7月8日晚间，《国际金融报》记者在天眼查看到，彩生活已退出南京好安商业，其持有的87.42%股权由花漾乐接盘，其余12.58%股权仍由龚林持有。成立于2020年底的好安商业，注册资本50万元，法人代表为何娜，主营包括商业综合体管理服务、物业管理、停车场服务等。

成立半年左右时间，好安商业发生股权变更，原大股东彩生活退出，花漾乐入场。

这也是彩生活近三月来退出的第11家企业，和过往一样，它将股权均转给了花漾乐。

“瘦身”加速

2019年，彩生活拉开资产“瘦身”序幕，对商管业务进行调整。今年5月以来，彩生活对于“瘦身”的愿望愈发强烈。

5月8日，彩生活悄无声息地撤离100%控股的深圳市开际商业物业管理有限公司，名不见经传的花漾乐顶替进入，实现无缝衔接。此后，该模式开始频繁上演。

短短3个月，彩生活旗下的10家房地产或商管服务公司尽数被花漾乐收入囊中。从地域来看，有3家位于深圳，2家位于成都，北京、上海、四川内江、广西柳州、湖南益阳各一家。且上述10家公司除了深圳前海盛峰通达股权投资有限公司成立时间稍久，在2015年外，其余均在近一年内成立。

接盘者花漾乐也是家新公司，今年3月6日刚成立，由港股公司邻里乐(香港)有限公司100%持股。值得注意的是，花漾乐法人、总经理兼执行董事陈新禹，同时也在彩生活担任董事一职。

彩生活的“疯狂”瘦身，或许与潘军重新挂帅操刀商管业务调整有关。

3月26日，彩生活发布业绩之时，也带来了潘军将重回一线兼任CEO的消息。会上，潘军表示，“企业未来将追求更有质量的规模和增长，强调做好物业的基础服务，提升业主满意度。”

嘉和家业物业研究院执行院长唐卓认为，从潘军当时的言论来看，彩生活现在频繁出售房地产或商业服务公司是为了回归物业服务行业，追求高质量的规模和盈利增长。

对这一现象，市场上揣测颇多，有分析人士认为，“潘军此番腾挪，除了‘瘦身’彩生活，或也有铺垫未来商业管理服务单独上市之意。”

对此，唐卓则表达了不同的意见。他认为，短期内潘军意图以商管模式单独上市的可能性不大，但并不排除未来2-3年内，花样年将推出旗下商管公司上市。

一方面，近期花样年收购绿闵物业以培育商业管理能力，彩生活多次向关联方转让旗下商业企业，后者背后法定代表人为花样年执行董事陈新禹;另一方面，2020年4月，花样年与彩生活订立经修订不竞争契据，花样年以后不经手任何物管服务业务，专注纯商业性质管理;而彩生活将继续从事物管服务，这也确保了彩生活和花样年旗下商管公司未来上市时不会遇到“同业竞争”而被迫退市的情形。

瓶颈难破

处于业务调整“阵痛期”的彩生活，近年已失去港股“物业第一股”的风采。

2020年，彩生活实现主营收入35.96亿元，较上一年的38.45亿元同比下降6.5%，这是公司近6年首次营收“开倒车”。其中，来自物业管理服务收益由上一年的约33.42亿元小幅减少1.7%至约32.85亿元。

与此同时，彩生活的盈利增长也出现停滞。截至2020年底，彩生活实现净利润5.42亿元，同比增长1.1%;净利率同比增长提升了1.2个百分点达15.1%;归属于控股股东的净利润5.02亿元，同比增长0.6%。

在年报中，彩生活将收入的急剧下滑归咎于企业业务转型及暴发疫情，使得三大业务收入减少。其中，物业管理服务收入、增值服务收入、工程服务收入分别同比下滑了1.7%，36.1%和45.6%。在整体收入不如去年的情况下，彩生活来自物业管理服务收入占营收比例同比增加4.4个百分点，达到91.3%，成为彩生活营收最主要的来源。

截至2020年底，彩生活合约管理总建筑面积达到5.63亿平方米，对应的社区数量为2841个。

然而，作为港股“物业第一股”，彩生活最近三年的在管规模增速已然放缓。

2018年-2020年，彩生活已产生收益的在管面积分别为3.63亿平方米、3.6亿平方米和3.61亿平方米，2020年在管面积较2019年略微增长0.4%。

彩生活的减速，给了扎堆而入的“后浪们”弯道超车的机会。

克而瑞数据显示，截至2020年底，除了彩生活，保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、恒大物业4家企业在管规模也突破了3亿平方米，分别达到3.8亿平方米、3.77亿平方米、3.75亿平方米、3亿平方米。