近日，中信金融资产实施的董家渡纾困项目（外滩壹号院二期）成功售罄，总成交金额215亿元，这标志着其房地产重大化险项目取得显著成效，获得市场广泛关注，被人民网、新华网、中央广播电视总台CGTN、中国新闻网、经济日报、上海证券报、证券日报、证券时报等30余家媒体报道。

9月26日中共中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”，随后相关部门出台了一系列土地、财税、金融政策，提振市场信心，推动房地产市场止跌回稳。相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产市场呈现积极变化，房地产发展新模式正在加快构建。

作为一家产融并举的大型综合性企业，中信集团深入贯彻二十届三中全会精神，深刻领会金融工作的政治性、人民性，充分发挥在“金融+房地产”领域协同效应，聚合金融资产、信托、房地产子公司在逆周期调节、资产隔离和建筑设计开发等方面的能力特长、形成风险处置合力，打造产融协同化解风险新模式。

这种模式下，中信旗下机构协同参与化险——首先通过注入增量资金、增厚保障措施、实施风险隔离等方式化解存量风险，随后全力以赴高质量设计好产品、造出好房子，真正实现从处置风险资产向经营风险资产的转变。

破解难题 助企纾困保交楼

有效化解重大风险

董家渡项目位于上海市黄浦区外滩地段，占地面积9.98万平方米。自2021年下半年以来，项目面临流动性紧张，无力进行后续投入，项目开发被迫停滞，一度陷入多重困境：项目涉及6家银行的182亿贷款面临逾期风险，且银行因地产商主体信用危机，无法对其提供后续拆迁贷款；众多居民和企业的拆迁款被拖欠，地方政府面临社会民生维稳压力；地产商面临严峻的企业生存发展危机。自项目出险后，虽经当地政府、银行和地产商等多方反复努力，项目仍无法盘活，涉及各方陷入僵局。

面对因困境企业主体信用危机、一般金融机构无法发挥作用的情况，2022年12月，在地方政府的大力支持下，中信金融资产充分发挥逆周期调节的独特功能优势，提供救助性金融服务：联合银团及中信旗下公司，兼顾地方政府、居民、银行、受困房企等各方诉求，为项目量身定制、开出了多方共赢的“综合药方”，成功打破项目停滞僵局，推动项目顺利重整盘活。

中信金融资产实施的董家渡纾困项目效果图

在项目纾困中，中信金融资产积极发挥不良资产主业和专业优势，依托中信集团产融并举的综合优势、协同效应，通过“中信金融资产增量投入重组盘活+旗下实业公司实质管控运营赋能+中信信托风险隔离+中信咨询及项目管理公司强化监管提升质效+存量金融机构风险化解+配合政府监管资金”的组合拳，充分发挥中信各子公司在项目尽调、交易结构、风险隔离、代管代建、运营管理等多方面的专业优势，密切协同、相互信任、规范运作，及时解决重要环节的关键问题，确保了项目的顺利推进。

其中：

中信金融资产有针对性地设计了“股+债”的纾困方案，投入资金85亿元，通过股权安排和债权增量投入打破僵局，对企业进行资产重组并引入专业第三方进行管理重组；旗下实业公司派驻专业团队对项目进行实质性管理，派员担任项目公司及工程、成本、营销等重要条线部门负责人，加强项目管理，保障开发建设按计划进行。

中信信托设立财产权信托计划，实现股权控制、资金投放和风险隔离。

中信银行担任信托计划托管行，协助提供资金监管服务。

中信咨询配合实业公司现场监管团队，派驻人员对项目财务、章证照管理等综合条线进行监管。

中信工程项目管理（北京）有限公司协助实业公司现场监管团队对项目成本造价进行核算。

董家渡项目的成功实施，有效推动解决了4400户拆迁居民和280户拆迁企业欠付拆迁款的问题，推动项目复工复产保交楼预计近900套，有力地支持了地方政府“保民生、保稳定、保交楼”、存量金融债权人“化风险”、受困房企“保主体”，在维护房地产行业健康稳定、服务实体经济方面产生良好示范效应。

自加入中信集团以来，中信金融资产不断深化并复制推广中信特色产融协同化险模式，落地了一批重大项目，通过盘活问题企业、问题项目，预计保障约6.6万套商品房按期交付，支付上游材料供应商欠款112.86亿元，兑付房地产企业发行理财产品45.6亿元，解决拖欠农民工工资2.17亿元，有力地支持了重点领域风险化解，推广了产融协同化险领域的中信品牌。

