房住不炒大背景下，进入2021年，一线核心城市房价逐渐进入平稳阶段。

中国指数研究院数据显示，今年1月，上海新房成交均价为59983元/平米，2月份新房成交均价为54801元/平米，环比回落8%。而相比去年1月，上海新房成交均价为54366元/平米，去年2月为60154元/平米，环比上涨10%。

“现在上海二手房自从新政出来后，公司名义买房对于大多数人而言根本不可能，很大一部分打算置换的刚需客户被限购，目前交易已经有所降温。尤其是中考新政出台后，上海知名双学区房梅园小区降价明显。”链家上海一位中介人士对《证券日报》记者称。

保障刚需新政频出劝退“炒房团”

上海新房市场的平稳，主要由于新政的推出。

2021年3月3日晚间，上海市房屋管理局发布一则《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。要求进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期。

《通知》主要包括强化住宅用地供应管理;深化完善房价地价联动机制;严格新建商品住房价格备案管理;强化商品住房交易管理;进一步加强房地产中介管理;严格规范企业购买商品住房;实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房限售5年。

其中对房价影响最大的是新房限售5年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者称：“这一点其实是配合了此前的积分购房等政策。此前积分购房客观上使得一些购房者获得优先购房权。此次上海充分考虑到此类购房的实际情况，通过限售，进一步限制此类住房的炒作，也同时可以使得相关楼盘进一步降温。”

除了限售外，上海楼市曾在2月份出台了一系列针对新房的摇号政策，即上海楼市调控“沪十条”。“沪十条”要求新开盘房源全部采用计分制，优先满足“无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个分数;再按照摇号人数比房源多30%的原则，按计分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。

上海本地某房企一位不愿具名的人士对《证券日报》记者称：“新房限售政策和积分摇号直接导致新房和二手房市场价格倒挂，因为限售和积分政策双管齐下后，满足新房购买条件的人大大减少，尤其炒房团直接被拒绝出门外，多数炒房团手上拥有多套房子，积分及持有需求收到新政挤压严重，现在买新房摇到号就是赚到，因为新房价格比二手房便宜很多，对刚需家庭来说是保障。”

“上海的新房都是摇号且靠抢的，不用担心卖不出去，主要因为上海人口流动性大，户籍开放后满足购房条件的人群不断增加，这些人的需求都摆在那里。不仅仅是上海，环沪的新房也相对比较好卖。”沪上另一家房企内部人士对《证券日报》记者评价道。

交易降温上海学区房降价苗头初现

2020年，上海学区房在“公民同招”“民办摇号”的政策出台后，经历了一波“魔幻”上涨。学区房沪浦东“老破小”公房小区——梅园的房价从10万元/平方米附近，涨至25万元/平方米，涨幅超过100%。

2021年3月16日，上海教委发布了中考改革的新政。此次新政提出了“名额分配综合评价录取”制度。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。这也意味着，每一所不挑生源地初中原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，能最大限度地保证校校之间的平等。

随后，“老破小”梅园的房价又开启一波“魔幻”下跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价评估一夜下降了60万，变成了370万。

对于二手房及学区房价格趋势，分析人士表示，优质初中学区房的含金量降低，同时也会传导至优质小学的学区房。不过，上海一中介人士对《证券日报》记者称：“目前来看，去年涨上天的二手住宅今年至今还保持着企稳，目前正值楼市小阳春，交易量不会差。另外对一些刚需且有上学需求的家庭而言，受新房摇号政策的影响，新房不太容易获得资格，二手房成为他们的首选，尤其是改善家庭，所以二手房短期内也不会大跌，去年涨幅较高的学区房可能略有回落。”

除上海出台新房限售等政策外，深圳、杭州等地楼市限购从严，一大批购房者一夜之间失去购房资格。深圳二手房开始采取指导价放贷，政策满月后，据中原地产深圳数据显示，龙华地区二手房挂牌价下降近10%。

“三道红线”约束下房企追求平稳发展

新房摇号、限售及一系列政策的出台，堵住“炒房”漏洞。而随着房企“三道红线”指标出台，一些房地产企业也开始在利润和规模之中做挣扎。

各项指标在“三道红线”徘徊的沪上大型房企绿地控股，今年年初开始在降负债上发力。截至今年2月底，绿地控股在稳健应对春节前后付款高峰的同时，顺利实现现金短债比超过1，“一条红线”提前“转绿”达标，比原计划整整提前了一个多季度;有息负债总额再度下降60亿元。

自去年推进去杠杆计划以来，绿地控股累计较高点已下降超过500亿元;净负债率、剔除预售款后的资产负债率等指标也延续了持续回落态势。

“事实上这就是选择了放弃规模保利润，降低负债，这两者要平衡挺难的，但是对于那些三条线都不踩的房企而言，规模也变得尤为重要。”一位沪上房地产分析师对《证券日报》记者评价道。

与绿地控股不同，一些拥有商业的房企则相对低调沉稳。“政策调控的目的是保持房地产市场的平稳发展，于房企而言，顺应政策导向、积极主动调整，增强经营风险防范意识，能够促进企业更持久、稳健的发展。公司在保持房地产开发规模之际，会将重点转到提升运营水平、提高经营质量上来，同时在商业地产、商业运营上保持快速发展，从而实现公司整体的持续发展。”沪上另一位10强房企内部人士对《证券日报》记者称。记者 施露