今年伊始，中国加强资本外流的管制力度，其中一部分原因是为了遏制境内资金流出境外购买房地产的势头。如今来看，这种外汇管制政策似乎达到了预期的效果。

从房地产中介机构Cushman & Wakefield公司提供的信息来看，今年第一季度纽约房地产市场总销售额比去年同期水平大幅下降58%至43亿美元。

而全美房地产的销售情况也不甚乐观，从研究机构Real Capital Analytics公司提供的数据来看，全美房地产销售总额比去年同期下滑18%。

目前中国居民换汇时需要承诺外汇资金不会用于购买海外房产、证券资产、人寿保险或其他投资类保险产品。尽管这种监管固定并不是新鲜事，但是此前居民换汇之前无需签署此类保证书。同时，居民换回时需要提供一份外汇资金使用的详细计划用途，包括商业差旅、海外留学、探亲、医疗服务、商品贸易或购买非投资型保险产品，并具体说明外汇资金使用的年月日期。

此外，违反中国外汇监管政策的居民或机构将被加入外汇监管部门的监察黑名单，未来三年将不再享有换汇额度，并将接受监管部门的反洗钱审查。同时，居民换汇时需要遵守中国政府对洗钱、逃税以及地下钱庄等犯罪行为的法律法规，并确认没有将个人每年换汇额度借给其他人。

不过，分析师指出，中国外汇管制政策只是纽约房地产市场遇冷的导火索而已。过去几个月中，纽约、圣弗朗西斯科以及其他主要城市的房地产市场已经出现见顶迹象，各大城市的房地产价格已经明显高估，并有一大批新建高端房产涌入市场导致供应量快速上升。

早在去年十二月，分析师就指出，未来几个季度中将有大量新建房屋进入美国房地产市场，同时美国房地产市场的复苏周期也已经进入第八个年头，即使是一位来自中国的房地产投资者也看出来：“美国房地产市场很可能即将见顶。”

尽管一些市场人士可能将美国房地产市场遇冷的原因归咎到特朗普总统身上，不过分析师认为，目前美国市场销售总额快速下降的问题基本与特朗普总统无关。过去六年中，美国房地产市场在金融危机崩盘后开始迅速反弹，房产价格实现长期快速增长。如今，纽约和圣弗朗西斯科等大型城市中已经出现房地产过度建造的迹象，而这些美国主要城市也成为这波房地产大牛市的主要受益者。

图注：曼哈顿地区商业房地产销售额降至过去六年来最低点

不过，特朗普总统近期遇到的政策改革阻碍也在一定程度上导致房地产市场中潜在买家开始踌躇不前。一些美国房地产市场投资者担心，特朗普总统此前承诺的减税方案可能无法通过美国国会审批，而这项政策对于美国房地产市场而言是一个重大利好。与此同时，另外一批投资者担心，如果特朗普总统按照此前的承诺下调税费并提高美国政府在基础设施建设的投资力度，可能会点燃美国经济通胀率大幅上升，带动美国市场利率攀升，这对于负债驱动的房地产行业经营模式而言又是一大利空因素。

因此，分析师指出，特朗普总统推行经济政策改革的时间表中存在巨大的不确定性，这一因素导致全美范围内房地产市场投资者普遍持观望态度。美国房地产投资公司Mesa West Capital负责人Jeff Friedman认为，房地产市场中买卖双方存在较大分歧，只有双方对政策预期保持一致，才能达成更多交易。

同时，如果房地产投资者担心美国利率将开始走高，他们更应当关注特朗普总统的政策导向而不是美联储的长期利率预测点阵图，因为分析师认为特朗普总统实际上希望美国利率维持在较低水平。

但是，从最基本的供需关系来看，纽约商业房地产市场中供应过剩是导致成交额快速下降的根本原因。在多年房地产市场回暖之后，美国房地产开发企业建造了大量的酒店和高级公寓等商业地产。如今，由于供应量快速增加，房东们开始大幅下调房租价格，贷款机构也开始收紧贷款门槛。

图注：纽约市一块闲置的商业地产

两年前，美国房地产开发商Louis Ceruzzi和一个中国合伙企业共同购买了一块位于第五大道的地皮，当时这笔交易的成交价高达2.75亿美元，比2011年这块地产的市场价格翻了一番。2015年年底，Louis Ceruzzi表示第二年春天将开始开发这一块商业地产。但是，一年多之后的今天，这一块商业地产仍然是空荡荡的，只有随处散落的橡胶建材。