最近，深圳楼市让人有点看不懂了。

“降价400万大甩卖，深圳楼市一夜入冬”“豪宅业主加价130万成交”“买房路上，走到半路失去购房资格”“网红新盘预约认筹大塞车”……这些消息如今出现在同一个城市中，到底哪个才是深圳楼市的真面目?

深圳豪宅业主：底气不如普通住宅

“房价涨得很厉害或者跌得很厉害的都是个别业主。”易居研究院智库中心研究总监严跃进评价。

15日，深圳楼市调控新政落地，新政八条“狠招”收紧调控，限购限贷均有涉及。如，在深圳落户且社保满3年才可购房、在深圳买第二套房首付七成以上、离婚3年内买房算二套房，等等。

有媒体消息称，政策刚出炉不久，深圳楼市很快出现降温迹象，不少楼盘的挂牌价有了明显调整。比如深圳最火的一个网红盘，某套房子之前挂牌价是1100万，如今价格调到了900万。还有在深圳南山、宝安等之前热炒的多个二手房小区，也出现了降价，降幅在几十万到百万不等，最狠的直接猛降400万。

“‘豪宅税’重出江湖，750万元以上的房子确实更受影响。”深圳南山区的房屋中介林昭(化名)向中新网表示，增值税征免年限由2年调整为5年，对豪宅来说更是雪上加霜，因为不满5年就是全额增值税，这样算下来，750万以上的“豪宅”的光税费都要几十万甚至上百万，客户购房成本增加不少。

所谓“豪宅税”是一种通俗的说法，指的是超过普通住房价格标准的房产将享受不到相关的税收优惠，因此在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。此次新政明确界定实际成交总价750万元以上的住房为非普通住房。

“豪宅的受欢迎程度可能真的不如‘老破小’了。”林昭说。

不过，也有中介表示，由于房子现在是稀缺资源，一些业主出于“房子卖一套少一套”心态反而提高了报价。深圳福田区的一位业主表示，“按照新政，房子卖了很难再买，所以自己提高了报价，但还是有很多人来看房。”

“降价400万的房子不代表全部真实情况，但至少说明了市场预期的改变。政策调控限制购房资格，市场是以降价为导向，至于加价出售的现象，只能说是极个别业主。”严跃进说。

调控政策“打补丁”，部分人资格失而复得

“我带客户从龙华来罗湖，走到一半，客户失去了购房资格。”一位深圳房地产中介曾在15日如是说。

根据深圳15日公布的楼市新政内容，深圳户口持有者需落户满3年，连续缴纳至少36个月社保或个税方能买房;非深户则需连续缴纳5年以上社保或个税才有购房资格。

“我在深圳的社保快满5年了，这样看来还不如不落户，落户反倒不能买房了。”这让部分深圳购房者当时感到委屈：自己刚落户，不满足新政中落户满三年方能购房的规定，按照政策的表述就不具备买房资格。

不过，这部分购房者如今可“收复失地”。“已在本市连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年，是否具有购房资格?”深圳市住房和建设局17日公布了标准答案：有!

“对于深户家庭或成年单身人士(含离异)入户未满3年的，在符合其他购房条件前提下，能提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的，限购1套商品住房。”

另外，根据深圳市住房和建设局的解释，在新政实施前，已支付购房定金或购房款，但是还没有网签的购房者也可安心。只要已支付购房定金、部分或全部购房款(不含现金支付)，并能提供银行、支付宝、微信等转账有效凭证的，视为已经办理网签。

“前后心情如同‘过山车’。”购房者李小姐说。

供需矛盾怎么破?增加土地供应是关键

这次新政被称为“深圳史上最严限购令”，但有观点认为深圳楼市调控会有“第二季”：“如果不能从供给端釜底抽薪，供需失衡的长期矛盾是难以通过货币政策等行政手段化解的。”

“再调控加码的可能性其实小了，一味打压，意义也不大，市场需求还是在那里。”严跃进表示，从长效机制来讲，应该增加土地供应等来调节，所以接下来是积极供地。

根据《深圳市2020年度建设用地供应计划》，深圳今年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年计划150公顷增加了近一倍。

深圳市人大常委会网站日前发布关于《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》，拟明确当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可对未签约部分房屋实施个别征收。

“这些内容有助于增加土地储备，增加后续的房源供应。”严跃进说。

“房价飙涨下去也不是事儿，出台政策适当控制一下，才能健康稳定发展。”房屋中介林昭表示，面对深圳楼市3月到6月的疯狂反转，如今的政策组合反倒让自己松了口气。“之前带客户看房子，有业主坐地起价，我们也难办，平稳发展反倒让人安心。”

“新政刚出，上周末看房的客户确实减少了很多，这个阶段就是买卖双方的博弈期。三个月之后，很多客户基本适应政策，该买买，该卖卖。”林昭说。

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