去年业绩下跌两成、利润5年来首现负增长后,凭借着公募REITs的发行,招商蛇口的业绩终于得以翻身。

7月1日,招商蛇口发布上半年业绩预告,预计公司上半年盈利37亿–47亿元,去年同期该数据为9.13亿元,预计同比增长305.04%–414.51%,基本每股收益盈利0.4-0.53元/股。

招商蛇口将业绩的迅猛增长归功于房地产业务结转的大幅增长和旗下蛇口产园REIT上市,后者贡献了约14亿元的净利润,占比超三成。

公募REITs助力

上月底,沪深市场首批9只基础设施公募REITs上市,蛇口产园就是其中之一。

对于房企而言,商业地产资金投入量大、投资回收期长,资金链周转能力要求较高。借助公募REITs,则能有效解决该难题,盘活存量资产,提高资金使用效率,同时还能改善负债水平,降低企业杠杆率。正因如此,公募REITs吸引了众多房企前来探索,招商蛇口尤为积极。

此次蛇口产园REIT以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产,标的资产优质,运营均达6年以上,历史期间出租率及租金水平等运营指标也较为稳健,其所在的深圳市南山区蛇口网谷产业园更是声名在外,是深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一。

良好的标的资质让蛇口产园REIT自推出以来便备受市场热捧,共募集基金份额9亿份,发售单价2.31元/份,最终募集资金净额20.79亿元;加上募集期利息,基金募资总额达20.81亿元。上市首日,涨幅达14.72%,成交量103.90万手,换手率33.87%,为同日上市的9只基础设施公募REITs中最高。

蛇口产园REIT的上市也给招商蛇口带来了实实在在的“甜头”。

在本次半年度业绩预告中,招商蛇口正式报喜,“蛇口产园REIT贡献了上半年归属于上市公司股东的净利润约14亿元。”诸葛找房研究院分析师梁楠认为,一方面招商蛇口通过公募REITs盘活存量产业园区资产,提前回笼资金,并提高资金收益率;另一方面,后期经营过程中随着公募REITs不断向产业园区项目注入资金,实现资本的循环周转,有利于促进项目平稳发展,健康运营。

公募REITs的好,并非所有房企都能感受到。

同策研究院研究总监宋红卫表示,并非所有房企都具备基础设施建设的业务资格和资质的,很多中小房企业务比较单一,没有多元化,更不会在基建方面进行投入。亿翰智库研究总监于小雨也认为,基础设施公募REITs需要门槛和资源,更多还是集中在国企央企,因此很难成为房企争相布局的新选择。

从政策角度出发,宋红卫表示,国家目前政策支持基础设施的REITs的发行,这对企业来讲是一个融资通道的利好,随着REITs相关制度的完善,未来或将延伸至商业地产领域。

积极扩土

业绩的向好也支撑着招商蛇口上半年积极的扩土。

正逢22城首次集中供地结束,招商蛇口拿地积极。

据中指院数据,招商蛇口今年上半年拿地总金额671亿元,在全国房地产企业中排名第六,相比去年同期的344亿元增长了95%;拿地面积523万平方米,排第11名。

从城市群来看,长三角是其重仓区域。上半年,招商蛇口在该区域拿地金额仅次于万科,达到379亿元,拿地面积229万平方米,分别占其全国对应数据的56.48%与43.79%。单就上海来看,上海2021年上半年共成交商住办用地73幅,成交建面832.03万平方米,总金额达1681.84亿元。其中,招商蛇口拿地金额78.52亿元,在克而瑞发布的2021年上半年上海企业拿地权益金额榜单中位列第五。

除此以外,招商蛇口也在京津冀、粤港澳大湾区和中西部积极扩储,在各地拿地77亿元、78亿元、129亿元,进入三个区域TOP 10房企,分别占公司上半年拿地总金额的11.48%、11.62%、19.23%。

从重点城市拿地金额来看,中指院数据显示,招商蛇口与万科、华润置地、融创中国均出现在3个以上城市的上半年拿地总额TOP 10企业榜单中。在南京、广州、武汉、上海、杭州等城市,招商蛇口拿地金额都在TOP 10榜单中。不仅如此,招商蛇口还频频高溢价拿地,在重庆、徐州、盐城、上海等城市拿下“地王”。

在积极拿地的同时,招商蛇口在加速冲击销售目标。

去年重回十强后,招商蛇口总经理蒋铁峰说,希望公司一定要稳定在前十强,排名能够逐步地提升,目标是维持每年双数增长的速度。

为了守住十强之位,今年以来,招商蛇口加速销售。截至6月底,招商蛇口实现销售面积781万平方米,实现签约销售额为1769.7亿元,已完成了3300亿全年目标的53.63%。