房地产市场平稳发展，融资端多项政策出炉。11月8日，交易商协会官网宣布，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（以下简称「支持工具」）。虽然该项工具并不是只针对与房地产企业，但政策直接明确提出可支持房地产企业融资，并新增「直接购买债券」的执行方式，并提出「2500亿元」的潜在规模，意图和目标都相对明确。如果工具能够顺利落地，民企融资，包括民营房企标准化融资以及合规信托的偿还压力会继续得到缓解。

与2018年时支持工具创设时相比，这次的支持工具的公告提出「直接购买债券」、点名可支持「房地产企业」，同时明确可支持「2500亿元民营企业债券融资」。在2018年首次创设此工具时，公告中提出将通过 「信用风险缓释工具、担保增信等多种方式」帮助民企融资。本次公告与2018年不同，公告中明确提出可以「直接购买债券」，后续我们可能看到金融机构获得央行资金支持后，在市场化原则下入场购买民营企业债券。此外，2018年公告中并未提及房地产行业，但是在本次公告中明确提出「支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资」。最后，2018年公告中并未提及支持工具的潜在规模，但是这次公告中明确提出「预计可支持约2500亿元民营企业债券融资」。综合来看，这次的支持工具政策意图与目标更加清晰。

多大比例投向民营房企并不明确，现实中2500亿元应该不会全部转化为民营房企债券。一个极端假设情况下，如果将2500亿元的民营企业债券主要用于房地产企业，那么民营房企在债券及贷款市场上的偿还压力可能得到一定程度的缓解。

?第一是通过上市公司报表的角度。2500亿元相当于民营房企2022年7月-2023年6月需要偿还的标准化融资的40%左右。如果我们加总上市民营房企1年内到期的非流动负债和短期借款，那么截至2022年6月底为6321亿元，这笔资金可能较为接近2022年7月-2023年6月房地产企业需要偿还的标准化借贷总额（包括债券、信贷以及部分信托等），2500亿元相当于这笔资金的40%。

?第二是通过金融工具到期的角度，2500亿元相当于民营房企2023年到期信托与债券总额的26%左右。在银行不抽贷断贷的前提下，民营房企面对的主要到期压力来自于债券以及信托市场，这些市场上的违约信息透明度高、传播快，容易对行业信心产生冲击。2023年民营房地产企业到期的境内债券总量为987亿元、境外债券总量为6200亿元人民币左右（850亿美元）。目前投向房地产信托的资金余额为1.4万亿元（截至2022年6月）、年底可能减少为1万亿元左右。如果我们假设信托中投向民企的比例与海外房企债券中民企的占比相同（46%）、信托剩余久期为2年，那么2023年到期的、投向民营房企的信托总量为2300亿元。加总到期信托与境内外债券，2023年房地产面临的信托、债券到期合计为9487亿元，2500亿元相当于这笔资金的26%。

要注意的是上述两个角度都难免有疏漏，因为部分民营房企的报表可能未充分反映其负债情况。除了投向民营房企比例不清楚外，从目前的信息来看，工具的最终落地规模以及金融机构参与积极性也还不清楚。

不过年初以来，政策在稳定房企融资端不断发力。中债信用增进公司已经开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作。此前多家媒体报道政策部门要求六大行增加对于房地产企业的融资支持力度。10月27日，交易商协会官网报道，人民银行党委委员、副行长潘功胜赴中债信用增进投资公司开展专题调研，强调要「支持民营房企发债融资工作」；11月8日，交易商协会官网宣布，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。此外，专门用于支持棚改项目的抵押补充贷款余额近两个月也连续增长，每个月净增量都达1000亿元以上。

短期来看，政策的执行过程以及疫情对于房地产的冲击均存在一定的不确定性，但无须过度担忧。我们在此前的报告中提出过，中国房地产新开工面积不到一年的时间里大幅下降，但中国城镇化率仍然有提高的空间，金融系统没有出现信贷大幅下滑的现象，因此不排除局部地产市场已经出现超调。如果政策继续发力，稳定房地产市场的正常融资，带动房地产市场的信心修复，我们有望看到销售的企稳和回升，但投资的企稳回升可能要相对滞后

编辑/irisz