来源：戴清策略研究

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港股2023年迎来“开门红”，科技股及平台经济股受政策利好重拾上涨动力，同时国内地产托底力度继续加码，带动港股权重板块上扬。本报告重点分析地产链方向，从近期数据表现来看，地产政策发力点尚未触及需求端的核心，预计后续仍有政策空间，短期内市场或继续交易扩内需政策预期。

近期国内地产托底力度持续加码，但效果不及预期。供给端“三箭齐发”，支持房企信贷、债权、股权三个渠道融资；需求端政策力度亦有所提升，对于首套房贷利率下限阶段性放宽的政策进一步优化延续。但自2022年4季度执行新政以来，短期效果并不明显，主要因为下限降幅并不明显，原本下限为LPR5Y-20bp，大多城市减点也仅在40~60bp，尚不足以构成刺激作用。

深层次逻辑是政策发力点尚未触及需求端的核心。近期地产需求端政策效果不佳，主要有以下核心逻辑：

1）以往的房地产刺激力度较大，透支了部分未来涨幅与居民购买力；

2）当前国内居民杠杆率提升空间已十分有限。此外，由于疫情的持续，加杠杆意愿明显不足；

3）现阶段的地产需求端政策主要集中在三四线需求疲弱的城市或地区，对于降首付、房贷利率放松等措施的敏感度较低；

4）政策侧重点集中在首套房，但对于首套房刚需主体，可能核心问题是购买力方面的限制，因此需要更多维度的政策支持才能有效提振需求。

地产需求侧后续仍有释放空间，但需找准政策发力点。对比2008年及2014-2015年的房地产逆周期调节，本轮政策力度尚未完全释放。后续需求侧可能有更多支持政策，包括部分城市行政调控放松，以及房贷利率成本有进一步下行空间。同时，政策的侧重点可能需要逐渐向一二线城市的改善型住房需求转移，逐渐形成以居民需求为主导，而非房企的融资环境驱动的新发展模式。

对于扩内需政策的预期交易或将延续。短期来看，由于经济数据在1、2月份可能缺乏验证，市场对于政策预期的交易可能仍会延续。此外，港股大多数企业都与国内经济和内需相关，而与出口关联度较低。政策端在扩内需层面的边际变化，例如地产需求端、居民大宗消费等，仍将是港股市场短期的主导因素之一。在此过程中，政策出台的节奏和力度或不及预期，可能导致相关行业出现阶段性调整。策略上，现阶段建议分散筹码、逢低加仓，或可取得较高的胜率和期望收益。

目前处于港股牛市“三级火箭”第二阶段，未来仍有较大修复空间。

第一阶段，11月以来，恒指从估值陷阱转换至价值洼地，也就是到达2万点附近，这个过程已经结束。

到了第二阶段，海外流动性在加速修复，同时国内疫情冲击影响已过至暗时刻，有望开启经济复苏之路，预计短期上涨空间为4%-9%。

第三阶段，仍可期待宏观条件改善后所带来的恒指盈利增速预期上修，将打开港股进一步上升空间。

风险因素：1）国内扩内需政策力度不及预期；2）海外通胀超预期；3）高通胀叠加经济衰退，可能提升欧债风险；4）地缘政治冲突。

编辑/lydia