（原标题：公寓投资有望获更高回报率） 国务院出台指导意见,首次将公寓定性为生活性服务业

日前,国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(以下简称《意见》),其中提到“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”,首次把公寓定性为生活性服务业,并将在税收、融资等方面给予政策支持。业内人士认为,未来公寓管理企业在税收方面将有可能获得政策支持实现减免,同时公寓企业还可望凭借“租约”从金融机构获得资金或发行债券,这都将促进公寓市场更加规范和有序发展。

公寓首被列入生活性服务业

据悉,《意见》把住宿餐饮服务作为重点发展的生活性服务业之一,明确将“强化服务民生的基本功能,形成以大众化市场为主题、适应多层次多样化消费需求的住宿餐饮业发展新格局”,“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”。其中公寓首次作为生活性服务业被予以定性,也有望获得系列政策的支持。有业内人士指出,《意见》首次把公寓列入生活性服务业,意味着国家将从政策层面鼓励公寓业态的发展,促进公寓市场的规范化、有序化发展。近年来,广州公寓投资市场发展兴旺,未来公寓业将成为政策支持的风口,迎来市场的新发展。阳光家缘数据显示,自5月30日至今的近半年时间,广州商业物业成交近1.5万套,平均每月售出2500套房源,这其中绝大部分为公寓产品。而在广州的各大开发商中,只要是大型综合体项目,则必定规划有公寓类产品。商业地产比重高的开发商,如敏捷集团、奥园集团等,更是商住一体公寓、“创客”公寓、滨海、温泉、文化旅游等类型度假公寓全面开花。

公寓企业税赋将大幅下降

更实际的是,公寓作为生活性服务业将有望获得国家系列的政策支持,其中备受关注的是财税上的政策支持。《意见》明确“要求财政部、税务总局会同有关部门适时推进‘营改增’改革,研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围。科学设计生活性服务业‘营改增’改革方案,合理设置生活性服务业增值税税率。”

有熟知公寓行业情况的财务人士指出,此前国家明确酒店业将纳入“营改增”,但并没有提及公寓,这次公寓纳入生活性服务业后,未来有望同样可以获得“营改增”政策的支持。他表示,虽然同为服务业,但公寓业此前纳税是参照营业税及附加的标准征收,公寓企业的税赋高达17%以上。如果实现“营改增”以后,税赋预计普遍能下降2%以上,如果作为一般纳税人的公寓企业,通过增值税抵扣后,整体税赋甚至可以降至3%左右。

“公寓管理公司税赋成本降低,对投资公寓的市民来说则意味着收益将增加”,有业内人士表示,现在公寓管理公司与业主签订的代管代租协议,往往是公寓出租总营业额扣除8%-9%的税费、杂费后,再与业主平分收益,这8%-9%的费用相当一部分是企业的税费,如果公寓管理公司税赋下降,而公寓管理公司之间竞争也颇为激烈,为了吸引业主放出盘源,公寓管理公司8%-9%的扣除费用也有望下降,业主的收益则会增加。

公寓项目开发商对此也表示欢迎。敏捷华美国际销售负责人表示,由于项目距离长隆旅游度假区北门仅20米,吸引大批投资者购买公寓用于投资出租。“目前已经有200多户业主与酒店管理公司签订了代租运营协议,期待以后业主能获得更高的收益。”

融资渠道拓宽将进一步刺激公寓投资

除了财税政策的利好外,《意见》也明确“支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券。鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围”,“积极稳妥扩大消费信贷,将消费金融公司试点推广至全国。”

据了解,公寓管理公司企业往往需要大量现金流的周转,如淡季公司运营成本和租金支出的维持,但大部分公寓管理公司因为没有实体可以抵押,很难从传统银行处获得贷款。有业内人士指出,该次拓宽抵押品种和范围,未来公寓企业可望凭借“租约”从金融机构获得资金或发行债券。有房地产专家表示,目前旅游度假区的度假式公寓投资备受市场欢迎,不少公寓管理公司与度假式公寓业主签订代租代管协议,取得公寓房源统一出租,实惠的价格加上良好的居住环境,这些公寓极受游客青睐。而随着公寓管理公司融资渠道的拓宽,一批优质的公寓管理公司得以迅速扩张,有望加快公寓投资市场的良性发展,进一步刺激公寓投资市场。

业界观点

“国务院的这个政策出台对于公寓经营者是一个非常利好的信息,公寓经营一直游离在酒店业经营范畴外,有了新政策的指引、行业的规范后,该行业的前景一定会是无限光明的,希望政策能尽快落实到全国各地区。”

——广州市诺盟酒店企业管理有限公司总经理刘黔

“国家政策明朗化后,大家对公寓经营的未来都充满干劲。政策的支持,能够加快集团对于国内公寓市场的拓展,有利于集团上市目标的达成,使公寓投资者得到理想的投资回报。”

——一呆集团华南区域项目总监

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