复制推广经验 地产企业助力多项目风险化解

中信集团新型城镇化板块代表——中信城开也在探索“房地产企业新发展模式”过程中，形成了专业地产企业主导的产融协同化险新思路。

2022年6月，中信城开与佳兆业达成合作，接手后者在深圳的多个项目资产包管理权。中信城开以实质管理为基础，将项目用“中信城开”品牌背书。项目在获得品牌和信誉支持的同时，也迅速采取多项管理措施推进各业务条线协同配合，高效、有序推动项目的重启工作，仅用20天就重启并进行预售开盘，不仅重塑了项目品牌形象、产品价值，还极大提升了市场与客户的信心。同年7月，中信城开红树湾项目顺利开盘，在8月项目销售额进入深圳月度新房住宅项目TOP5。

自开盘以来，中信城开红树湾项目累计销售额超30亿元，已于2023年12月顺利实现交房，交房率超99%

除了红树湾项目外，中信城开还接管了包括南山区东角头地块在内的多个出险项目，分别更名为“中信深圳湾”“中信城开金沙湾”“深圳中信国际大厦”，在不到2年的时间里，各项目进展按下加速键：东角头项目成功解决阻碍开发的土地确权问题、开展了国际设计大赛，金沙湾项目成功复工复产，中信国际大厦实现建成开业。

深圳中信国际大厦已经成为深南大道东一道地标风景线

佳兆业资产包是中信城开牵头推动的首个“产融协同”化险项目。作为资产管理方，中信城开根据金融债权人、涉险房企、地方政府等各方诉求和资产包内不同资产特点，首创结构化化险模式，将项目打包装入信托并全面接管，解决债权和对应资产价值错配、项目流动性枯竭等一系列问题，为项目注入央企信用和流动性。在中信城开推动下佳兆业资产包重焕生机，已售物业顺利交付，资产日益充实，为复杂项目产融协同化解风险提供了新样板。

以佳兆业项目为起点，中信城开协同中信金融资产、中信银行陆续接管了位于深圳、北京、株洲等一系列化险项目，协调各方复工复产，保障了超过1万户业主的合法权益。

发挥综合优势 打造“四端一体”的产融协同化解风险模式

行业观察人士在谈到中信模式时用“四端一体”予以概括：

在“风险端”实施隔离，通过设置专项信托计划，装入风险项目底层资产，阻断项目价值外流，特别是与房地产企业整体风险隔离开来。

在“资产端”修复盘活，依托集团地产子公司能力特长，自主开发、长期持有运营、实质管控等手段，盘活项目资产，促进恢复造血功能。

在“价值端”优化提升，国有企业与地方政府、各参建方、债权人等同向发力，做优产品品质提升项目价值。

在“品牌端”赋能助力，通过注入中信品牌和央企信用，提振相关方的信心和预期，助力风险项目加快恢复正常运转。

据统计，截至2024年9月，中信累计落地房地产化险项目70余个、交付住房超6.5万套，仅2023年即交付住房超5万套，并通过按期交付楼盘、兑付金融理财产品等，化解涉众维稳风险，保障了近3000名投资者的权益，维护了区域金融信用环境。同时。中信相关子公司坚持精耕细作，通过把化险项目打造为城市地标，深度参与城市更新改造，服务人民群众美好生活。

房地产行业相关产业链条长、涉及范围广，关乎人民群众切身利益。房企涉险后，往往牵涉多方利益主体，协调处置难度大。中信集团作为综合性央企，具有“金融全牌照+实业广覆盖”特点，利用丰富的金融工具和在房地产领域的专业能力，提供一揽子解决方案，统筹兼顾各利益方复杂诉求，推动风险项目“破圈解链”、实现盘活。

中信产融协同化解风险模式的经验，表明国有企业发挥专业能力和信誉优势、主导产融协同联合化险模式，适应现阶段复杂的项目经营局面和日益严格的监管要求。国有企业、债务人、金融机构与地方政府充分配合，尊重并灵活处理各方利益关系，引导各项目“保交楼、化风险”取得积极进展，推动项目重入正轨，重构消费者对房地产市场信心，防止地产行业风险向金融领域蔓延。

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