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考虑到抵押贷款利率、房价和收入水平，美国现在的住房市场可负担性与2006年房地产泡沫最严重时的水平相当。造成这种情况的原因是美联储的一系列加息使抵押贷款利率从3%飙升至7%，而大流行的房地产繁荣推动全美房价平均上涨了超过40%。

未来有三个杠杆可以帮助缓解住房可负担性：抵押贷款利率下降、房价下跌或收入增加。由于金融市场的波动，抵押贷款利率一直是短期内影响最大的杠杆。

晨星公司（Morningstar）发布的一份新的住房报告预计，抵押贷款利率确实将成为帮助缓解住房可负担性的主要杠杆。

截至上周五，美国30年期固定抵押贷款平均利率为7.14%。晨星预计，这一利率将在今年下半年呈下降趋势，到2023年平均为6.25%。晨星的预测模型预计，2024年抵押贷款利率将平均为5.00%，而2025年将降至4.00%。

“为了对抗高通胀，美联储进行了大规模的利率上调。我们预计美联储将在未来几年大幅下调联邦基金利率，到2025年将（联邦基金）利率从目前的5%降至2%以下。在我们看来，一旦美联储战胜了通胀，其首要任务将转向推动经济增长，这将需要大幅降低利率。”

晨星的经济学家预计，长期来看，抵押贷款利率将保持在低位。他们指出，人口老龄化和生产率增长放缓等因素将给抵押贷款利率等长期利率带来下行压力。

“无论未来几年发生什么，我们预计利率最终都会回落到大流行前的低水平。一旦大流行的经济波动尘埃落定，低利率制度将恢复，”晨星写道。“我们的长期利率预测是由长期趋势驱动的。几十年来，人口老龄化、生产率增长放缓和不平等加剧等因素一直在压低实际利率，这些因素并没有消失。”

晨星的经济学家还预计，收入增长和房价下跌这两个因素也会对缓解住房可负担性起到帮助作用。

他们家写道：“我们修订后的房价预测显示，2022年至2024年，新房和二手房价格将分别下跌6%和4%。”他们称自己的预测是“温和的调整”，并补充说，由于“待售现房库存仍低于疫情前的水平”，房价将不会出现更大幅度的下跌。

编辑/ruby