调控似曾相识 难以药到病除

从去年年初开始，中国房地产销售开始回暖，房价也从去年四季度开始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全国更多城市。为抑制楼市非理性过热，上海、深圳及部分房价上涨较快的城市近期陆续出台了调控措施，进一步限购、限贷。

楼市调控似曾相识，但能否药到病除呢?例如，北京在2011年2月实施“限购令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但调控以来房价上涨了44%，远高于同期全国平均涨幅20%。相比之下，重庆是一二线城市中唯一没有执行过限购的，但其房价过去五年只涨了12%。这一鲜明对比让人不得不追问房价上涨的动因何在。

在分析中国乃至全球的需求前景时，对于房地产市场的基本判断显然至关重要。但是，目前相关数据却非常零散，市场观点也极为分化。首先，中国实际城市化的过程究竟走到了哪里?采用国际可比的定义，中国实际城市化率可能只有40%左右，低于官方报告的56%，因为约有40%的“城镇人口”常住在更像是大村庄而非现代化都市的镇区。其次，中国仍缺乏大型城市。虽然中国目前已有几个人口超过2,000万的特大城市，但只有23%的人生活在总人口超过100万的大城市，而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。而且，中国房地产市场上居民杠杆率仍然非常低。中国居民仍处于“净债权”状态——居民总负债为GDP的40%，储蓄存款相当于GDP的82%。平均而言，首付占到房屋价值三成左右，房贷约为居民可支配收入的30%。

中国的住房需求主要来自于改善性需求及城市化需求。过去十年内中国居民的住房自有率一直居于世界前列。几十年来农村居民的住房自有率一直在95%以上;而从90年代末房改以来，城镇居民的住房自有率也超过了70%。然而，大量家庭仍然住在尚未满足基本品质要求的住房里，例如24%的家庭住房内没有单独的厨房或厕所。此外，尽管过去10年内中国建造了大量的住宅，但城镇居民的住房自有率却从2000年的72%下降至2010年的70%，表明城市人口流入的速度超过了城市住房供给增加的速度。

良好的供给政策限制房价过快上涨

回到重庆的例子，近几年，重庆GDP维持着10~11%的高增长，在全国所有省市中均处于前列。2005年重庆人均GDP只有上海的20%，到2015年，这一比例已达到50%。2015年上海常住人口首次出现下滑，而重庆人口却呈现回流态势。综合来看，需求并不是造成重庆房价区别于其他一二线城市的因素，而不同的供给政策才是。

重庆试点的地票是打开土地供应瓶颈的重要举措。所谓地票，是指把农村闲置、废弃的建设用地复垦为耕地，经由土地管理部门验收后腾出、并以市场化方式公开交易的建设用地指标。截至2015年底，重庆累计交易地票17.3万亩，涉及金额345.7亿元。2009~2015年间，重庆每年地票成交面积占当年土地供应面积的平均比例为12%。相比之下，上海建成区占比仅16%，远低于全国平均水平27%。上海仍存在大量农地，土地供应还有很大空间。

同时，重庆构建了以公租房为核心的住房保障体系，保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%。截至2015年底，重庆累计开工建设公租房69.2万套，4,475万平方米。预计到2020年，通过实施公租房和其他保障住房，重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%，解决低收入家庭以及部分外来务工人员的住房需求。新加坡的经验也表明，设计良好的公共住房政策可有效支撑内需持续增长、促进收入平等分配并限制房价过快上涨。

低效土地供应将影响社会和经济

如果中国的二元户籍制度在未来5~10年内被基本取消，那么从其它国家的经验来看，接近14亿中国人中的70%左右将生活在城市里，其中50%将可能生活在人口超过100万的大城市中，四分之一左右会生活在人口500万以上的超大城市中。因此，宏观层面来看中国的城市住房将面临供给不足的局面，而那些工作机会更为诱人、公共服务更为完善，从而人口吸引力更高的城市则更是如此。

导致房地产供给不足的主要制约因素在于两个方面。一方面，城镇住宅建设用地供应量过少。过去十几年，各地政府为了吸引制造业企业投资，纷纷提供大量低价的工业用地来招商引资，另一方面中央政府又三令五申保护18亿亩的耕地红线。结果是，中国只有0.89%的土地被用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%。另外，我们对2015年中国8.7万亿元商品房销售额进行分解后发现，政府从房地产销售额中拿走了60~70%——开发商和购房者缴纳的税费为25%，而土地出让金则占37%。

低效或不足的土地供应将会在长期带来严重的社会和经济影响——香港今天面临的诸多挑战就是很好的例证。高房价会导致经济竞争力恶化，同时阻碍了代际间的社会流动。当年日本和今天香港的房价得以长时间居高不下，政策层面过度保护农业(日本)或维护大型开发商的利益(香港)而导致土地供应不足是非常重要的原因。但值得警醒的是，一旦房价开始回调，下跌的时间会更长，且往往伴随更为沉重的代价。中国实在应该引以为戒。

房地产行业也应全面推行供给侧改革

总之，过去几个月内中国楼市量价齐升的表现不支持许多看空中国房地产市场和经济增长的流行观点。但是，房价上涨苗头的显现会在社会和政策层面引发担忧情绪。对楼市基本情况的判断不同，政策的选择自然会大相径庭，因此对症下药、治本也治标至关重要，才能避免头痛医头、脚痛医脚，甚至事与愿违。

既然是供应侧的问题，那就需要供给侧的解决方案。笔者期待房地产行业也能推行全面的供给侧改革，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格;坚定推进户籍制度改革，特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定;加强分层住房市场体系建设，构建合理、健康的房地产市场。新加坡和重庆的经验也表明，设计良好的公共住房政策可以有效支撑内需持续增长、促进收入平等分配、限制房价过快上涨并维持政府预算平衡。