当前，一线城市房产投资门槛过高，而在一些交通便利、人口净流入、基础设施等配套完备、租售比在1/300-1/500的二线城市核心区域的不动产，作为居民资产配置的安全性风险较小，收益性也能得到保证，二级市场交易活跃使其流动性也不错。

建议买二线城市核心区域的房产

这 个夏天，南京、杭州、苏州、合肥、武汉、郑 州、上海等城市“地王”频出，上海最疯狂——8月18日一天连出三个地王。一些媒体惊呼，当前核心城市的房地产和土地市场，已经成为大资本的游猎场。在当 前的国内外经济形势下，房地产市场地王频现是否还会继续?房价飙升的趋势还会继续保持吗?欢迎发文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，说出你的观点!

今年以来，日本、欧洲央行先后加入了负利率的阵营，以至于媒体和学者不断惊呼，全球金融市场正面临千年未有之变局，还会有更多国家走向负利率深渊。对于投资者和普通老百姓而言，负利率时代的到来打破了人们长期保持的惯性思维，人们惊恐地发现——钱存到银行不但无法获得利息，还要付出额外的“保管费”。那么，在负利率时代如何安放我们的财富梦想呢?

负利率带来了三大负面影响

目前，加入负利率俱乐部的央行有欧洲央行、日本央行、瑞士央行、瑞典央行，这些央行的负利率政策主要表现为对银行在央行的存款收取额外的费用，以鼓励银行将资金投放到市场，达到刺激经济或通胀的作用。然而，现实表明，负利率的实际“药效”并不大，相反还给整个金融体系和实体经济体造成一系列负面影响，扭曲了银行、企业和居民的正常市场化行为。

首先，负利率扭曲了银行放贷行为。负利率扭曲银行贷款行为的机理有两方面：其一，政策利率下调将带动贷款利率下跌，作为极低利率和零利率的延续，负利率促使市场平均贷款利率进一步下调，导致银行放贷意愿下降，从而在供给端抑制了信贷规模;其二，负利率压缩了银行的利润，银行补充资本金的能力不足，受资本充足率限制，银行的贷款能力也将下降。

现实的变化也印证了这一趋势，欧元区实行负利率两年来，金融机构对私人部门贷款几乎没有任何增加，贷款余额长期保持在12.7万亿欧元上下波动。今年以来日本央行实行负利率政策，对于实体经济的贷款余额同样没有明显的改善，今年二季度末银行对制造业贷款余额为55.3万亿日元，较去年末还出现了大幅下滑(参见下图)。

其次，负利率进一步加剧了商业银行的经营困境。负利率不但对实体经济效果不大，还给银行业自身经营带来了较大压力。欧洲央行实施负利率以来，欧洲银行业经营雪上加霜，市场悲观情绪主要来自对银行净利息收入下降的担忧。一方面，负利率意味着欧元区央行对接近7000 亿超额准备金收取0.4%的管理费，这将直接使得欧元区商业银行的净利润下降28亿欧元;另一方面，存贷款利差收窄导致商业银行的存贷款业务盈利能力下降，2015 年三季度以来欧洲商业银行盈利指标在下降，今年第一季度欧元区银行业净利润大幅下滑20%，包括借贷、交易等主要银行盈利来源下滑至180亿欧元。负利率政策，已经成为本已陷入困境的意大利银行业“压死骆驼的最后一根稻草”。同样，日本银行业在负利率实施后经营形势更为严峻，其平均存款利率已经低至0.1%以下，利息成本已无下降空间，而存贷款利差收窄将使得银行业利润受到更大冲击。今年上半年，日本银行业盈利已经降至四年来最低点。

最后，负利率政策扭曲了居民和企业的资产配置。目前，央行对金融机构的负利率政策已经开始向普通企业和居民存款业务蔓延。8月以来，欧元区国家的爱尔兰银行、苏格兰皇家银行旗下爱尔兰阿尔斯特银行已经向居民普通存款和少数大公司客户实行0.1%的负利率，即储户向银行缴纳0.1%的存款管理费，德国合作储蓄银行存款管理费用更是达到了0.4%，该银行把欧洲央行的负利率成本完全转嫁给储户。这一趋势造成了两大后果：一是保险柜畅销，德国最大的保险柜生产商Burg-Waechter KG今年上半年家用保险箱的销售量同比大涨25%，保险柜生产商的产能利用率已接近极限;二是企业部门大规模持有现金，目前欧元区非金融企业持有现金规模在经历前几年稳步下行后再次创下历史新高，达到了4370亿欧元，日本2015年第四季度企业的现金与存款达到246万亿日元，同样创下历史新高。

老百姓如何应对负利率时代

千万别以为，负利率与中国无关。实际上，国内已有一些学者讨论中国实行名义负利率的可能性与前景，决策部门也表示中国利率仍有下降的空间。事实上，中国的实际利率(一年期存款利率减CPI涨幅)已于2015年11月再次进入负利率区间，今年7月末我国实际利率水平为-0.3%，负利率降临我们的生活已是不争的事实。在此背景下，老百姓该如何守护自己的财富呢?笔者以为，至少应坚守以下三条原则。

首先，积极配置避险资产。

“盛世古董，乱世黄金”，盛世通常指经济繁荣、居民财富快速增长，古董炒作的空间大，在经济萧条时期，各行各业都在去杠杆，黄金无疑是居民避险资产首选标的。与此同时，美元、瑞士法郎等避险货币的国债资产也可成为一般家庭的选择，居民可以通过投资境外多元化货币低风险资产为标的的QDII，间接持有境外避险资产。

其次，适当加杠杆增持二线城市核心区域的房产。

当前，一线城市房产投资门槛过高，而在一些交通便利、人口净流入、基础设施等配套完备、租售比在1/300-1/500的二线城市核心区域的不动产，作为居民资产配置的安全性风险较小，收益性也能得到保证，二级市场交易活跃使其流动性也不错。因此，居民可适当加杠杆增持这些区域的房产，有效对抗负利率对自身财富造成的侵蚀。

最后，加大对自己健康、职业能力提升和子女教育的保险资产配置。

目前，各大保险公司已经开发出适合中等收入家庭的养老、大病保险、子女教育的保险产品。负利率时代，在保证日常开支的前提下，老百姓应适当持有这些保险产品，增加对自身健康和子女教育的投资，以备不时之需。

总之，时代的变化把全球经济推进了负利率时代，任何人都难以置身之外，我们唯一能做的，是做好充分准备，拥抱负利率时代的到来。