备受市场关注的首单奥莱消费REITs正式启动发售。7月30日，华夏基金发布公告称，华夏首创奥莱REIT（基金代码：508005）将于8月2日9:00-15:00启动网下询价，询价区间为2.464元/份—2.591元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

公告显示，中国证监会准予华夏首创奥莱REIT发售的基金份额总额为8亿份。其中，初始战略配售份额数量为6亿份，占发售份额总数的比例为75%；网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，占发售份额总数的比例为17.5%；公众投资者认购的初始基金份额数量为0.6亿份，占发售份额总数的比例为7.5%。

华夏首创奥莱REIT底层资产为北京首创城市发展集团有限公司（下称“首创城发集团”）旗下两个优质奥莱项目——济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，业绩排名体系内前三。作为国内首单以奥莱资产作为底层资产的消费基础设施公募REITs，这一单看点颇多。

从业态上，奥莱“名品+折扣”具有较强的抗周期属性。奥莱的生命力在于解决供需双方矛盾，20世纪70年代产生于美国，并逐渐在全球成为主流的、成熟的商业业态之一。2002年正式进入中国，经过20多年的发展，其正在成为中国消费市场中“新的增长极”，展现出强大的发展韧性。近年来，随着国内经济环境的转变，理性消费蔚然成风，人们希望花更少的钱购买高质量的商品，性价比成为消费者购物决策的重要因素，奥莱的商业价值不断放大。

图 奥莱业态优势

（来源：广发证券发展研究中心）

2020-2022年，零售各个业态受到不同程度影响，但奥莱业态表现持续坚挺，年度增长率居于主要零售业态首位。2023年奥莱业态销售额约为2300亿元，同比增长约9.5%，依然在众多业态中排名第一。这源于奥莱的抗周期性，在经济和零售市场下滑时，能够保持相对稳定。

图 2020-2023主要零售业态销售额增幅

（数据来源：中国百货商业协会公开数据整理）

从资产选择上，奥莱项目爬坡期风险高，一旦“跑”出来，将具有非常高的护城河。济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目在首创奥莱业务板块业绩排名前三，至今已分别运营5-6年多，均是当地奥莱标杆。同时，两个省会城市的优质资产组合，在分享更多城市发展红利的同时，具有更好的风险分散性。济南首创奥莱项目于2019年1月开业，建筑面积11.6万平方米，可租面积5.2万平方米，销售额连续5年蝉联济南奥莱市场第一，稳定占据济南奥莱市场超过50%的市场份额。武汉首创奥莱项目于2018年4月开业，建筑面积8.7万平方米，可租面积4.9万平方米，连续5年稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位，占据长江以南区域奥莱市场约50%的市场份额。

基金招募说明书显示，华夏首创奥莱REIT的2024年预测年化分派率为5.46%，2025年预测年化分派率为5.84%，在公募REITs中具有较高的竞争力。

除了奥莱业态的抗周期性、底层资产的优质性、有竞争力的现金分派率，华夏首创奥莱REIT还具备专业强大的管理团队。基金运营管理统筹机构由首创城发集团旗下子公司首创钜大有限公司（下称“首创钜大”）担任，并由首创钜大旗下北京首钜商业管理有限公司作为运营管理实施机构。首创城发集团是北京首都创业集团有限公司旗下专注于城市发展领域的大型产业子集团，于2009年正式进军奥莱业务，经过十余年深耕培育，奥莱业务板块已由投资拓展期进入精益运营期。首创钜大作为首创城发集团旗下以奥莱为核心主业的商业投资管理旗舰平台，目前全国在管奥莱项目15个，总建筑面积约180万平方米，实现了对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖，与国内主流布局奥莱渠道的品牌商均建立了良好的合作关系，合作品牌资源总数近2,000家；凭借卓越的综合实力，已在奥莱行业建立市场领导地位，“首创奥特莱斯”已成为中国奥莱行业头部品牌之一。基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的公募REITs投资管理经验，参与的公募REITs项目数量多、涵盖资产类别广，具有领先的市场地位和竞争优势。这些都将为华夏奥莱REIT成立后的平稳运作和业绩提升提供强大助力。

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