连续几日中央对于去库存的强调,楼市也有望迎来利好。沪深指数18日跌幅超过1%,而房地产板块逆势涨1.63%。

房地产板块领涨

18日早盘,房地产板块逆势爆发,尽管午后随大盘下行有所回落,但截至收盘,房地产板块涨1.63%。个股方面,中天城投、中江地产、中航地产三股涨停,阳光城涨9.52%,皇庭国际涨7.04%,荣安地产涨6.67%,保利地产涨6.26%。

消息面上,先是在中央财经领导小组第十一次会议上,中共中央总书记习近平提出要消化房地产库存,促进房地产持续健康发展,首次对房地产去库存表态。紧接着在次日的国务院常务会议上,国务院总理李克强也强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。

中央对于去库存的强调,在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下,释放出强烈的政策信号。专家分析,新一轮房地产救市措施将出台,政策将重点关注高库存的三四线城市,包括增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度等方面。

中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》称,今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量,更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段,这既关系到启动需求,又关系到化解风险。为此,中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发,鼓励改善性需求入市,另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。

为什么当前去库存如此重要?一方面是缘于目前高企的库存压力。国家统计局的数据显示,10月末,商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。两年以来,全国待售面积增加了23996万平方米,上涨了54%。

当然,库存压力主要来自于三四线城市。张大伟说,库存问题是一个分化的问题,目前一二线市场在2014年9月30日以来一系列政策刺激下,库存压力明显缓解。目前压力大的主要是三四线城市。数据显示,1～10月份,非重点城市商品房销售面积增速比1～9月份回落0.4个百分点,拉动全国销售整体下行。

在房地产开发投资方面,1～10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1～9月份回落0.6个百分点,创下了21个月以来的新低。10月当月,房地产开发投资下降2.4%。由于房地产开发投资历来占固定资产投资的20%左右,而且影响到上下游如钢铁、水泥产业的投资,因此房地产开发投资的下滑无疑会在很大程度上影响固定资产投资的增速。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,虽然今年市场去库存效应开始显现,但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆,后续要实现软着陆,还需要出台更多的针对性举措,只有房地产去库存达到一定的成效后,后续开发商拿地和投资的意愿才可能增强。

三四线如何去库存

张大伟说,为了千方百计实现去库存目标,除了从市场需求端因地施策之外,对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。不过此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市,而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。

厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授对本报说,房地产行业经过十年的高速增长,现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场,这个过程中,大部分三四线城市由于产业发展不够、公共资源配套不足,对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大,因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

因此,要有效消化三四线城市的库存,就必须要增强它们对周围人口的吸引力。一般而言,三四线城市的外来人口主要是来自地级市所管辖下的市县,如果连下面的市县人口都吸引不了,那么三四线城市要增加住房需求也就无从谈起。但现在的问题是,农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,三四线城市的发展一直比较慢。

那么如何增强三四线城市的吸引力?这里面加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面,未来在以人为本的城镇化的总方针下,购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

不过,如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源,即便有三四线城市的户籍,对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此未来如何加快三四线城市产业的发展和公共资源的布局亦十分关键。例如,河北省提出,要利用京津冀协同发展的国家战略为契机,促进北京周边地区房地产市场发展,以建设与世界级城市群相适应的卫星城市为目标,强化规划的引领作用,不建“睡城”和“围城”。

另一方面,在房地产开发投资增速持续走低的背景下,国务院决定进一步强化城镇棚户区改造,并提出实施三年行动计划。即在2015年～2017年三年内将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套、农村危房1060万户。在这方面,目前各地纷纷实施的保障性住房货币化补贴、收购存量商品房为保障房等举措也是解决商品房库存的一个重要途径。

比如,郑州市政府宣布,相关家庭若自愿放弃保障房购房资格,转而购买普通商品住房,将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。

此外,在信贷政策方面,继续宽松仍有必要。张大伟说,从2014年11月末开始的本轮降息通道看,6次降息购房按照基准利率计算,百万20年利息减少幅度高达22.57万。之前非限购城市的首付降低到25%,未来还有望继续调整降低。