作为香港房地产信托基金市场首个物流REIT，以及首个非地产的快递企业赴港发行REIT，顺丰房托基金(以下简称“顺丰房托”)的上市之路，备受外界关注。5月17日，顺丰房托基金(以下简称“顺丰房托”)在港交所正式挂牌交易。不过，从上市首日的股价表现来看，这个在公开发售阶段获超额认购的新股，却未能持续获得投资者的认可，上市首日遭遇破发。近年来该公司盈利走低，以及“母公司依赖症”下顺丰控股一季度经营业绩的下滑，被业内视为导致顺丰房托“挂牌即破发”的主因。

挂牌即破发

5月17日早间开盘，顺丰房托报4.49港元/股，较发行价4.84港元/股跌9.8%;盘中股价继续下跌，最高跌幅达12.65%。

工商信息显示，顺丰房托的管理人——顺丰房托资产管理有限公司，是由顺丰控股(002352)2020年10月23日在香港注册成立，由顺丰控股100%持有，顺丰控股董事长王卫担任公司董事会主席。今年4月23日，顺丰房托通过了港交所上市聆讯，拟在港募资3亿美元。据彼时披露信息，顺丰房托最快5月即可挂牌上市。

据了解，顺丰房托投资组合初步以三处物业为底层资产，主要靠租金和管理服务获得收入，相关资产位于香港、佛山、芜湖三地。其中，香港物业为一个于2014年竣工的15层高的「坡道式」现代物流地产;佛山物业为一个于2021年竣工的现代物流地产，配备有智能技术及量身订造的设施;芜湖物业为一个于2019年竣工的位于鸠江经济开发区的现代物流地产。

企业对外披露信息显示，截至2020年12月31日，顺丰房托上述三处物业的可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值约为60.9亿港元，物业的平均出租率约为94.9%。本次上市，顺丰房托计划向全球发售5.2亿个基金单位, IPO定价为每个基金单位4.98港元。

实际上，作为香港房地产信托基金市场首个物流REIT，同时也是首个非地产的快递企业赴港发行REIT，顺丰房托在公开发售阶段的表现较为可圈可点，最终获得5倍认购，分配至公开发售的发售股份最终数目为5200万个基金单位，占发售股份总数的10%(任何超额配股权获行使前)。

就顺丰房托“挂牌即破发”的原因，同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，或与该企业近年来盈利走低的因素有关。资料显示，2018年-2020年三个年度，顺丰房托取得的运营利润分别为4.23亿港元、2.86亿港元、1.6亿港元;归属于拥有人应占年内盈利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。2020年归母净利润同比降幅超85%。

业绩较大依赖顺丰控股

母公司经营业绩下滑，也被视为影响顺丰房托上市首日股价表现的一大重要因素。

“顺丰房托的利润出现连续两年下滑之外，顺丰控股在一季度报中净亏近10亿元，这在一定程度上也造成了负面影响。” 肖云祥说道。

据顺丰控股4月8日对外发布公告，该公司预计一季度亏损9亿元至11亿元。值得一提的是，受此消息影响，顺丰控股4月9日股票开盘即跌停，当日报收72.72元/股。据悉，这也是顺丰控股上市以来，首次在一季度业绩出现亏损。

顺丰房托的股价表现受母公司影响，并不难理解。事实上，同行业内诸多通过分拆集团业务实现新公司主体上市的企业类似，顺丰房托过往的业绩对母公司依赖程度较大。企业披露信息显示，截至2020年末，顺丰关联租户约占顺丰房托同期总租金收入的80%。

此外，过去三年间，顺丰关联租户占顺丰房托基金总收益的百分比分别为62.4%、72.1%及78.3%;租赁予顺丰关联租户及由顺丰关联租户运营的可出租面积，所占百分比分别约为45.2%、62.3%及76.3%。

顺丰房托的上市，也被业内视为顺丰控股盘活资产进行融资的一大手段，这在该公司管理层的公开表述中也得到了一定印证。此前在谈及顺丰房托上市事宜时，顺丰房托行政总裁兼执行董事翟迪强就曾表示，“顺丰控股在香港成立顺丰房托是策略性部署融资计划的一部分，香港作为国际金融中心，顺丰房托的成立将会为集团提供很好的融资渠道。”

知名地产分析师严跃进指出，影响顺丰房托股价下跌的因素还有很多，包括近期股票市场处于一个比较波动的时期，受国际市场的影响较大。但就顺丰房托基金整体业务及成长性来看，其实还是有很多优势的，包括背后的物流产业和物业地产发展机会等，都会对此类企业的业务发展形成影响。

就“上市即破发，后续如何稳固投资者信心”、“接下来如何改善‘母公司依赖症’”等问题，北京商报记者致电顺丰房托方面，但截至记者发稿，电话未能接通。

北京商报记者 卢扬 荣蕾