2018年开年，北京土地市场供应延续快节奏。根据北京市规划和国土资源管理委员会官网消息，2018年1月4日-2月6日，北京将推出26宗土地，其中23宗为住宅地块，远远超过去年同期。截至1月23日，北京共成交13宗土地，成交金额将近325亿元。不过，土地市场的热度却有所降温，热点地块参与企业依然较多，但拿地价格溢价率也有所降低，在土地出让条件愈发苛刻的情况下，企业的态度也变得更加谨慎。

土地成交快节奏

开年首月，相比于平稳的楼市，北京土地市场引起业内广泛关注，土地成交的快节奏是瞩目点之一。

中原地产统计数据显示，截至1月23日，北京共成交13宗土地，成交金额将近325亿元。其中，包括9宗住宅用地，规划建筑面积达到119.22万平方米，成交金额289.4亿元。这9宗住宅用地位于朝阳、丰台、海淀、昌平、密云等区域，均是共有产权用地或限房价地块。

今年1月4日-2月6日，北京将成交26宗土地，其中1月成交的就有20宗。这26宗土地合计规划建筑面积高达334.74万平方米，起始价高达641.4亿元，叠加其中3宗招标地块，预计最后成交金额将超过700亿元。

其中，这26宗土地中有23宗住宅地块，合计规划建筑面积高达303万平方米，远远超过2017年同期，也刷新历史同期纪录。中原地产首席分析师张大伟预计，2018年将继续是北京土地供应大年。

中原地产数据显示，2017年是北京土地供应大年，全年北京土地市场供应86宗住宅土地，合计建筑面积达1168万平方米，同比上涨367%;全年成交金额为2795.95亿元，同比上涨达225%。在2017年的住宅用地中，限价商品房和共有产权住房用地比例明显增加。

亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示，开年成交的土地，其实是在去年底集中推向市场供应的地块，原因则是北京市为完成去年的土地供应计划。按照土地成交周期，这批地块在今年初集中进入招拍挂的状态。

溢价率下调明显

开年的北京土地市场，成交节奏快仅是特点之一，另一个被热议的特点则是溢价率的降低。

中原地产数据显示，1月成交的9宗住宅用地的平均溢价率仅12.58%，相比去年进一步下降。2017年除了部分优质地块外，住宅土地溢价率明显下调，全年平均住宅溢价率是26%。

值得一提的是，今年成交的海淀北部、丰台槐房、朝阳孙河几宗地块均为北京楼市的热点板块，以往这样的区域无疑是“兵家必争之地”，也十分容易出现高价地。如今，这些地块也仅仅是以低溢价率成交。

其中，海淀北部翠湖科技园地块被葛洲坝地产以55亿元竞得，溢价率为16%;1月4日成交的朝阳区孙河乡地块被首创和远洋联合体以61亿元竞得，溢价率为9%;1月17日成交的朝阳孙河另一地块，被旭辉中粮联合体以溢价率1%竞得;而昌平区北七家成交的共有产权地块，更是由北京未来科学城昌泰置业有限公司以底价32.85亿元竞得。

在郭毅看来，今年北京土地市场成交溢价率不高的原因在于，首先是去年的土地供应量过大，住宅用地成交达到71宗，已经有效补充房企的土地储备缺口，缓解了房企土地储备不足的饥渴状况。

此外，对于北京的房企而言，它们面临的最大问题是如何把储备的土地转化成为资金回笼。在北京楼市调控处在高压状态的背景下，房企的工作重心已经由加大土地储备向加快库存去化转变。因此，房企在拿地时，会有的放矢地去拿位置较好、条件相对优越的地块，而限制条件较多、起拍价高、盈利空间有限的地块，则很难再得到房企青睐。

房企态度愈加谨慎

“整体来看，房企对于北京土地市场的积极性并不是简单的降低了，而是愈加谨慎，开始精挑细选，这是基于对未来房地产市场去化前景的判断，去倒推土地市场的拿地逻辑。”郭毅如是说。

跟去年的状况不同，去年市场需求旺盛、房企土地储备不足，当时房企“有地必拿”的逻辑发生根本性的扭转。也就是说，房企是依据市场逻辑去倒推拿地价格。这也是基于市场现状做出的更加理性、合理的一个选择。

张大伟分析称，实际上，随着楼市调控的深入，北京土地市场在去年下半年就开始持续降温。开发商资金压力越来越大，在资金收紧下，房企持续一年的拿地大战中，资金子弹已经打光。因此，土地价格出现了明显的高位回落，开发商持有比例明显降低，相比去年上半年动辄50%的持有比例，近期北京住宅土地市场中，房企竞争激烈度明显降低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，北京土地市场成交溢价率降低在意料之中。一些约束性较多的地块，房企可能会选择回避。从政策和市场风向看，部分房企也在观察未来楼市的走向，房企在土地市场的观望情绪也会延续一段时间。但从趋势来看，房地产市场土地交易规模和价格依然有继续上升的可能。

对于今年北京土地市场供应趋势，郭毅认为，今年北京有必要适当减少住宅用地供应，同时在土地供应结构上做出一些调整。目前，土地市场供应的多是共有产权地块以及限房价地块，这些地块利润相对微薄，影响了房企在土地市场的积极性。

北京商报记者 彭耀广