编者注：近期香港楼市迅速转冷，房价跌幅明显，土地成交清淡。不少研究机构和香港本地开发商均看淡香港楼市，认为香港楼市将进入熊市，今年房价或下跌10%-30%。那么香港楼市转冷，一定程度上会影响投资客对于深圳（楼盘）地区房地产市场的预期。对内地楼市会否产生影响，2月16日和讯座谈会上，文国庆认为香港楼市和内地楼市没有直接关系，甚至是相反的关系，他称将来深圳肯定是中国地产最高的城市。

和讯网：最近香港楼市从去年年底到现在，跌幅比较惊人，有的地方已经跌了三、四成以上，这样的情况下，我们去年楼市两极分化，三、四线城市不行，但北上广很坚挺，尤其是深圳大涨。香港楼市的下跌会不会连带对我们的楼市有一定的影响？

文国庆：这没有直接的关系，甚至是相反的关系。

首先，香港对于中国大陆的地位以及它在全球金融市场的地位其实在下降，这是一个很明显的趋势。我们知道在中国闭关锁国的时候，香港是中国大陆和全世界尤其是和西方国家联系的几乎唯一通道，所以，各种资源，它是处在一个“战略咽喉”位置，所以它的地位非常重要。

改革开放初期，实际上人民币高度管制，在那种管制的情况下，中国对外联系也是通过香港这个渠道，甚至是人民币开始进行汇率改革的初期，很多渠道都是通过香港尝试着做。所以，香港是一个半透明的市场，它使得中国由完全封闭到完全开放这个过程中过渡阶段，它起到了非常重要的媒介作用，所以，香港的价值非常重要，在那个时候香港对于中国大陆的地位是中国任何城市不能比拟的。

但随着中国现在改革开放的深化，中国成立了这么多自贸区，上海金融中心也明确确立了，全国各个城市包括国际贸易、国际金融、国际投资各个方面要比以前开放得多。所以，香港这个媒介的作用大幅度下降，可以说我认为，你可以看现在深圳的GDP已经超过了香港，这是什么概念？其实就表明香港的重要性，大幅度下降，不是一点点的下降。既然你的重要性不高了，那么你的地产下降是必然的。香港的地价多高，比深圳高得多。正是因为香港地位下降，深圳地位上升，所以去年深圳地产上涨最猛，深圳是对香港的一个替代作用，这个东西是大趋势，没法逆转。所以，我认为将来深圳肯定是中国地产最高的城市，它会超过北京、上海，它是一个比较特殊的现象。

对于全国地产市场，我是这样看的。中国房地产肯定最高峰的时期已经过了，但是，并不是最高峰的时期过去了以后，就已经进入房地产熊市。现在应该是结构性熊市，三、四线城市是走熊的，这两年非常明显，三、四线城市的房价一直下行。对于中国现在最大的问题不在于房价的高低，而是在于房地产的销量不够，大量的房地产库存，因为库存过大，就不可能增加新的房地产投资，没有房地产投资，整个这条产业链全都停摆了，这使得中国经济增速大幅下降，这是核心的问题。所以，现在为什么房价涨，是因为去年的房地产投资增速下得非常厉害，所以，在这种情况下，尤其是一些大城市，一线城市对房地产的需求还是很旺盛的，因为它不是当地的需求，其实它是一种全国各地的需求。

和讯网：这种情况一直没有改变。

文国庆：对，这种情况还没有改变，所以，一线城市甚至包括某些二线城市的房价还会上涨，这个过程还没有结束。

和讯网：资源会向着富裕的地方聚集。

文国庆：因为人口向特大城市、好城市集中，这是人口集中造成的，就全国范围内房地产是显著波动的。

和讯网：从您看来，今年楼市威胁论，楼市会发生很不好状况的这种可能性发生概率很小，您是这个意思吗？

文国庆：我认为不能这么说，我认为三、四线城市是特别麻烦，还要出大事。

和讯网：楼市如果再出大事的话，对经济和股市会不会有很大的影响？

文国庆：那当然有影响了。如果房地产出大事，如果大量的房地产企业破产的话，事情就出来了。

和讯网：这种情况在今年会发生吗？

文国庆：我们正在避免发生这件事，年初党中央就提出了房地产去库存，为什么说去库存，而不是说提高房地产投资呢？就是知道这个问题是需要首先解决的。

和讯网：在去库存的情况下，房地产上涨的空间就有限了吧？

文国庆：去库存的同时是减投资，减投资、去库存，这个时候房地产可能涨价，它采用各种办法，一方面增加需求侧，另一方面减少供给侧，这样使得供需之间缓解，把比较恶劣的供需局面有所缓解，所以，阶段性我认为会改善房地产行业的供求状况。

和讯网：罗老师，您对楼市有什么想法？

罗善强：对楼市的看法，文老师讲的几个观点我都是赞成的。

第一，房地产最辉煌的几十年发展阶段已经结束了，它进入了一个从辉煌阶段开始向逐步的常规的产业阶段发展。

第二，当前房地产，我们探讨的是涨价，但当前房地产的核心问题是去库存，这是中央定的，站在整个全国高度上看到的房地产的问题，这两点明确了以后，再谈微观的方面就好谈了，房地产会涨价，有几个因素。一个因素是人口向大城市集中，向经济发达地区集中，导致局部地区的房地产价格回升。二是老百姓(603883,股吧)手上的货币资金偏多，这种情况下在股市、债市、理财诸多投资领域找不到合适的保值增值的这样一些方法，可能会促进房地产价格，有一部分资金会转入持有房地产，这是两个使房地产上涨的主要因素。

但看到局部的上涨因素之后，也不要忘记一些最基本的因素。第一个最基本的因素，北京的房价到底是高还是低，如果说当一般中产阶级都买房子很困难的时候，房价确实是高了。第二，现在的钢铁价格、水泥价格都大幅下跌，建房成本理论上是大幅下跌的，房地产上涨还有什么理由呢？

和讯网：它是有土地的支撑，还有和原来的老房子的比价效应吧？

罗善强：这里就有政府有意扶持保护房地产价格的一些因素在里面，这两个因素是不可持续的，中产阶级买不起房子这能持续吗？房价在上涨，房价成本在跌，你把土地价格维持在一个合适的高位，使房价不跌，所以，房价上涨总的来讲是不可持续的，对房地产价格如果说急剧下跌会导致一些不好的恶果，这倒是真的。第一，政府的财政收入会有问题。第二，银行的大量的对房地产企业的贷款会有问题。第三，买房跟买股票不一样，买股票买跌了，持有股票的人是认的，买房买涨了没有话讲，跌了会出事的。所以，诸多因素在起作用。因此，我的感觉就是对房地产，一是你要看到房地产价格处于相对高位。二是要看到房地产价格上涨是一个下降大趋势中的阶段性反弹，局部性的上涨，房地产的平稳下降和大量房地产企业的重组，这是大的趋势。

和讯网：文老师还有补充吗？

文国庆：我的总体上判断，房地产可以阶段性的反弹，但这种反弹其实还是结构性的反弹，上涨就是结构性的，不可能全体性的。为什么会看到总的平均房价会上涨，是因为也就这些大城市有交易量，小城市就没有交易量。所以，它的权重变低了。

罗善强：不会是高度很高的。

文国庆：如果小城市的交易量上来了以后，房子的平均价格会大幅度下降。（本期和讯座谈会嘉宾：资深投资专家文国庆、银河证券巡视员罗善强；主持人馨月(博客,微博)系和讯网首席财经评论员，原创实录转载请注明来源）