专栏作家邓中建撰文指出，中共中央政治局经济工作会议明确要求化解房地产库存。在内地经济持续于低谷徘徊的情况下，房地产市场低迷成为保增长的障碍。中央虽着力推房地产去库存，惟地方财政困难、各地楼市分化及农民购买力弱等因素，楼市去库存不易为。这篇文章具有一定参考意义。

中央多次宣示消化房产库存

中央再三强调房地产去库存是重要工作，除早前政治局会议外，在一个月前的11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，总书记习近平也提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展。

中央再三提出要做好房地产去库存任务，皆因在内地经济转型尚未完成、外围环境尚未清晰的情况下，房地产低迷成为经济保增长的主要障碍。房地产在内地经济仍然占支柱地位，根据统计，

2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别达到GDP总量12%、15%和6%。如考虑其60多个上下游产业的间接贡献，房地产行业对整体经济的贡献率至少在30%以上。因此，要“稳增长”必须令房地产市场活跃起来。

08年金融风暴之后，在货币宽松的政策下，房地产市场炒得火热，楼价如火箭般上升，老百姓(603883,股吧)叫苦连天，然而，楼市的兴旺亦带动了投资及各项原材料市场如钢铁、水泥、重型机械的“风光”。但当经济持续不振，今年下半年以来，“去库存”取代“控房价”成为主轴后，楼市政策均围绕“去库存”展开。

在发展商前几年“疯狂”购地起楼的效应下，到底楼市库存有多严重？国家统计局数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2.1千万平方米，其中，住宅待售面积增加1.1千万平方米，再创历史新高。这些待售面积到底等于多少？如果按90平方米作一户标准，那就可以有762万个单位待售。

庞大隐性库存数字将更惊人

内地业内人士指出，当前统计的还只是显性库存，即已领预售证但未售出的部分，实际上还有更庞大的隐性库存。如果再计算已批地未建、正在起楼未售这两大块，库存数字将更惊人。

据内地媒体报道，在中央定调去库存后短时间内，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，培训内容中“促进农民购房是政策的主要着力点”。可能的政策包括，地方政府加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策；同时扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。

然而，房地产去库存面对难题不小。首先是要去库存必不能大幅增加土地供应，但中国现今的经济制度条件下，地方政府有强烈的利益动机，通过卖地、卖房子能拿到土地出让金，最后又能用于基础设施建设。如果限制地方政府卖地，地方财政必然出现危机，也无力推动基建。

其次，内地楼市分化严重，一线城市房价继续非理性的上涨，三、四线城市房价继续下跌，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁在一个论坛中称，“需要消化过度放大的库存，恐怕就不是简单的我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花5至10年”。如何实施不同地方、不同政策区别对待，也是一件很复杂的事情。

倘要楼市稳健必须长远规划

至于推动农民工买楼，华泰证券(601688,股吧)认为，依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价，存在一定风险。未来还需要其他政策支持，预计将集中在金融创新领域。

事实上，楼市调控在世界各地都是问题，中国要楼市健康发展，重点还是做好长远规划，不能以楼市作为调整经济增长的工具，这才能真正令楼市脱离“舞高舞低”的不正常轨迹。（来源：HKET）