岑智勇:一二线楼价续强 中国海外估值吸引
来源:网易网站 发布时间:2015-12-04 10:09:06
在「金九银十」之后,中国指数研究院日前公布,11月份全国100个城市住宅均价为每平米10899元人民币,按月及按年分别升0.46%及2.93%,涨幅扩大,并是连续四个月出现双涨。

报告指出,11月共41个城市按月上升,56个城市按月下跌,3个城市持平。与上月相比,11月价格环比上涨的城市数量减少7个,其中涨幅在1.00%以上的城市有8个,较上月减少9个;价格环比下跌的城市数量增加4个,其中跌幅在1.00%以上的城市有15个,较上月减少6个。

环比涨幅居前十位的城市依次是:苏州、深圳、惠州、廊坊、上海、武汉、珠海、南京、北京、宁波。跌幅居前十位的城市依次是:绵阳、湛江、贵阳、台州、银川、宜昌、昆山、三亚、西安、烟台。

外资彻离利淡楼市

从上述数据可见,内地房地产市场的价格有放缓迹象,而且升势主要集中在一、二线城市,而跌幅则主要在三、四线城市,若情况持续,市场或会变得两极化。事实上,近期国际奢侈品牌调整在内地市场的策略,也能看到端倪。

LouisVuitton(LV)日前突然结束广州分店,管理层更表示:「如果中国个别二线城市有两家店铺以上,我们或许会关闭其中一间。」恰巧,跟据中国指数研究院的报告,在十大城市中,仅广州的楼价按月下跌0.33%,其余九个城市均上升。

LV结束部分内地分店,相信与生意欠佳有关,同时也反映相关地区的经济未如理想。店铺减少,同时带走就业机会;就业人数下降,对衣食住行等需求也会下降,楼价和租金也会因而受压。因此,LV计划减少二线城市的店铺,其实也暗示着当地经济及楼市将会更不景气。

恒大地产负债比率高

因此,在挑选内房股时,宜选择主要业务及土地储备都集中在一线城市者为宜,例如可留意个别城市的内房龙头,又或者是一些规模较大的内房股。在首十大市值内房股中,只有两间的股东回报率(ROE)在20%之上,分别是恒大地产(3333)及中国海外发展(0688),她们的ROE分别为28.7%及20.2%。

尽管恒大地产的ROE较高,但其负债比率(FinancialLeverage)达8.25倍,明显高于其他同业;这除了反映恒大地产的经营较进取外,其财务风险也较高。

若以边际利润(ProfitMargin)去看,则以中国海外发展的23.06%较高。中国海外发展的市帐率(PB)为1.46倍,在业内属偏高水平。不过,与ROE及PB分别为19%及2.3倍的万科(2202)比较,则中国海外发展的估值明显较为吸引,值得留意。

岑智勇

汇业证券策略师(CENo.APR850)

标签: 楼价|中国|估值|海外|岑智勇

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