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来源：中信证券研究

房地产政策既鼓励短期市场的平稳发展，也为长期的新发展模式添砖加瓦。新房和二手房市场正在明显快速复苏，此前不被看好的三四线城市也在复苏之列。且由于政策可持续，机构相信复苏持续性也比较强。

金融支持住房租赁市场发展

中国人民银行、银保监会近日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》征求意见稿，提出要支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化租赁企业发展。我们预计，住房租赁企业可以获得更加便利的贷款支持，也能利用好REITs市场。租赁住房市场的发展，能够有效缓解房地产市场面临的舆论压力，也能通过专业机构适当消化存量空置房屋（但这是有限的），还能对房地产开发投资起到支撑。

存量和增量按揭贷款利率有望继续下降

根据中国人民银行2022Q4货币政策报告，2022年房贷余额38.8万亿元，同比增长1.2%，较2021年下降10.1个百分点，为有统计数据以来最低。需求不振和提前还款是按揭增速创新低重要原因。我们预计按揭利率（包括存量和增量）会进一步下降，以提振需求。2022年12月，新发按揭利率为4.26%，较新发贷款平均利率高12个基点。

销售快速复苏，政策效果显著

2023年年初到2月25日，重点城市新房成交套数同比下降18%，二手同比上升35%。其中2023年春节后29天，比2022年春节后29天，新房成交套数同比下降13%，二手则同比增长59%。新房和二手房市场都在快速复苏，我们预计新房市场将在3月迎来网签的同比正增长。不少三四线城市也在复苏之列，企业统计的数据显示三四线城市认购情况已经在最近一周明显好转，预计2月底网签数字将有所表现。

政策框架维持，企业表现分化

房地产投资既取决于企业的销售，更取决于企业的融资。信用债市场难在短期复苏，我们预计开发投资复苏会显著滞后于销售复苏。且开发企业一致看好大城市，中小城市政府性基金收入下降压力仍然很大。我们相信，房地产的需求鼓励政策将在较长时间维持。房企由于货值不同，尤其是信用融资能力不同，预计表现相当分化。2023年以来尾部项目型小公司的市占率提升，融资渠道稳定的头部企业销售盈利能力和权益比上升。

政策长短兼顾，市场持续复苏

房地产政策既鼓励短期市场的平稳发展，也为长期的新发展模式添砖加瓦。新房和二手房市场正在明显快速复苏，此前不被看好的三四线城市也在复苏之列。且由于政策可持续，我们相信复苏持续性也比较强。我们看好销售很可能超预期，此前拿地积极的房地产开发企业，以及受益于销售复苏的房地产服务商。

风险因素：

专业住房租赁机构仍然面临盈利能力偏低，负担偏重的挑战。商品房销售全面复苏仍有待时间验证。拿地偏少的企业销售持续下滑风险。

编辑/Somer