地产子公司"千亿"目标落空，重庆市迪马实业股份有限公司(600565.SH,"迪马股份")继续扬起规模化的大旗。

2021年以来，迪马股份不仅重用了地产子公司高管，还宣布将斥资300亿元拿地，这相当于2020年全年拿地金额的近三倍;此外，迪马股份拟借鉴碧桂园的跟投机制，以此加大对核心骨干的激励。

但公司并未迎来加速拿地的好时机，恰恰相反。控股股东债务爆雷之后，迪马股份成为被抵押和执行偿债主要平台。公司6月8日公告称，2021年前五个月的新增借款为45.08亿元。

如何在化解大股东危机时，实现"高周转"，这是摆在迪马份面前的难题。

前5月新增45亿债务

公开资料显示，迪马股份创立于1997年，2002年上市。公司从特种车起家，2014年切入到房地产赛道。目前业务分为房地产和专用车制造、产业发展三大业务，但房地产占其营收的九成以上。

看上去，迪马股份营收净利表现不错。2016年至2020年，公司营业总收入从142.7亿元增加到212.7亿元，复合增长率10.5%;归母净利润从7.77亿元增加到18.03亿元，复合增长率23.4%。

2021年一季度，迪马股份营业收入38.6亿元，同比增长了130.68%;归母净利润为3944.4万元，同比增长了29%。

但遗憾的是，这些业绩并未转化成相应的现金流。

截至2021年一季度末，迪马股份货币资金为67.54亿元，一年内到期的债务有58亿元;负债率为79%，流动比率与速动比率为1.38倍与0.43倍，低于2与1的正常值。

如今，债务仍在水涨船高。6月8日，该公司公告称，2021年前五个月的新增借款为45.08亿元，占2020年末净资产的25%，其中包括银行贷款3.09亿元，公司债券及证券化产品4.49亿元，信托借款6.79亿元，其他借款30.71亿元。

值得一提的是，因大股东东银控股陷入债务危机，迪马股份近几年来不断为之"输血"。最新数据显示，东银控股持有的8.85亿股迪马股份被司法冻结，冻结终止日为2023年11月25日。

实际上，从2018年开始，迪马股份连续多年收到相关通知书。控股股东几乎每年的现金分红，都会被要求划转到了法院账户。

今年5月25日，迪马股份收到重庆市第五中级人民法院的《协助执行通知书》，要求公司协助执行，提取被执行人东银控股等股东持有的公司全部股权所涉及的2020年现金红利金额。

危机之下仍追求"千亿"规模

一边是控股股东债务危机悬而未决，另一边迪马股份扬起了规模化的大旗。

公开资料显示，迪马股份旗下的地产运营平台为东原地产，后者曾在2018年宣布，要在2020年实现千亿的销售规模，并进入国内房企50强。据中指研究院数据，2020年，东原地产拿地总额114亿元。

事实是，东原地产2020年全口径销售额为602亿，位于排行榜第64名;权益销售额为324.8亿，位于排行榜第74名。

子公司未如期完成千亿目标，母公司决定伸出援手。

今年3月11日，迪马股份发布2021年度土地储备投资计划，同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备，获取土地价款总额在300亿元内。

除了土地储备，在管理人才上亦是如此。同日，迪马股份发布了高管聘请公告，同意聘任何虎、张爱明、陈涵为公司副总裁。三人均为东原地产副总裁。何虎在东原地产工作多年，主要负责大运营;张爱明、陈涵则出自万科，拥有财务、人力资源等从业经验。

除了重用子公司高管之外，迪马股份还对跟投机制进行了修订。所谓跟投机制，即项目管理团队以自有资金对项目进行投资，在项目清算时对参与投资的员工高分红。

最近几年，房企依靠项目跟投实现快速规模扩张。如碧桂园启用跟投制度之后，项目的开盘时间由之前的6.7个月缩短到了4.3个月，净利润率由10%提升到了12%，现金流回正的周期由10-12个月缩短到8.2个月。

此次，迪马股份还明确了地产总部、地产区域公司、地产城市公司及地产项目必须跟投的项目合伙人范围，更加绑定管理层跟投以及提高了跟投额度。

那么，资金链是否将成为其未来发展的掣肘?控股股东债务爆雷是否会影响公司正常运营?《投资者网》近期就相关问题联系到公司方面，等待数日仍未获答复。

而在投资者互动平台，董秘对于相关问题的回复多为"谢谢关注"。

毛利率下滑与"融资难"

毋庸置疑，迪马股份为"高周转"做了多重准备，但在地产行业调控升级的背景下，现实不一定如其所愿。

以公司"大本营"重庆为例，最新的土地供应计划显示，2021年重庆中心城区拟出让商住用地共119宗，土地面积约892.8万㎡，计容建筑面积1485.72万㎡。相比去年重庆主城商品房成交面积，直接减少了超过一半。

为了进一步做大规模，其地产运营平台东原地产继续开拓其他城市。2020年在绵阳、渭南、襄阳、遵义、肇庆、徐州等三四线城市均有落子。

今年5月18日，迪马股份公告称，拟为联营企业太仓永庆置业有限公司提供4.5亿元担保。

联手开发这种模式固然有利于规模化，但也带来了权益比低的问题。截至2020年年末，迪马股份31个项目储备中，权益占比低于50%的有11个，占比30%。

种种因素进一步加剧了迪马股份盈利水平的下滑。2020年，其整体毛利率20.39%，较2019年下降8.26个百分点;房地产业务毛利率同比下降了8.58个百分点，仅为20.%，公司对此解释"主要源于成本上涨"。

2020年，迪马股份在华东区域营收从19.8亿元增加到40亿元，但运营成本急速增加，毛利率却从34.27%降至12.6%。与之相对的是，公司在华西的项目竣工交付规模减少，营收从2019年的35.6亿元降至18.77亿元，毛利率则保持稳定。

在控股股东的"拖累"下，迪马股份融资时有碰壁、运营成本高的问题可能一时难解。2018至2020年，迪马股份的整体融资成本分别为7.65%、8.64%和8.69%。

今年上半年，迪马股份仅发行的一笔4.5亿元的公司债，票面利率达到8.5%，远高于4%的行业均值。

迪马股份正在采取其他办法融资，如分拆物业上市。公司4月30日公告称，控股子公司东原仁知服务已递交了首次公开发行境外上市外资股(H股)并在香港联交所主板上市的申请资料。

6月15日，东原地产宣布拟将子公司致方置业25%股权转让。

而对于迪马股份的未来发展前景，业内众说纷纭。有投资者在股吧分析："迪马股份大股东因扩张能源资源爆雷，能源行业受资本追捧，大股东2020年都没有出现问题，今年大概率不会有事。一旦物业公司成功分拆上市，债务问题有望顺利解决。"

(Wind数据统计)

但也有券商下调了对迪马股份的目标价及业绩预测。光大证券4月20日发表研报中称，房地产政策调控力度较大，银行实施贷款集中度管理，或对后续销售和施工造成一定影响，小幅下调公司2021-2022年预测归母净利润为20.41亿( 下调1.64%) 、23.32亿( 下调1.89%) ;公司财务稳健，拿地和经营节奏逐步加快，物管板块拆分上市在即，股价对应2021-2023年预测PE估值分别为4/3/3倍，其估值具备较强吸引力，维持"买入"评级。

(迪马股份近一年K线图，Wind数据统计)

截至6月16日，迪马股份报收2.56元/股，市值65.5亿元，滚动市盈率3.6倍。谢莹洁(思维财经出品)