近期，某知名私募投资专家表示“房地产存“十年一遇级别”投资机会，地产股就像2016年初的煤炭股”，上周五，A股地产板块出现了迅速上扬。

01 地产行业正确的研究思路

在对地产当前格局进行分析前，需要先掌握地产股正确的研究思路：“拿地——算周转情况——算利润”：

(资料图片仅供参考)

1、拿地：地产公司获取土地资源的能力和成本。获取优质、成本低的土地资源对于公司后续盈利能力至关重要，而拿地具有很强的拿地周期。

2、销售速度：地产公司的资金周转速度和项目周期。快速周转意味着资金使用效率高，能在较短时间内实现盈利，而销售速度取决于政策和当时的宏观经济。

3、算利润：项目的销售价格、成本控制和市场需求等多方面因素决定公司的利润。

那么再进一步则是需要测算拿下一个地块算出的利润，中间包括“土地成本、开发成本、货币资金成本、销售收入、销售成本”，将以上各项费用相加，得到总成本。将预计销售收入减去总成本，即可得到该地块的预测利润。同时，为了更加客观和准确，可以对可能的风险因素进行敏感性分析，如土地成本波动、销售价格波动等，以评估不同情况下的利润变动。

综合来看，对于地产公司的投资逻辑，我们核心需要评估的则是“拿地情况+销售能力”。那么目前的“拿地能力+销售能力如何”？

02 地产行业是否真的具有历史性机会

虽然整体行业趋势仍不乐观，但是情况在阶段性向好。2022年，全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂，并冲击上下游。市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。

不过随着购房利率的下行和地产贷款的放松，购房者的需求亦在不断恢复，3月最后一周35城新房销售712万方，接近21年同期水平，环比+19.3%，同比+40.6%，3月最后一周的地产销售继续回暖，地产销售再上台阶，从wind地产销售的高频数据我们可以看出，今年以来国内的地产销售的热度持续在往上走，并且于近期再上了一个新的高度。

现在的情况来看，销售问题不大，接下来就是拿地利润：去年全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿㎡，同比下降14.73%；成交规划建筑面积18.88亿㎡，同比下降9.27%，成交楼面均价为2187元/㎡，同比下跌20.38% ；平均溢价率为3.09%，较2021年同期下降6.74 个百分点，很明显，2022年整体拿地成本有着比较大幅度的下降。

而在一线城市仍是大型品牌房企的主战场，核心地块房企竞争激烈。从房企性质来看，在一线城市的土拍市场中国有企业占主流地位，民企势单力薄，并且由于民企在融资端面临较大压力，部分民企选择对中资美元债大量违约使其丧失了信用能力，短时间难以恢复。

二线城市主流拿地企业是地方国企和城投类企业，部分城市城投托底现象显著，亦说明土地市场近停留在一线城市还有些许购买力，那么整体在2022年敢于在一、二线城市拿地的房企，会相对取得不错的预期收益。

如果继续向前推演，新推盘逐渐上量、房价预期边际向好、政策对房地产取态较为温和的背景之下，楼市景气度修复态势在二季度大概率将进一步延续，相对来说地产板块伴随每一次的数据出台，都会有一轮预期修复，但三季度走势或取决于二季度宅地成交情况，即是否会产生短期住房供给不足的制约。

因此对于该板块的投资者来说，近1-2年可能会进入相对黄金期，不过在政策变化有不确定性的条件下，对内房股的投资会更加聚焦于“数据（事件）驱动”。

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编辑/Corrine