披露半年财报才一周，中国金茂又官宣了另一重大消息。

8月31日晚，中国金茂披露公告称，拟分拆全资附属公司金茂物业发展股份有限公司(下称“金茂物业”)单独上市，且已向香港联交所递交了申请书。

在股权架构方面，金茂物业控股股东为中国金茂，间接控股股东为中化集团。

净利率偏低

据招股书介绍，金茂物业主要从事物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

2021年一季度，金茂物业实现营收3.21亿元，同比增长67%;实现净利润0.15亿元，较2020年同期净亏损0.16亿元实现正增长。其中，来自物管服务的营收占比57.7%，非业主增值服务占比33.7%，社区增值服务8.6%。

事实上，本就不高的社区增值服务收入占比已连续三年下滑，2018年-2020年占比分别为10.6%、9.6%、8.7%。与此同时，过去三年，金茂物业的社区增值服务毛利率也从48.6%降至了39.6%。

不过，受益于另外两大业务毛利率的提升，金茂物业的整体毛利率也呈现出上扬的趋势，从2018年、2019年的20%、19.2%，增长至2020年的24.9%及2021年一季度的25.1%。

但值得注意的是，金茂物业的净利率始终保持在个位数，处于行业较低水平。招股书显示，2018年-2020年，金茂物业分别实现总营收5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元;净利润分别为0.18亿元、0.23亿元、0.77亿元;同期对应的净利率3%、2.9%、8.2%，今年一季度为4.6%，均与2020年15%的行业水平存在较大差距。

诸葛找房数据研究中心在接受《国际金融报》记者采访时表示，这主要由两大因素导致，“一是金茂物业定位高端，部分板块物业管理费用较高，但客户群体规模有限;二是在龙头企业及品牌力备受青睐的情况下，金茂物业的规模仍旧略显不足。”

布局向华东倾斜

在一众物企纷纷加入规模争夺战时，金茂物业也不例外。其2018年-2020年的合约面积、在管面积复合年增长率分别为36%、31.7%。

截至3月底，金茂物业的合约建筑面积达到4130万平方米，覆盖中国22个省、自治区及直辖市的45座城市。其中，一二线城市拥有合约项目150个，合约建筑面积约2950万平方米，占总合约建筑面积的71.4%。

同期对应的在管面积也提升至1810万平方米，2018年-2020年该数值分别为1020万平方米、1270万平方米和1770万平方米。在现有在管面积中，88%来自母公司金茂及中化集团提供，其余12%来自独立第三方开发，对于母公司的依赖程度较深。

从业态多元化来看，金茂物业截至3月末共拥有住宅项目67个、非住宅项目34个，两大业态各拥有在管面积1500万平方米和310万平方米，分别占总在管面积的82.5%与17.5%。非住宅业态在一季度贡献了0.79亿元营收，占物管总收入的比例达到43%;住宅业态亦实现收入1.06亿元，占物管总收入的57%。

随着行业竞争的加剧与规模扩张的需要，金茂物业的全国化布局也已悄然改变。自2018年起，公司在华东区的布局力度逐渐加强，在管面积从303万平方米增至今年一季度的857万平方米，在总面积中占比也从不足30%大幅增长至47.2%，与此同时，华北、华中、华南、西南等地的占比均相应下滑。

对于这一变化趋势，诸葛找房认为，华东地区经济发展持续向好、居民的购买力较强，这与金茂打造高端产品的定位相匹配，其看好华东区未来发展前景，因而在区域布局策略上有所调整;此外，金茂在华东区域的销售回款可观，深耕华东区域或将为金茂的项目营销和去化提供较大助力。