摘要： 近年来，银城国际负债高企，截至2017年底和今年6月底，银城国际的资本负债比率分别高达284.9%和453.2%。

继弘阳地产之后，又一家南京本土房企开启赴港上市之路。

近日，银城国际控股有限公司(下称“银城国际”)递交港交所上市申请，拟将募集所得款项净额用于“开发物业项目(即云台天境、2017G63宁海路地块及空港会展小镇一期)的建设成本”、“偿还银行及其他借款”以及“用作一般营运资金用途”。工银国际为其独家保荐人。

近年来，银城国际负债高企，截至2017年底和今年6月底，银城国际的资本负债比率分别高达284.9%和453.2%。

此外记者注意到，银城国际在今年初喊出“今年实现销售200亿”的目标，但今年上半年其仅实现收入略超过1亿元，仅完成年度目标的0.5%。

高负债压力

资料显示，银城国际是一家房地产开发商，专注于在长三角地区为全龄客户开发住宅物业，其房地产开发业务始于南京，后将业务扩张至长三角地区的其他城市，包括无锡、苏州、镇江、杭州及马鞍山等。2018年，银城国际被评为江苏省十大房地产开发商之一，此前银城国际已经连续16年(自2002年起)被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一。

股权结构显示，截至今年6月底，银城国际主席、非执行董事及控股股东之一黄清平通过Silver Huang持有银城国际48.72%的股份，自然人戴成书通过Silver Dai持有17.67%的股份;银城国际执行董事兼副总裁朱力、非执行董事谢晨光和执行董事、总裁马保华分别间接持有9.57%、7.35%和6.77%的股份。

据悉，银城国际的主营业务包括开发、销售住宅及商业物业和租赁拥有及开发的投资物业，且在未来也会将持有部分自己开发的物业用于投资，例如养老院及长租公寓。不过，银城国际自称没有建筑施工能力，所以将物业开发项目的施工工程包予合资格第三方施工承包商。

事实上，这已经是今年第二家赴港上市的南京本土房企。

7月12日，弘阳地产在港交所上市，发行8亿股，发售价为每股2.28港元，稍高于此前公布的招股价区间下限。截至9月27日上午收盘，弘阳地产跌幅4.62%，股价为2.48港元，已经低于其上市首日开盘价(2.5港元)。

数据显示，2015-2017年，弘阳地产资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%。近3年公司借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元、116.3亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企这一轮冲击上市，最重要的还是受到规模和融资影响，目前银行对于规模和上市均有白名单要求，上市是降低融资成本有效手段。

而根据披露，在2015年底、2016年底、2017年底以及2018年6月底，银城国际尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元人民币、43.76亿元、56.6亿元和88.87亿元。与此同时，银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%，资本负债比率分别为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈逐年上升趋势。而截至2018年6月30日，银城国际总负债达到90.5亿元，其中，两年内需偿还的短期负债为58.4亿元，占总负债比例为64.5%。

200亿“小目标”

根据公告，2015年-2017年，银城国际分别实现收益20.91亿元、25.03亿元和46.76亿元;同期毛利分别为6.44亿元、8.71亿元和7.84亿元;税后净利润分别为1.99亿元、3.7亿元和3.91亿元;母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元和4.2亿元;从财务指标上来看，银城国际2015年-2017年的毛利率分别为30.8%、34.8%和16.8%。

可以看到，银城国际2015年至2017年的收入保持了增长态势，尤其2017年同比增长近九成，但该年度毛利率却出现明显下滑。

到了2018年上半年，银城国际仅实现营业收入1.09亿元，同比下降幅度高达95.5%，毛利为5811.8万元，毛利率达到53.5%，但由于“其他收入和收益”科目高达3.19亿元(2017年上半年为380.9万元)，银城国际的税后净利润和母公司拥有人应占净利润分别达到2.43亿元、2.62亿元。

对此，银城国际方面解释称，2018年收益减少主要是由于期内未完成及交付新住宅物业项目，2017年毛利率下降是由于年内交付的两个开发项目导致毛利率相对较低，2018年上半年毛利率增加的原因则是由于两个在无锡的物业售价增加，以及来自停车位的收入占总收入百分比增加，其毛利率较高。

从银城国际的开发情况来看，截至今年6月底，银城国际共拥有位于7座城市的28个物业项目，总建筑面积达328.7万平米，已竣工的可供出售或可出租总建筑面积25万平米，开发中总建筑面积141.86万平米，未来开发的规划总建筑面积161.83万平米，总建筑面积328.7万平米。其中，附属公司开发的物业项目的建筑总面积大约281.04万平米;在与合营企业和联营企业开发的物业项目中，银城国际应占建筑面积分别约21.72万平米和约25.94万平米;此外还有其他已竣工投资物业1.66万平米、开发中的投资物业6.54万平米以及持有的未来投资物业5.47万平米。

值得注意的是，银城国际曾在4个月前提出今年销售额达200亿元的目标，然而今年上半年仅完成1.09亿元，占到目标的0.545%。

根据媒体报道，今年5月23日，银城国际召开“2018长三角品牌战略发布会”，银城国际总裁马保华提出，目前银城国际参与项目的总货值达400多亿元，今年冲刺200亿销售规模，3到5年内站稳500亿元。

不过，根据克而瑞发布的《南京房企销售权益排行榜》显示，2018年1-8月银城国际销售额为27.05亿元，排在榜单第18位，统计口径为商品房(普通住宅+别墅+酒店式公寓+商办+车库其他)、南京市(含高淳溧水)。

南京房地产业内人士告诉记者：“调控以来，南京严格执行房地产政策，新房价格涨不上去，和周边二手房价格严重倒挂，这导致一些开发商迟迟不开盘，推盘节奏放缓。”(王俊仙 )