地产行业“入冬”，房企更加需要稳健的经营、合理的战略布局以及对于长期主义的坚持，恪守现金流与财务安全的“底线”。

据统计，在TOP50强房企中，发布2022半年报的有39家，其中民营房企29家，目前仅剩下龙湖集团（00960.HK）、美的置业（03990.HK）、中骏集团控股（01966.HK）、金辉控股（9993.HK）等共计15家民营房企尚未出现债务违约。

从这些“优等生”中，可以发现他们有着财务杠杆低、债务结构合理、盈利能力强、多元化发展等共同的底层逻辑，以至于才能在行业调整的惊涛骇浪中胜出。

01“三道红线”第一批达标

2020年8月，央行、银保监会等机构出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，负债率过高的房企将会削减发债规模。

“三道红线”即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

根据三道红线的触线情况，把房企分为红橙黄绿四挡。三项指标分别对应整体风险、长期风险、短期风险，是对房企融资端的精准调控。

彼时，根据“剔除预收款后的资产负债率”这一指标排序，在头部房企中排名前三位的分别是建业地产（00832.HK）、富力地产（02777.HK）和中南建设（000961.SZ）；再从净负债率和现金短债比两个维度分析，可以说富力地产是头部房企中风险最高的。

相反，目前幸存的优质房企，都是2020年底成为第一批“三道红线”绿档达标的企业。

其中，截至2020年末，龙湖集团净负债率为46.5%，剔除预收账款后的资产负债率67%，现金短债比4.24倍，“三道红线”全部达标。

同期，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率59.2%，现金短债比为1.3，也归为绿档。

2016-2020年，中骏集团净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%以及59.2%，可以看出融资新规前，其净负债率就在持续走低。

此外，还有金辉控股、越秀地产 ( 00123.HK )、金地集团（600383.SH）、华润置地（01109.HK） 等房企也都在第一批绿档名单之列。

可以看出，在融资新规出台前，优秀房企在境内外融资和财务杠杆上，均保持了足够的克制，没有用高杠杆饮鸩止渴，成为在行业下行周期中成功闯关的前提。

据2022半年报数据，在上市的前50家房企中，“三道红线”都是绿档的民营房企仅剩龙湖集团、滨江集团(002244.SZ)、新城控股（601155.SH）、旭辉控股集团（00884.HK）、中骏集团、仁恒置地和宝龙地产（01238.HK）等7家。

02债务结构合理

今年是房企的集中偿债年，据克而瑞统计数据显示，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，面临债务集中到期的压力较大。

在控制总有息债的同时，房企更应该积极调整长短债结构，通过减少短债，适当增加长债，构建更健康的债务结构。

在长短债务结构配比来看，据半年报数据，中骏集团短期债务占比为27.18%，长期债务占比72.82%，长短期债务比2.68。

长短债比这一指标，中骏集团要高于金辉控股等同规模房企，且长短债比接近3倍的表现，略低于龙湖集团、碧桂园等示范民营房企，在民企中债务结构相对较优。

2022年上半年，房地产行业融资压力较大，新城控股也顺势而为，主动降低有息负债，优化债务结构。

半年报显示，截至2022年6月底，新城控股的有息负债822亿元，同比下降191.6亿元，其中短期有息负债257.77亿元，其余均为长期有息负债。

从融资成本看，融资成本最低的30家房企中，仅有龙湖集团、美的置业、滨江集团、碧桂园、中骏集团等民营房企上榜。

另外，面对行业新格局，不少房企得以稳健发展，与其所秉持的多轮驱动战略不无关系。比如，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补，协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。2017年，中骏集团将购物中心和长租公寓这两块业务提到了企业发展的战略高度，正式提出了“一体两翼”战略，明确以地产开发为主体，以中骏世界城新零售购物中心和长租公寓为两翼的转型协同发展战略，开启了第二业务曲线。郁亮在万科中期业绩会上也表示，开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。2022年上半年，龙湖集团多元化业务收入110亿元，同比增长26%，比同期A股房企营收排第10的滨江集团的营业收入还要高。当房地产行业处于下行周期时，这些房企的多元化发展战略的优势进一步凸显出来。

03盈利能力强

此前，房地产行业通过土地升值房价上涨，来收获较高的利润率。如今由于土地价值较高、房价调控限制、销售疲软等原因，多家上市房企利润下滑甚至亏损，盈利能力恶化。

2022年上半年，115家房企平均销售毛利率为25.33%，同比下降4.73个百分点；平均销售净利率为-10.7%，较去年同期下降10.32个百分点。

目前，30强上市房企中，仅有15家毛利率超过20%，其中排在前两名的房企分别是路劲（01098.HK）和雅居乐集团 （03383.HK），毛利率分别达到了36.4%和23.4%。

在上市民营房企中排名第3的是中骏集团，其实现归母净利润12.74亿元，销售毛利率为22.2%，这个成绩甚至领先了万科、碧桂园、龙湖集团等头部房企。

中骏销售毛利率

在另一项衡量企业盈利能力的指标上，中骏集团的净利率为10.03%，位列30强上市房企第9，甚至优于美的置业、新城等示范民企。

2022年以来，房地产行业仍处于探底阶段，不过房企分化加剧，仍有部分房企取得较好的业绩表现，表现出良好的韧性。

长期来看，随着土地端市场溢价率回落、销售端筑底回暖、融资端风险偏好改善，房企平均利润率有望止跌企稳，优质房企将成功闯关穿越周期。

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