在城市快速发展的大背景下为充分利用土地资源推进产业转型升级深圳同各大城市积极探索产业空间创新模式——「工业上楼」。而近期这种模式在深圳一些旧厂房改写字楼业权人的圈子刮起好大一阵大风。

一、何为「工业上楼」?

据了解，工业上楼的概念缘起于新加坡解决城市土地问题。上世纪80 年代，新加坡出现了一批“堆叠式厂房”应对城市土地资源极其紧缺的情况。堆叠式厂房针对从事都市型无污染产业的中小型企业，创建了集研发、中试、制造、仓储和办公多功能一体化的工业空间。

在2019年7月深圳宝安区率先推出了国内第一份针对“工业上楼”的详细工作指引《深圳市宝安区工业上楼工作指引(试行)》，指引中明确将“工业上楼“定义为“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。

二、「工业上楼」案例

事实上，早在2012年，深圳就已经在全国率先探索“工业上楼”的模式。宝安是深圳的工业大区，但因其起步较早，域内厂房多建于上世纪8、90年代，空间功能与环境难以匹配高端产业研发生产的需求，同时，前些年风靡深圳的「工改」项目进一步蚕食了域内产业空间，为了应对土地资源紧缺的挑战，宝安区着重推进，在提出「工业上楼」前，已经探索了连片工业区改造模式和优化产业空间的「M1+M0」模式。

图：深圳全至科技创新园基本信息

而在2012年深圳开始投资打造全至科技创新园，该园区按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，工业空间大幅拓展，高楼层照样可以开工生产。在采取“工业上楼”模式初期，吸引120多家科技企业入驻，其中国家级高新技术企业超过10家，有力地倒逼了经济结构调整和企业转型升级。

三、「工业上楼」的优势是什么?

通过工业上楼模式，可以解决三大痛点：

一是解决企业因无处扩产而被迫外迁的问题;

二是解决产业集聚度低，不易形成专业化园区的问题;

三是解决企业总部办公与制造场地分离，增加成本和管理难度的问题。

当然对于闲置的旧厂房改写字楼的业权人而言是一件互惠互利的事情，不仅能盘活产业用地，创造更持续更稳定的租金收益。

四、「工业上楼」模式，有哪些绕不开的难题?

面对如此利好，为何深圳旧厂房迟迟没有行动起来呢?因为他们不敢做没有把握的事。在制造业高度发达、中小微企业众多的珠三角地区，已率先出现了一批“工业上楼”项目，并成为行业内关注的焦点。

这些项目有的做得很好，也有部分空置率较高。了解下来多是厂房的承重、层高、电梯、风井等硬指标并不能达到企业需求，但这些一旦建成就难以改变，因此在项目开发前搞清楚客户是谁、他们的需求是什么就成为成败的关键。

这与大多闲置旧厂房改造写字楼的道理是一致的，例如：

第一、何时回本?投入巨额装修改造成本，如果没有贴合企业需求装修，还是无法满足企业需求，若还是面临空置，这些装修成本啥时候才能回本?

第二、如何招租?装修改造以后，怎么放盘，怎么出租?深圳大多办公楼都面临去化困难的现象，只依靠传统的线下中介放盘模式出租已很难出租，无法打开受限的放盘渠道始终会同样陷入租金亏损的局面。

第三、如何不陷入恶性循环?企业入驻以后，如何做好运营和管理工作呢?在竞争激烈的环境下，面对租户对办公空间的需求不断提升，业主方如何做好后期的运营，以专业化商办运营管理方式提升租户黏性，以减少租户流失，保障租金收益的稳定与提升呢?

总的来说，「工业上楼」模式之所以能在商办圈里刮起一阵大风，是因为在深圳写字楼空置率居高不下的背景之下，旧厂房业权人正在积极探索新模式，目的是希望能够盘活闲置的旧厂房，实现租金收益稳定与提升。那么，这类积极求变的厂房改办公楼的业主们难道别无他法了吗?

五、未来，旧厂房改写字楼如何搭上去化快车?

吉办托管深耕商办行业多年，拥有写字楼从前期租前管理、项目升级改造、租赁管理与后期运营管理的丰富经验，同时在项目升级改造环节拥有一套成熟完善的管理体系，能够为写字楼业主提供在商办领域优质装修设计等团队，及施工品质好，性价比高的供应商等参考方案。既能帮助业主完成商办空间装修改造，又能实现快速出租，以及提供后期的托管运营服务。

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