前三季度近900宗土地流拍行业加速降温房企该如何突围

来源：每经网-每日经济新闻发布时间：2018-10-12 11:05:57

土地市场渐趋冷清。数据显示，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。业内认为，未来随着楼市的进一步降温，土地溢价率将会继续下滑。

而国庆大假刚过，广州、深圳、昆明等城市的土地市场便有了新动作，但总体表现平淡。10月10日，广州一次性推出5宗商住地，其中3宗地块以底价“秒成交”，延续了广州土地市场的低迷态势;同日，华侨城以42亿元底价获得深圳2宗商住用地。而深圳在10月将出让8宗土地，将迎来一轮土地供应小高潮;在昆明，原计划10月11日出让的百亿新“地王”，却在交易前两天被突然叫停。

作为楼市“面粉”的土地市场，在今年的最后一个季度会有何种表现?在“坚决遏制房价上涨”的大背景下，房企的机会在哪里?

在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下，今年的“金九银十”成色明显不足。中指院数据显示，9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%，库存则环比上升9.3%，楼市整体呈“向下”走势。

作为房地产市场的“面粉”，土地市场也呈现出凉意。国家统计局数据显示，前8月房企土地购置均价4971元/平方米，较去年同期下降22.6个百分点，连续5个月出现回落。而中指院数据也显示，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。

在楼市趋冷之下，房地产开发企业真的到了“活下去”的关头吗?

土地市场“入秋”

国庆大假刚过，深圳、广州等城市便迎来10月的土地首拍，但“底价成交”成为主旋律。

据中指院最新数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。而在成交方面，各类用地共成交13.6亿平方米，同比增长23.8%，其中住宅用地6.4亿平方米，同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长，但增幅持续收窄。

在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

溢价率方面，分城市看，一二三线城市土地市场均呈现降温趋势：土拍溢价率同比均出现大幅下滑，其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%，同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看，呈现明显逐季降温的态势：一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%，同比分别下滑15、17、20个百分点。

土地竞拍环节，不仅流拍出现加速，零溢价成交地块也明显增多。前三季度，全国300城共流拍住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。同时，第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%，较第二季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷清。

易居研究院也认为，全国土地市场在“加速降温”。

易居研究院数据显示，其监测的40个典型城市8月土地成交均价4472元/平方米，同比下跌17.7%，环比下跌2.9%，延续了自2016年9月以来的震荡下跌态势。

在溢价率方面，8月40个城市土地成交溢价率17.3%，较去年同期下降20.9个百分点，溢价率创自2015年6月以来39个月的新低。土地市场整体呈降温态势。

国家统计局数据也显示，前8个月房企土地购置均价4971元/平方米，增速较去年同期下降22.6%，连续5个月出现回落。

易居研究院智库研究中心总监严跃告诉《每日经济新闻》记者：“土地流拍增多，一方面是政府推地时期望过高，以致部分地块的起拍价较高;另一方面是开发商或对市场预期降温，或资金压力较大，以致拿地动力不足。”

显然，在持续的楼市高压政策下，特别是在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下，土地市场紧随楼市一起“入秋”。

房企机会在哪里？

近日，行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜，一度被解读为对市场前景预期悲观。

“未来中国房地产市场我是看好的。哪怕(市场规模)从13万亿元降到12万亿元，仍然是很大的市场。这个市场非常大，我对未来的市场是充满了信心。”阳光城集团执行副总裁吴建斌在参加9月27日由每日经济新闻主办的第八届中国价值地产年会时说。

弘阳集团执行总裁蒋达强在参加第八届中国价值地产年会时也表达了类似观点：“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模，在这样的规模下大家还是有的做的。”不过蒋达强同时认为，再像以前那么大的增长机会将不多见了。

多位市场分析人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，楼市调控虽持续高压，但房地产市场超过10万亿元的规模，对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会，并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言，却面临着被洗牌出局的风险。

吴建斌也认为，尽管市场规模足够大，但在当前的调控环境下，龙头房企表现很好，不会出现大的问题，但一些负债很高的房企却容易出现问题，容易把市场份额让出来。