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来源：华尔街见闻

目前，包括美国银行、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信等华尔街大行齐齐发出警告，认为美国商业地产可能是继银行业危机后下一个要暴雷的行业。未来两年到期的近万亿美元债务，小银行跟随大银行收紧贷款敞口的可能性，都加剧了商业地产的压力。

对此，天风证券发表研报表示，截至2022年底，美国商业地产的抵押贷款规模为3.6万亿美元，远低于住宅抵押贷款的规模13.4万亿美元，也不及次贷危机期间美国住宅抵押贷款规模的三分之一。

美国商业地产抵押贷款主要由商业银行持有（65%），保险公司持有份额为15%，MBS发行机构（主要为房利美和房地美）持有13.5%。尽管美国商业银行中商业地产贷款规模在疫情后超越了住宅抵押贷款规模，接近2.9万亿美元，但由于美国银行资产规模的膨胀，两者占银行资产比反而从2006年高位的15%和19.5%下降至近期的12.5%和10.9%。

商业地产抵押贷款证券（CMBS）从次贷危机期间规模占GDP的比例不到6%，小幅上升至6%。但结构上却由当年大部分为非政府机构发行，到如今非政府机构发行比例跌落至2%。

因而天风证券认为该领域出现复杂衍生品导致的银行流动性危机概率较低。从资产质量的恶化来看，风险较大的主要是商业办公楼的地产贷款，特别是科技行业较为活跃的地区。

编辑/Corrine