作为中国房地产行业知名上市公司，中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁控股”;02772.HK)的光鲜背后隐忧重重。

根据5月27日中梁控股官方微信公众号信息，中梁控股刚刚获评“2021中国上市房企综合实力榜”第27位，并荣膺“2021中国上市房企经营绩效5强”。

然而，不久前位于浙江武义芳华路的“中梁壹号院”在建项目(未交房)发生地下室坍塌，坍塌面积约300平方米。这为中梁控股的高光时刻蒙上了一层阴影。

事实上，在中梁控股高周转扩张规模的态势下，旗下项目质量问题时有发生;另一方面，飞速狂奔的中梁控股现在也正面临着盈利下滑、短期偿债压力巨大等多重难关。《投资者网》就相关问题联系中梁控股，但一直未收到公司回复。

频现质量问题

“眼见他起高楼，眼见他楼塌了。”

4月30日，中梁控股旗下位于浙江武义芳华路的“中梁壹号院”在建项目(未交房)发生地下室坍塌，坍塌面积约300平方米。当时有媒体报道称，未发现施工人员被困，楼盘已停工。不过，截止目前，此次坍塌事件并未有公开结论见诸报道。

资料显示，武义“中梁壹号院”全称“中梁华董壹号院”，开发商为武义县中梁创置业有限公司，股权穿透后其大股东为中梁控股。根据中梁控股招股书披露，该项目规划总占地面积70318平方米，开工日期2018年11月，预定竣工日期2021年6月，可销售总面积151538平方米，中梁控股在项目中的权益占100%。

中梁控股1993年发迹于浙江温州，2019年在港股上市。作为地产界的知名企业之一，中梁控股旗下项目却频繁曝出质量问题。

据公开报道，2018年12月，张家港中梁壹号院的业主，因房屋设计结构缺陷和停车位不合理收费等问题进行维权;2019年，浙江义乌千万豪宅“西江雅苑”曝出质量问题，混凝土强度、钢筋保护层厚度等检测都不达标，被央视痛批为“豆腐渣工程”，最终的处理结果是整个楼盘700多户“推倒重建”。2017年8月1日，徐州西区中梁地产开发地块建筑工地曾发生施工平台滑塌事故，截至事故发生当日中午11点40分，造成了4人死亡，2人受伤。

而在今年2月，有网友在《问政湖南》投诉称：“湖南省常德市鼎城区中梁滨江首府，楼体严重开裂，住建局要求停工检测主体质量，中梁集团居然阳奉阴违，日夜赶工，修补漏洞，然而主体依然持续开裂中。全体1800户业主请政府能做主。”根据常德市鼎城区住房和城乡建设局(常德市鼎城区人民防空办公室)回复，该项目楼板裂缝经检测，确实存在楼板裂缝等质量问题。

常德市鼎城区住房和城乡建设局表示，检测报告显示，楼板裂缝类型及原因如下：1、切角裂缝，楼房四角楼面板受梁的双向约束，由双向最大约束剪应力形成与梁边缘约45°的约束主拉应力(即温度应力)大于混凝土实际抗拉强度时，即出现切角裂缝;此外，裂缝也与板面保护层厚度偏大、施工过程中养护不到位有关;2、跨中不规则裂缝，该楼板混凝土硬结后，混凝土表面水分散失较快，内部水分散失较慢，导致混凝土表面与内部收缩不均匀，当表面混凝土承受拉应力超过其抗拉强度，便产生收缩裂缝。此外裂缝也与混凝土浇筑后，施工养护不到位有关;3、楼面板周边支座裂缝，该裂缝产生原因主要是板面支座负筋偏位，当板面支座上部混凝土中产生的拉应力超过混凝土极限抗拉强度引起板面裂缝。对此，常德市鼎城区住房和城乡建设局要求开发商积极整改。

踩中一道红线

对于中梁控股而言，项目质量问题频现或许正是其高周转模式下快速扩张的后遗症。中梁控股在年报中坦言，“本集团采用高周转的开发模式，以标准化的流程于二、三、四线城市开发房地产项目。”中梁控股的高周转主要体现在其内部提出的“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

凭借着如此高速周转模式，中梁控股的规模扩张迅速，素有“地产黑马”之称。数据显示，2013年，中梁控股合约销售额才突破百亿，2015年销售额168亿元，2016年销售额也只有190亿元，但随后其业绩突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛，实现销售额1015亿元，同比增长56%。

但是如今这匹黑马已开始降速。公开数据显示，2019年、2020年，中梁控股的合约销售额分别为1525亿元、1688亿元，增速分别为50.2%、10.7%，冲刺规模的速度明显放缓。

而在业绩方面，Wind数据显示，2018年至2020年，中梁控股的营业收入分别为302.23亿元、566.55亿元、659.74亿元，增速分别为115.46%、87.46%、16.45%;扣非净利润分别为20.86亿元、37.80亿元、34.7亿元，增速分别为312.13%、103.37%、-8.2%，营收及扣非净利润增速均出现下降。此外，中梁控股2020年毛利率也较2019年下降2.3个百分点至21%。

中梁控股的盈利能力出现下降，其债务却持续增长。Wind数据显示，2018年至2020年，中梁控股的总债务分别为1613.20亿元、2036.48亿元、2406.51亿元，呈现持续增长态势，资产负债率超过88%。

根据年报数据，截至2020年末，中梁控股541亿有息债务中短期债务占比达44%，包括银行及其他借款164.78亿，优先票据73.06亿。

负债居高的中梁控股还触及红线。对应“三道红线”指标数据，截至2020年末，中梁控股净负债率降至65.8%，现金短债比提升至1.4，均达标;但剔除预收款项后的资产负债率为79.9%，未达监管要求。

与此同时，中梁控股也面临着流动性压力。从经营活动造血能力来看，中梁控股经营活动现金流量净额常年为负。2015年至2020年6年间，只有2018年和2020年经营活动现金流量净额为净流入，其余均为净流出。虽然中梁控股2020年经营活动现金流量净额为净流入，但也仅有4.4亿。

千亿债务压顶、脚踩一道红线，中梁控股需要通过加快销售回款、加大融资力度等方式来缓解债务压力。2021年2月，中梁控股发行了2.5亿美元于2022年到期的7.5%优先票据;5月20日，中梁控股又再次发行了3亿美元于2022年到期的8.5%优先票据。

作为曾经的地产黑马，重重挑战之下，中梁控股如何保持高质量发展?《投资者网》将持续关注。葛凡梅(思维财经出品)