高级研究员 贺军

开征房地产税在国内讨论已久，由于此政策调整的涉及面和利益影响都很大，因此推进起来困难重重。不过，不论是从宏观政策还是从财税改革来看，开征房地产税的目标和方向都已确定，未来需要确定的，一是通过立法程序，二是应税内容细节，三是执行时间表。

日前有国内媒体从权威渠道获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。知情人士透露，在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。

如果上述信息属实，在房地产税内容和税收利益归属上算是有了新的进展。

在分析房地产税政策的影响之前，有必要从根源上再梳理房地产税在中国的本质。在安邦咨询（ANBOUND）研究团队看来，中国之所以要开征房地产税，主要基本两个基本的背景：一是分税制下平衡中央与地方的利益。在分税制下，中央与地方的财权与事权不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的财权，因此通过上收部分事权、扩大新的财权来满足地方政府的需求，房地产税就是一个重要的平衡手段。二是中国的城镇化和房地产市场发展已有相当规模，以空间增量扩张为主的发展模式差不多到头了，政府从增量扩张中获取的收益将会减少，要转向从巨大的存量资产中来开辟或扩大新税基。通俗地说，过去是一次性杀掉一批羊来获取羊皮，现在改为每年剪一次羊毛。

不过，房地产税的影响面极大，涉及地方政府和房地产拥有者个人，因此开征有阻力。一是作为直接税，房地产税需要由自然人纳税人直接缴纳，这对于个人来说是真金白银的增税，自然会遇到阻力。尤其是对已经一次支付了70年土地出让金的购房者来说，对房地产税有天然的抵触。二是有关方面（主要是地方政府和开发商）担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击，目前大部分城市对房地产有不小的依赖，债务压力很大。第三个阻力不太上得了台面——开征房地产税将会暴露很多人的个人不动产状况，除了正常的个人购房，还有大量官员和开发商在房地产领域里有很多“猫腻”，他们会顽强抵制房地产税开征。

在多种背景下，房地产税要真正起到政策设计的作用，将会需要很长的时间。从房地产税推出的策略来看，这将是一个多次推出的改革进程。比如，房地产税初期只合并房产税和城镇土地使用税的改革思路是“小改”，先把房地产税推出来，今后再不断增加其中的内容。这种做法意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。由此来估算，房地产税初期征税规模并不大，房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额；城镇土地使用税则是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征税。目前这两个税种都是小税种，规模不大。2014年全国财政决算显示，2014年我国全部税收收入119175.31亿元，地方税收收入59139.91亿元。房产税收入共计1851.64亿元，占全国全部税收收入的1.55%，占地方全部税收收入的3.12%；城镇土地使用税1992.62亿元，占全国全部税收收入的1.67%，占地方全部税收收入的3.37%。因此，房地产税短期内不会成为地方政府的主要税收支撑。有国内学者估计，房地产税会成为省以下地方政府的主体税种，这在我国将是一个漫长的过程，至少要十年、二十年以后才能达到。这将是三到五代地方官员之后的事情。

从利益角度来看，房地产税就是中央政府给地方政府在墙上画的一张远期“大饼”，允诺在未来给地方政府一个大礼包。地方政府要从房地产税得到可观的实惠，还需要等待很多年。在目前阶段，现在地方政府的大部分利益、债务都与房地产扩张绑在一起的，很多官员也参与其中，因此政策不好调整，地方政府也不愿调整。要等到现有的利益调整结束，新一代的地方官员能够感受到从房地产税上得到持续的财政支持，他们才会完全支持这一税收。不过，即使房地产税成为地方政府的主体税种，地方政府也不能完全绑到房地产税上，可持续的地方经济与财政发展，还是必须立足于企业健康发展、最终消费畅旺和产业结构多元。

房地产税是中央政府对地方画出的一张远期“大饼”，短期内难以缓解饥饿，需要较长时间才能够兑现。