7月24日晚，贝壳找房正式向美国证券交易委员会公开递交招股书，拟在纽交所上市，股票代码“BEKE”。

贝壳找房招股书显示，在2019年，贝壳找房达成了2.1万亿元人民币的平台成交总额(GTV)，同比增长84.5%，贝壳找房为中国最大的房屋交易和服务平台，同时是所有行业中的第二大商业平台(仅次于淘宝)，有消息称其估值或将超过200亿美元。相比之下，在A股通过“蛇吞象”走上资本市场的我爱我家，估值仅有100亿元人民币左右，PB接近1。

行业老大上市在即，三年前已经率先走向资本市场的行业老二表现如何?据业内人士测算，我爱我家2019年全年GTV预计在4000-5000亿元。从我爱我家公告内容看到，其三年对赌业绩超额完成，2017、2018、2019三年累计实现净利润分别为：5.3亿元、11.61亿元、18.75亿元;2019年，实现营收112.1亿元，经纪业务毛利率34.26%，相较2018年27.77%提高了6.49个百分点。2020年一季度受疫情影响亏损1.7亿元，前不久公告的半年度业绩预告中公告已经迅速扭亏，预计盈利3，000万-4，500万元。

从贝壳找房招股书中可以看到，本次赴美上市的资产中包括贝壳、链家两大平台，同时涵盖了德佑、金融、装修等业务。这些业务与我爱我家覆盖的业务板块也有类似，区别是在长租公寓业务上，“自如”没有纳入本次贝壳找房的IPO范围，而是选择独立发展，而“相寓”包含在我爱我家上市体系内。

过去两年可以说是长租公寓大起大落的阶段，爆雷频出、快速洗牌，使得长租公寓的运营模式再次被质疑，但轻装配重整租的“相寓”始终维持较好的盈利水平，保证了规模和效率的双重发展，不过在我爱我家的业务板块中，“相寓”的赚钱能力并不及经纪业务。

值得一提的是，在“房住不炒”的大基调下，房企也曾试图进军地产经纪行业，然而从结果看并未成功，看似简单的房产中介行业实则壁垒很高，链家(贝壳之“前身”)和我爱我家在业内已有20年，地产经纪行业早已启动升级换代，线上线下业务联动更为紧密，技术投入占比逐年提高。

事实上，近年来，房企越来越依赖经纪行业的客源优势进行分销合作，经纪行业的独立发展已成趋势并聚焦在“居住服务”这块存量房的腹地。后房产时代，居住服务市场空间巨大，贝壳招股书中提到，根据CIC报告，2019年中国房地产市场规模达到22.3万亿元??币，预计到2024年将增?到30.7万亿元??币，复合年增?率(CAGR)为6.6%。就GTV以及2019年现有和新房销售以及房屋租赁的交易数量??，中国拥有全球最?的住房市场。

图片来源：贝壳找房招股书

这也让我们看到，房地产经纪业务成为了居住服务市场的入口。据悉，贝壳找房和我爱我家等头部企业，凭借已经实现的全国化布局和多元化业务模式，正在积极布局装修、家政、搬家等房后衍生业务，打造居住服务全产业链。当然，目前房地产经纪服务市场的集中度还非常低，提升空间非常大，这个行业的寡头之路还很长。头部企业借助资本市场的羽翼后，行业后市如何发展，拭目以待。旌鑫